V CA 3146/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa K. K. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłej matce, I. F., na podstawie art. 691 k.c. Pozwany, m.st. Warszawa, wnosił o oddalenie powództwa, argumentując, że lokal był pierwotnie przydzielony jako mieszkanie służbowe funkcjonariuszowi Policji, a następnie jego matce na czas pobierania policyjnej renty rodzinnej, co wyłączało zastosowanie przepisów o ochronie lokatorów i Kodeksu cywilnego. Sąd Rejonowy ustalił, że lokal został przydzielony I. F. na podstawie umowy najmu z Gminą (...) Centrum (...) w 2001 r., a powódka mieszkała z nią do śmierci matki. Sąd uznał, że powódka ma interes prawny w ustaleniu stosunku najmu i że po śmierci matki spełniła przesłanki z art. 691 k.c. Sąd Rejonowy podkreślił, że lokal przestał być lokalem funkcyjnym po zrzeczeniu się dyspozycji przez Komendanta Głównego Policji w 2009 r., co uzasadniało zastosowanie przepisów ogólnych. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację pozwanego, w pełni podzielił ustalenia i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że po 2009 r., kiedy lokal przestał być w dyspozycji Policji, między I. F. a pozwanym nawiązał się stosunek najmu na zasadach ogólnych (per facta concludentia), mimo braku pisemnej umowy. Pozwany ustalał i pobierał czynsz, co potwierdzało istnienie stosunku najmu. Wobec tego, powódka jako osoba najbliższa spełniła przesłanki z art. 691 k.c., a apelacja pozwanego została oddalona jako bezzasadna.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalenie, że po wyłączeniu lokalu z zasobów resortowych i przekazaniu go gminie, może nawiązać się stosunek najmu na zasadach ogólnych, nawet jeśli pierwotnie był to lokal służbowy, a umowa nie została formalnie potwierdzona na piśmie po zmianie statusu lokalu.
Dotyczy specyficznej sytuacji przekształcenia lokalu służbowego w lokal komunalny i późniejszego nawiązania stosunku najmu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy osoba zamieszkująca z najemcą w lokalu, który pierwotnie był mieszkaniem służbowym, może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 k.c., jeśli lokal został wyłączony z zasobów resortowych i przekazany gminie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, osoba taka może wstąpić w stosunek najmu, jeśli po wyłączeniu lokalu z zasobów resortowych nawiązał się między nią a gminą stosunek najmu na zasadach ogólnych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że po wyłączeniu lokalu z dyspozycji Policji w 2009 r. i przekazaniu go gminie, przestały obowiązywać przepisy resortowe dotyczące mieszkań służbowych. Między zmarłą najemczynią a pozwanym nawiązał się stosunek najmu na zasadach ogólnych (per facta concludentia), co umożliwiło powódce wstąpienie w ten stosunek na podstawie art. 691 k.c.
Czy powódka posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, jeśli pozwany kwestionuje jej prawo do najmu, mimo przyznawania jej prawa do lokalu do czasu otrzymania lokalu zastępczego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powódka posiada interes prawny, ponieważ istnieje niepewność co do jej prawa najmu, którą powództwo ma na celu usunąć.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy uznał, że mimo przyznawania przez pozwanego pewnego prawa do lokalu, zaprzeczał on jednocześnie prawu najmu i wstąpieniu w stosunek najmu po matce. Ta niepewność prawa uzasadniała wytoczenie powództwa o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c.
Czy umowa najmu lokalu, który pierwotnie był mieszkaniem służbowym, zawarta po wyłączeniu lokalu z zasobów resortowych, może być zawarta w sposób dorozumiany (per facta concludentia)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu może być zawarta w sposób dorozumiany, jeśli zachowanie stron w sposób dostatecznie zrozumiały wyraża wolę wywołania skutków prawnych umowy najmu.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych, wskazując, że oświadczenie woli może być złożone w sposób dorozumiany przez zachowanie ujawniające wolę w sposób obiektywnie zrozumiały. W analizowanej sprawie pozwany ustalał i pobierał czynsz, co świadczyło o dorozumianym zawarciu umowy najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. K. | osoba_fizyczna | powódka |
| m.st. Warszawa | organ_państwowy | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 691 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, stosowane gdy po stronie najemcy istnieje niepewność prawa.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna dla powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego, gdy istnieje interes prawny.
Pomocnicze
k.c. art. 60
Kodeks cywilny
Pozwala uznać zachowanie za oświadczenie woli, jeśli wyraża wolę dokonania czynności prawnej w sposób dostateczny.
u.o.p.l. art. 5 § ust. 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Dotyczy oddania lokalu do odpłatnego używania i kreowania stosunku najmu.
u.o.p.l. art. 2 § ust. 1 pkt 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Definiuje mieszkaniowy zasób gminy.
u.z.f.p. art. 29 § ust. 2
Ustawa o zaopatrzeniu emerytalnym funkcjonariuszy Policji, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Kontrwywiadu Wojskowego, Służby Wywiadu Wojskowego, Centralnego Biura Antykorupcyjnego, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu, Państwowej Straży Pożarnej i Służby Więziennej oraz ich rodzin
Dotyczy prawa do lokalu mieszkalnego dla członków rodzin funkcjonariuszy.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada ponoszenia odpowiedzialności za wynik procesu w zakresie kosztów.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna do oddalenia apelacji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Po wyłączeniu lokalu z zasobów resortowych i przekazaniu go gminie, stosunek prawny uległ zmianie i zaczął podlegać przepisom ogólnym, w tym art. 691 k.c. • Nawiązanie dorozumianego stosunku najmu (per facta concludentia) między zmarłą najemczynią a pozwanym po 2009 roku, potwierdzone przez ustalanie i pobieranie czynszu. • Istnienie interesu prawnego powódki w ustaleniu stosunku najmu z uwagi na niepewność prawa.
Odrzucone argumenty
Lokal od początku był mieszkaniem służbowym i podlegał przepisom szczególnym, wyłączającym zastosowanie art. 691 k.c. • Powódka nie posiadała interesu prawnego do wytoczenia powództwa, gdyż przysługiwał jej inny tytuł prawny. • Prawo do lokalu przysługujące członkom rodziny funkcjonariuszy po ich śmierci nie jest stosunkiem najmu, lecz prawem do odpłatnego używania lokalu wynikającym z decyzji o przydziale.
Godne uwagi sformułowania
do oceny prawnej sytuacji powódki zastosowanie ma właśnie art. 29 przywołanej wyżej ustawy z dnia 18 lutego 1994 r. • Do momentu śmierci powódki (18.05.2013r.) minęło blisko 4 lata od kiedy Komendant Główny Policji zrzekł się (04.08.2009 r.) dyspozycji tegoż lokalu, a zatem przestał on być lokalem funkcyjnym. • Niewątpliwie umowa zawarta miedzy matką powódki a pozwanym w 2001 roku była wykonywana na warunkach określonych w zaświadczeniu nr (...) z dnia 20 września 2001 r. wydanym przez Komendanta Głównego Policji i nie była umową najmu kształtowaną ustawą o ochronie praw lokatorów. • Treść umowy jaka wiązała strony nie mogła jednak nie ulec zmianie po 2009 roku, kiedy lokal został wyłączony z zasobów resortowych i przekazany pozwanemu. • Między I. F. (1) i Miastem stołecznym Warszawą nawiązał się po 2009 roku stosunek najmu lokalu per facta conludentia, który choć powinien, to nie został potwierdzony na piśmie. • Pozwany ustalał i pobierał czynsz najmu.
Skład orzekający
Oskar Rudziński
przewodniczący
Maja Smoderek
sędzia
Renata Drozd-Sweklej
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie, że po wyłączeniu lokalu z zasobów resortowych i przekazaniu go gminie, może nawiązać się stosunek najmu na zasadach ogólnych, nawet jeśli pierwotnie był to lokal służbowy, a umowa nie została formalnie potwierdzona na piśmie po zmianie statusu lokalu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji przekształcenia lokalu służbowego w lokal komunalny i późniejszego nawiązania stosunku najmu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak przepisy dotyczące lokali służbowych mogą ewoluować i jak ważne jest ustalenie faktycznego charakteru stosunku prawnego po zmianie okoliczności, co ma znaczenie praktyczne dla wielu osób.
“Czy mieszkanie służbowe może stać się Twoim własnym? Sąd rozstrzyga o prawie do najmu po latach.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.