V ACA 725/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wieloletniego sporu między najemczynią lokalu użytkowego, E.W., a wynajmującym, (...) W., związanego z rozliczeniem nakładów na lokal oraz zaległościami czynszowymi. E.W. dochodziła zwrotu nakładów poczynionych na remont i modernizację lokalu przy ul. (...) w Warszawie, a także odszkodowania za bezpodstawne wypowiedzenie umowy najmu. Z kolei (...) W. domagało się od E.W. zapłaty zaległego czynszu najmu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali. Sąd Okręgowy oddalił wszystkie roszczenia, opierając się m.in. na zarzucie przedawnienia roszczeń E.W. oraz na treści porozumień remontowych, w których najemczyni zrzekła się roszczeń. Sąd Okręgowy uznał również, że wypowiedzenie umowy najmu przez (...) W. było uzasadnione i nie stanowiło podstawy do odszkodowania. Sąd Apelacyjny, częściowo zmieniając wyrok, zasądził od E.W. na rzecz (...) W. określone kwoty tytułem zwrotu nakładów, uznając, że porozumienia remontowe nie wyłączały całkowicie możliwości zwrotu nakładów modernizacyjnych trwale podnoszących wartość lokalu, które nie służyły wyłącznie indywidualnym potrzebom najemcy. Jednocześnie Sąd Apelacyjny oddalił apelację (...) W. w pozostałej części i apelację E.W. w całości, podtrzymując w mocy rozstrzygnięcie o oddaleniu roszczenia o odszkodowanie za wypowiedzenie umowy najmu oraz o oddaleniu większości roszczeń (...) W. z powodu niewykazania ich wysokości lub zastosowania art. 5 k.c.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWykładnia porozumień remontowych w kontekście umowy najmu, rozliczenie nakładów modernizacyjnych, zastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o zapłatę czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, przedawnienie roszczeń najemcy.
Specyfika stanu faktycznego sprawy, w tym treść konkretnych porozumień i umów.
Zagadnienia prawne (4)
Czy zrzeczenie się przez najemcę roszczeń o zwrot nakładów w porozumieniu remontowym obejmuje również nakłady modernizacyjne trwale podnoszące wartość lokalu, które nie służą wyłącznie indywidualnym potrzebom najemcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ale z zastrzeżeniem. Sąd Apelacyjny uznał, że porozumienia remontowe częściowo zmodyfikowały umowę najmu, wyłączając z nakładów podlegających zwrotowi nakłady służące wyłącznie adaptacji lokalu na cele gastronomiczne. Jednakże nakłady trwale podnoszące wartość lokalu i użyteczność niezależnie od sposobu jego wykorzystania, mogły podlegać zwrotowi.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny dokonał wykładni porozumień remontowych, uwzględniając zgodny zamiar stron i cel umowy, a także zachowanie stron po ich zawarciu. Stwierdzono, że zrzeczenie się roszczeń dotyczyło nakładów służących wyłącznie indywidualnym potrzebom najemcy (adaptacja na gastronomię), a nie nakładów modernizacyjnych trwale podnoszących wartość lokalu.
Czy zarzut przedawnienia roszczeń najemcy o zwrot nakładów jest zasadny, gdy umowa najmu została rozwiązana z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, a najemca powołuje się na art. 5 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zarzut przedawnienia jest zasadny. Sąd Apelacyjny uznał, że roczny termin przedawnienia z art. 677 k.c. dotyczy również nakładów modernizacyjnych. Nie stwierdzono podstaw do zastosowania art. 5 k.c. z uwagi na brak celowych działań wynajmującego przedłużających negocjacje oraz aktywność najemcy w dochodzeniu swoich praw.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że roczny termin przedawnienia z art. 677 k.c. ma zastosowanie do wszystkich roszczeń najemcy z tytułu nakładów. Analiza działań stron wykazała, że najemca miał możliwość dochodzenia roszczeń przed upływem terminu przedawnienia, a zarzut przedawnienia nie był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas nieokreślony z powodu planowanego przeznaczenia lokalu na cele własne wynajmującego stanowi podstawę do zasądzenia odszkodowania na rzecz najemcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony z zachowaniem terminu wypowiedzenia, w celu wykorzystania lokalu na własne potrzeby, nie stanowi podstawy do zasądzenia odszkodowania na rzecz najemcy.
Uzasadnienie
Umowa najmu na czas nieokreślony może być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Prawo własności daje właścicielowi prawo do dysponowania swoją własnością, a planowane wykorzystanie lokalu na cele własne stanowi uzasadnioną przyczynę wypowiedzenia.
Czy wysokość dochodzonych przez wynajmującego roszczeń o zapłatę czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu została wykazana?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w części roszczeń wynajmującego wysokość zadłużenia nie została wykazana w sposób niebudzący wątpliwości.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał dokumentację finansową przedstawioną przez wynajmującego za nieczytelną i niezweryfikowaną, a także nie wyjaśniono przyczyn dochodzenia wynagrodzenia za okres po opuszczeniu lokalu przez najemcę. Zastosowano również art. 5 k.c. ze względu na okoliczności sprawy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| E. W. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) W. | instytucja | pozwany |
Przepisy (14)
Główne
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Przepis ten stanowi, że jeżeli najemca lokalu poniósł nakłady na rzecz wynajętą, stosuje się przepisy o umowie o dzieło, chyba że strony postanowiły inaczej. W niniejszej sprawie strony postanowiły inaczej w porozumieniach remontowych.
k.c. art. 677
Kodeks cywilny
Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub z przeznaczeniem tego prawa. Sąd Okręgowy zastosował ten przepis do oddalenia powództwa o zapłatę czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali.
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Przepis ten dotyczy wypowiedzenia umowy najmu lokalu, wskazując na możliwość wypowiedzenia z zachowaniem terminów ustawowych.
k.c. art. 65 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące wykładni oświadczeń woli, nakazujące badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie.
k.c. art. 121 § pkt 4
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący zawieszenia biegu przedawnienia w przypadku siły wyższej. Sąd uznał, że stan zdrowia powódki nie stanowił siły wyższej uniemożliwiającej dochodzenie roszczeń.
k.c. art. 367 § 1 i 2
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące zobowiązań solidarnych, wskazujące na możliwość dochodzenia roszczeń przez jednego z wierzycieli solidarnych.
k.c. art. 369
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący solidarnego charakteru zobowiązania.
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący terminów przedawnienia roszczeń majątkowych (w brzmieniu przed zmianą w 2018 r. - 3 lata).
k.c. art. 415
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący odpowiedzialności deliktowej (czyn niedozwolony).
k.c. art. 417 § § 1
Kodeks cywilny
Przepis dotyczący odpowiedzialności za szkody wyrządzone przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie organu władzy publicznej.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący odstąpienia od obciążania strony kosztami procesu w szczególnie uzasadnionych wypadkach.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Przepis dotyczący oceny dowodów przez sąd.
k.c. art. 58 § 2 i 3
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące nieważności czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zarzut przedawnienia roszczeń E.W. o zwrot nakładów. • Zrzeczenie się przez E.W. roszczeń o zwrot nakładów w porozumieniach remontowych (w odniesieniu do nakładów służących wyłącznie adaptacji na cele gastronomiczne). • Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony z powodu planowanego wykorzystania na cele własne wynajmującego. • Niewykazanie przez (...) W. wysokości dochodzonych roszczeń (w części).
Odrzucone argumenty
Roszczenie E.W. o zwrot nakładów modernizacyjnych trwale podnoszących wartość lokalu. • Roszczenie E.W. o odszkodowanie za wypowiedzenie umowy najmu. • Roszczenia (...) W. o zapłatę czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (w części z uwagi na art. 5 k.c. i niewykazanie wysokości).
Godne uwagi sformułowania
W związku z tym, iż prace objęte niniejszym porozumieniem, mają na celu dostosowanie lokalu do indywidualnych, funkcjonalnych potrzeb Najemcy, Najemca oświadcza, iż z tego tytułu zrzeka się wszelkich roszczeń wobec Wynajmującego. • Nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub z przeznaczeniem tego prawa. • Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz wynajętą niezależnie od tego czy są to nakłady konieczne czy też zmierzające do ulepszenia rzeczy, a także roszczenia o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Skład orzekający
Marta Szerel
przewodniczący
Ewa Klimowicz-Przygódzka
sędzia sprawozdawca
Joanna Piwowarun-Kołakowska
sędzia (SO del.)
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wykładnia porozumień remontowych w kontekście umowy najmu, rozliczenie nakładów modernizacyjnych, zastosowanie art. 5 k.c. w sprawach o zapłatę czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, przedawnienie roszczeń najemcy."
Ograniczenia: Specyfika stanu faktycznego sprawy, w tym treść konkretnych porozumień i umów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje złożoność rozliczeń między najemcą a wynajmującym, zwłaszcza w kontekście nakładów na lokal i zmian jego przeznaczenia. Interpretacja klauzul umownych i porozumień remontowych, a także zastosowanie art. 5 k.c. i zarzutu przedawnienia, czynią ją interesującą dla praktyków prawa cywilnego.
“Czy zrzeczenie się roszczeń o zwrot nakładów w umowie najmu jest bezwarunkowe? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Dane finansowe
zwrot nakładów: 15 737,13 PLN
zwrot nakładów: 46 524,52 PLN
zwrot nakładów: 32 717,18 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.