IX C 1187/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka, Gmina M. G., właścicielka niewyodrębnionego lokalu użytkowego z 21% udziałem w nieruchomości wspólnej, pozwała Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w G. o dopuszczenie do współposiadania klatki schodowej. Gmina domagała się udostępnienia kluczy do drzwi wejściowych oraz usunięcia metalowej sztaby blokującej dostęp do lokalu. Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, argumentując, że wykucie drzwi przez najemcę lokalu powódki było bezprawne, zagrażało bezpieczeństwu i utrudniało ewakuację. Sąd ustalił, że otwór drzwiowy istniał od lat 70. XX wieku, został zamurowany w 2007 roku przez wspólnotę bez wymaganej uchwały, a następnie ponownie udrożniony przez najemcę w 2018 roku. Sąd uznał, że działania wspólnoty, w tym zamontowanie sztaby (mimo późniejszego uchylenia uchwały), były bezprawne i naruszały prawo gminy do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Sąd podkreślił, że zamurowanie otworu było czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymagającą uchwały właścicieli. Choć sąd przyznał rację wspólnocie co do potencjalnych zagrożeń przeciwpożarowych i ewakuacyjnych związanych z obecnym rozwiązaniem drzwiowym, uznał, że nie niweczy to roszczenia powódki o przywrócenie współposiadania. Sąd nakazał wspólnocie wydanie kluczy i usunięcie sztaby, oddalając żądanie usunięcia „wszelkich innych przeszkód” jako niedookreślone. O kosztach orzeczono na korzyść powódki.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących współposiadania nieruchomości wspólnej w kontekście działań wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd i prawa właściciela lokalu do dostępu.
Dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej związanej z istnieniem historycznego otworu drzwiowego i działań wspólnoty. Ocena bezpieczeństwa przeciwpożarowego wymagałaby odrębnej ekspertyzy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy właściciel lokalu użytkowego ma prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym klatki schodowej, nawet jeśli dostęp do niej został w przeszłości zablokowany?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, właściciel lokalu ma prawo do współposiadania nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a działania wspólnoty blokujące ten dostęp są bezprawne.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 206 k.c., wskazując, że klatka schodowa jest nieruchomością wspólną, a właściciel lokalu ma prawo do jej współkorzystania. Działania wspólnoty, które uniemożliwiły dostęp (zamurowanie otworu bez uchwały, montaż sztaby), zostały uznane za bezprawne, nawet jeśli pierwotnie wynikały z potrzeby remontu lub późniejszych obaw o bezpieczeństwo.
Czy zamurowanie otworu drzwiowego prowadzącego z lokalu użytkowego na klatkę schodową, stanowiącego część nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zamurowanie otworu drzwiowego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w tym zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Zamurowanie otworu drzwiowego zostało uznane za taką czynność.
Czy zarzuty dotyczące zagrożenia bezpieczeństwa przeciwpożarowego lub utrudnień w ewakuacji mogą stanowić podstawę do odmowy przywrócenia prawa do współposiadania nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie zarzuty same w sobie nie niweczą roszczenia o przywrócenie współposiadania, choć mogą stanowić podstawę do odrębnych roszczeń negatoryjnych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że kwestie bezpieczeństwa i ewakuacji, choć istotne, nie mogą samoistnie pozbawić właściciela prawa do współposiadania. Pozwana wspólnota mogła dochodzić nakazania określonych zachowań od powódki lub jej najemcy w osobnym postępowaniu, a nie jako podstawy do odmowy przywrócenia dostępu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina M. G. | instytucja | powódka |
| Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w G. | instytucja | pozwana |
| O. T. | osoba_fizyczna | najemca lokalu powódki |
Przepisy (10)
Główne
u.w.l. art. 12 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
Pomocnicze
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, oraz udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie wzajemnego zniesienia lub częściowego uwzględnienia powództwa, strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.
k.c. art. 343 § 2
Kodeks cywilny
Nie stanowi naruszenia prawa działanie w celu ochrony uzasadnionego interesu innej osoby kosztem osoby naruszającej prawo, jeżeli nie wykracza poza konieczne granice obrony koniecznej.
k.p.c. art. 321 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd jest związany żądaniem pozwu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Prawo powódki do współposiadania nieruchomości wspólnej (klatki schodowej) na podstawie art. 12 ust. 1 u.w.l. • Niezgodność z prawem działań wspólnoty polegających na zamurowaniu otworu drzwiowego bez uchwały właścicieli. • Istnienie pierwotnego otworu drzwiowego potwierdzone dokumentacją techniczną. • Brak podstaw do odmowy przywrócenia dostępu ze względu na potencjalne zagrożenia bezpieczeństwa, które mogą być rozwiązane odrębnymi środkami.
Odrzucone argumenty
Zagrożenie bezpieczeństwa przeciwpożarowego i utrudnienia w ewakuacji spowodowane przez drzwi otwierające się na klatkę schodową. • Uciążliwość działalności gastronomicznej najemcy lokalu powódki. • Możliwość korzystania przez powódkę z innych ciągów komunikacyjnych na podwórze. • Argument, że otwór wykuty w 2018 roku znajdował się w innym miejscu niż pierwotny.
Godne uwagi sformułowania
Strony prześcigały się w zachowaniach niezgodnych z podstawowymi normami wynikającymi z prawa lokalowego. • Dostęp na klatkę schodową jest podstawowym sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej, który w przedmiotowej sprawie został powódce (...) w sposób bezprawny odebrany. • Zarzuty związane z zagrożeniem bezpieczeństwa nie niweczą skutecznie w sposób samoistny roszczenia powódki, które ma charakter zbliżony do roszczenia posesoryjnego.
Skład orzekający
Marcin Stachowicz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących współposiadania nieruchomości wspólnej w kontekście działań wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd i prawa właściciela lokalu do dostępu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej związanej z istnieniem historycznego otworu drzwiowego i działań wspólnoty. Ocena bezpieczeństwa przeciwpożarowego wymagałaby odrębnej ekspertyzy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje konflikt między indywidualnym prawem właściciela lokalu a interesami wspólnoty mieszkaniowej, ilustrując, jak długotrwałe spory o dostęp do nieruchomości wspólnej mogą eskalować.
“Wspólnota mieszkaniowa zablokowała dostęp do lokalu? Gmina wygrała spór o klatkę schodową!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.