IV CSK 556/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powoda, adwokata, o zapłatę drugiej raty wynagrodzenia z umowy z dnia 14 grudnia 2012 r., którą zawarł z pozwanym prowadzącym działalność gospodarczą. Umowa, nazwana umową zlecenia, zobowiązywała powoda do wyłonienia kontrahenta na zakup nieruchomości pozwanego oraz udziałów w spółce, a także do prowadzenia negocjacji i przygotowywania projektów umów. Powód otrzymał część wynagrodzenia, ale pozwany rozwiązał umowę, kwestionując zasadność dalszej zapłaty. Sąd Rejonowy uznał umowę za ważną umowę o obsługę prawną i zasądził resztę wynagrodzenia, argumentując, że czynności powoda nie stanowiły pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy, a jedynie pomoc prawną. Sąd Okręgowy zmienił ten wyrok, uznając umowę w części dotyczącej nieruchomości za nieważną umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, ponieważ powód nie posiadał wymaganej licencji zawodowej. Sąd Okręgowy powołał się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wymagały licencji dla pośredników i traktowały takie umowy jako bezwzględnie nieważne w przypadku braku uprawnień. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powoda, oddalił ją. Potwierdził, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była umową nazwaną, wymagającą licencji, a jej brak skutkował nieważnością tej części umowy. Sąd Najwyższy podkreślił, że nawet jeśli umowa miała charakter mieszany (obsługa prawna i pośrednictwo), to część dotycząca pośrednictwa, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy, była nieważna. W związku z tym powód nie mógł dochodzić wynagrodzenia z tytułu nieważnej części umowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNieważność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z powodu braku licencji, nawet gdy umowa ma charakter mieszany i jest zawierana przez profesjonalistę (adwokata).
Dotyczy stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. w zakresie wymogu licencji pośrednika. Obecnie przepisy dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostały zmienione.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa o obsługę prawną, która obejmuje czynności związane z wyłonieniem kontrahenta na zakup nieruchomości, może być uznana za umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy, jeśli zawiera elementy czynności prawnych i faktycznych, a powód nie posiada licencji pośrednika?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli czynności te wykraczają poza zwykłą pomoc prawną i zmierzają do skojarzenia stron transakcji nieruchomościowej, a ustawa wymaga licencji dla pośredników.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy i Sąd Najwyższy uznały, że czynności opisane w umowie, takie jak wyłonienie kontrahenta, prowadzenie negocjacji i przygotowywanie projektów umów dotyczących sprzedaży nieruchomości, stanowią pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymagała posiadania licencji zawodowej przez pośrednika, a jej brak skutkował nieważnością umowy w tej części.
Jaki jest status prawny umowy mieszanej, która zawiera elementy umowy o obsługę prawną (wykonywanej przez adwokata) oraz umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, gdy jedna z tych części jest nieważna z powodu braku wymaganych uprawnień?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Część umowy dotycząca pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieważna, jeśli powód nie posiadał wymaganej licencji. Nieważność częściowa nie wpływa na ważność pozostałych postanowień, chyba że z okoliczności wynika, iż bez nieważnej części czynność nie zostałaby dokonana.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy potwierdził, że umowa miała charakter mieszany. Jednakże, część dotycząca pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy (wymagającymi licencji) i jako taka była nieważna na podstawie art. 58 § 3 k.c. Powód, jako adwokat, nie był zwolniony z wymogu posiadania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeśli wykonywał czynności wchodzące w zakres tego pośrednictwa.
Czy wynagrodzenie ustalone w umowie mieszanej, której część dotycząca pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieważna, może być dochodzone w całości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wynagrodzenie dotyczące nieważnej części umowy nie może być dochodzone.
Uzasadnienie
Skoro umowa w części obejmującej pośrednictwo w obrocie nieruchomościami była nieważna i jako taka nie wywołała skutków prawnych, to żądanie przez powoda pozostałej części wynagrodzenia wynikającego z tej części umowy było bezzasadne. Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że z punktu widzenia dochodzenia wynagrodzenia samo wykonywanie nieważnej czynności nie miało znaczenia.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. M. | osoba_fizyczna | powód |
| A. B. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
k.c. art. 750
Kodeks cywilny
Do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.
k.c. art. 58 § 3
Kodeks cywilny
Częściowa nieważność czynności prawnej.
u.g.n. art. 179 § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa na terenie kraju jest możliwe, gdy czynności te będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami (wymóg posiadania licencji).
u.g.n. art. 180 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
u.g.n. art. 180 § 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako umowa nazwana.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Swoboda umów dopuszczalna w granicach ustawy i zasad współżycia społecznego.
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
Wykładnia oświadczeń woli ujętych w formie pisemnej, z uwzględnieniem kontekstu i celu.
u.g.n. art. 198 § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Kara za prowadzenie działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez posiadania odpowiedniej licencji.
Prawo o adwokaturze art. 4 § 1
Ustawa - Prawo o adwokaturze
Zakres wykonywania zawodu adwokata.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wymagała posiadania licencji zawodowej przez pośrednika. • Brak licencji u powoda skutkował nieważnością umowy w części dotyczącej pośrednictwa. • Nieważność częściowa umowy nie pozwala na dochodzenie wynagrodzenia z tytułu nieważnej części.
Odrzucone argumenty
Umowa była ważną umową o obsługę prawną, a nie umową pośrednictwa. • Powód, jako adwokat, nie musiał posiadać licencji pośrednika. • Czynności powoda nie stanowiły pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Godne uwagi sformułowania
falsa demonstratio non nocet • przepis iuris cogentis • contractus mixtus
Skład orzekający
Jan Górowski
przewodniczący, sprawozdawca
Władysław Pawlak
członek
Katarzyna Tyczka-Rote
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nieważność umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z powodu braku licencji, nawet gdy umowa ma charakter mieszany i jest zawierana przez profesjonalistę (adwokata)."
Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. w zakresie wymogu licencji pośrednika. Obecnie przepisy dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostały zmienione.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje konflikt między zawodem prawnika a wymogami ustawy dotyczącymi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, co może być ciekawe dla prawników i przedsiębiorców.
“Adwokat bez licencji pośrednika? Sąd Najwyższy rozstrzyga o ważności umowy i wynagrodzeniu.”
Dane finansowe
WPS: 73 800 PLN
koszty postępowania kasacyjnego: 2700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.