III CA 108/14

Sprawa dotyczyła wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej podziału nieruchomości do korzystania (umowy quoad usum). Sąd Rejonowy oddalił wniosek, uznając, że umowa taka nie została skutecznie zawarta, ponieważ nie wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym miejsc postojowych. Sąd wskazał, że umowa quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a klauzule w umowach deweloperskich nie zawsze tworzą skuteczną więź obligacyjną między wszystkimi stronami. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca jednym z wnioskodawców, wniosła apelację od postanowienia Sądu Rejonowego. Zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, w tym nieuprawnione badanie materialnoprawnej skuteczności umowy quoad usum przez sąd wieczystoksięgowy, a także naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym błędną interpretację postanowień umowy i przepisów dotyczących podziału rzeczy wspólnej. Sąd Okręgowy oddalił apelację, w pełni podzielając stanowisko Sądu Rejonowego. Podkreślił, że sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek badać ważność czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu, co obejmuje ocenę skuteczności umowy quoad usum. Sąd Okręgowy przywołał orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdzające, że kognicja sądu wieczystoksięgowego nie ogranicza się do funkcji rejestracyjnych, a obejmuje także badanie materialnoprawnej skuteczności dokumentów. Sąd Okręgowy zgodził się z Sądem Rejonowym, że do skutecznego zawarcia umowy quoad usum wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a klauzule w umowach deweloperskich, które nie zapewniają takiej zgody lub nie są zawarte z udziałem wszystkich poprzednich nabywców, mogą być skuteczne jedynie w relacjach między deweloperem a konkretnym nabywcą, nie tworząc więzi obligacyjnej między wszystkimi współwłaścicielami. Sąd uznał również, że podział rzeczy wspólnej do korzystania jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Zagadnienia prawne (3)