II SA/Bd 480/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu trzech budynków handlowo-usługowo-mieszkalnych z częścią hostelową. Skarżący zarzucali naruszenie przepisów postępowania poprzez niezastosowanie art. 97 § 1 pkt 4 kpa (brak zawieszenia postępowania mimo trwających prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) oraz naruszenie art. 61 ust. 1-7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) poprzez brak dostosowania nowej zabudowy do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa). Kwestionowano również prawidłowość ustalenia maksymalnej wysokości budynków na 30 m, wskazując na potencjalne problemy z posadowieniem i odwodnieniem oraz negatywny wpływ na sąsiednie budynki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalił skargę. Sąd podzielił stanowisko organów, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana prawidłowo. Analiza urbanistyczna została uznana za zgodną z przepisami, a zasada dobrego sąsiedztwa została spełniona poprzez kontynuację funkcji mieszkaniowej, usługowej i handlowej. Sąd wyjaśnił, że ustalona wysokość zabudowy (10-30 m) wynikała z analizy parametrów istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, uwzględniając zarówno budynki wysokie (do 40,5 m), jak i niższe w najbliższym sąsiedztwie (12-15 m), a także wskazania planistyczne. Sąd podkreślił, że kwestie techniczne, takie jak głębokość wykopów i ich wpływ na wody gruntowe oraz sąsiednie nieruchomości, należą do etapu postępowania o pozwolenie na budowę i nie mogą być rozstrzygane na etapie ustalania warunków zabudowy. Zarzut dotyczący braku zawieszenia postępowania również uznano za niezasadny, wskazując, że postępowanie o warunki zabudowy może być prowadzone równolegle z pracami nad planem miejscowym, a zawieszenie jest fakultatywne i nie zawsze obligatoryjne. Sąd stwierdził, że organy prawidłowo zinterpretowały przepisy i wydały decyzję zgodną z prawem.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i sposobu ustalania parametrów nowej zabudowy (w tym wysokości) na podstawie analizy urbanistycznej w przypadku braku planu miejscowego. Ustalenie zakresu kontroli sądu administracyjnego na etapie decyzji o warunkach zabudowy w kontekście przepisów technicznych i ochrony interesów osób trzecich.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z ustalaniem warunków zabudowy w mieście, z uwzględnieniem rozporządzenia MI. Może wymagać adaptacji do innych kontekstów prawnych lub specyfiki lokalnej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ administracji publicznej jest zobowiązany do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, gdy trwają prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie jest zobowiązany do zawieszenia postępowania w takiej sytuacji. Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy może być prowadzone równolegle z pracami nad planem miejscowym, a zawieszenie jest fakultatywne i nie zawsze obligatoryjne.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że art. 97 § 1 pkt 4 kpa oraz art. 62 ust. 1 upzp nie nakładają bezwzględnego obowiązku zawieszenia postępowania w sytuacji, gdy toczą się prace nad planem miejscowym. Zawieszenie jest fakultatywne i zależy od uznania organu, a jego celem jest ochrona interesu publicznego.
Czy ustalona w decyzji o warunkach zabudowy maksymalna wysokość zabudowy (30 m) jest zgodna z przepisami i zasadą dobrego sąsiedztwa, biorąc pod uwagę istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ustalona wysokość jest prawidłowa, ponieważ wynika z analizy urbanistycznej uwzględniającej parametry istniejącej zabudowy, w tym budynków o wysokościach zbliżonych do 30 m oraz wyższych (do 40,5 m), a także niższych w najbliższym sąsiedztwie (12-15 m).
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organ prawidłowo zastosował § 7 ust. 4 rozporządzenia MI, wyznaczając wysokość zabudowy jako wartość pośrednią, która uwzględniała zarówno istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym, jak i konieczność zachowania ciągłości urbanistycznej. Analiza wykazała istnienie kilkunastu budynków o wysokości przekraczającej 30 m, a także budynków o wysokościach 12-15 m w najbliższym otoczeniu.
Czy na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy organ może rozstrzygać kwestie techniczne dotyczące posadowienia budynków, głębokości wykopów i ich wpływu na sąsiednie nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, te kwestie należą do etapu postępowania o pozwolenie na budowę i nie mogą być rozstrzygane na etapie ustalania warunków zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy jedynie stwierdza dopuszczalność określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego, nie przesądzając o możliwości jego realizacji. Szczegółowe rozwiązania techniczne i ochrona interesów osób trzecich są przedmiotem analizy organów architektoniczno-budowlanych na etapie pozwolenia na budowę.
Przepisy (31)
Główne
upzp art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków dotyczących kontynuacji funkcji, parametrów zabudowy, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu, przeznaczenia gruntów oraz zgodności z przepisami odrębnymi.
upzp art. 56
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Obowiązek pozytywnego rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy, jeśli projektowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1.
upzp art. 64 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy.
p.p.s.a. art. 151
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
rozporządzenie MI art. 3 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Narzędzie służące do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 upzp, poprzez analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
rozporządzenie MI art. 3 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
rozporządzenie MI art. 7 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
rozporządzenie MI art. 7 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich tworzy uskok, przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.
rozporządzenie MI art. 7 § 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.
Pomocnicze
upzp art. 4 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
upzp art. 53 § 3
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 53 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 54
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 60 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 60 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
upzp art. 10a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.
upzp art. 62 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy.
k.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 97 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd.
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
u.o.g.r.l. art. 10a
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
p.p.s.a. art. 5 § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
P.b. art. 5 § 1
Ustawa - Prawo budowlane
rozporządzenie MI art. 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sposób ustalania obowiązującej linii zabudowy.
rozporządzenie MI art. 5
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sposób ustalania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu.
rozporządzenie MI art. 6
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sposób wyznaczania szerokości elewacji frontowej.
rozporządzenie MI art. 8
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sposób ustalania geometrii dachu.
rozporządzenie MI art. 9 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wyniki analizy stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Prawidłowość przeprowadzonej analizy urbanistycznej. • Spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. • Prawidłowe ustalenie parametrów nowej zabudowy, w tym wysokości. • Kwestie techniczne dotyczące posadowienia budynków należą do etapu pozwolenia na budowę. • Brak obowiązku zawieszenia postępowania w związku z pracami nad planem miejscowym.
Odrzucone argumenty
Naruszenie art. 97 § 1 pkt 4 kpa poprzez niezastosowanie (brak zawieszenia postępowania). • Naruszenie art. 61 ust. 1-7 upzp (naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa). • Nieprawidłowe ustalenie wysokości budynków. • Potencjalne negatywne skutki dla sąsiednich nieruchomości (głębokie wykopy, wody gruntowe).
Godne uwagi sformułowania
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. • Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 upzp, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. • Ochrona interesów osób trzecich na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę.
Skład orzekający
Jarosław Wichrowski
przewodniczący sprawozdawca
Joanna Janiszewska-Ziołek
członek
Anna Klotz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i sposobu ustalania parametrów nowej zabudowy (w tym wysokości) na podstawie analizy urbanistycznej w przypadku braku planu miejscowego. Ustalenie zakresu kontroli sądu administracyjnego na etapie decyzji o warunkach zabudowy w kontekście przepisów technicznych i ochrony interesów osób trzecich."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z ustalaniem warunków zabudowy w mieście, z uwzględnieniem rozporządzenia MI. Może wymagać adaptacji do innych kontekstów prawnych lub specyfiki lokalnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy kluczowych aspektów procesu inwestycyjnego, takich jak ustalanie warunków zabudowy i zasada dobrego sąsiedztwa, co jest istotne dla prawników i inwestorów. Wyjaśnia granice kompetencji organów administracji na różnych etapach postępowania.
“Wysokość budynków w mieście: Jak analiza urbanistyczna decyduje o kształcie zabudowy?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.