II CSK 587/10
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy rozpoznał skargę kasacyjną powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego, który oddalił powództwo o eksmisję spółki z lokali użytkowych. Sąd Apelacyjny uznał wypowiedzenie umowy najmu za nieskuteczne, ponieważ wynajmujący nie wyznaczyli pozwanej dodatkowego terminu do opłacenia zaległego czynszu, co jest wymogiem z art. 687 k.c. Sąd Apelacyjny powołał się na bezwzględnie obowiązujący charakter tego przepisu. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części dotyczącej eksmisji i kosztów, uznając skargę kasacyjną za zasadną. Wskazał na naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. z powodu niejednoznacznego uzasadnienia Sądu Apelacyjnego co do podstaw faktycznych rozstrzygnięcia. Ponadto, Sąd Najwyższy podzielił zarzuty naruszenia art. 3531 i art. 673 § 3 k.c., stwierdzając, że strony mogą umownie określić przesłanki wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, co potwierdza późniejsza nowelizacja kodeksu cywilnego. Odnosząc się do art. 687 k.c., Sąd Najwyższy przyjął, że wniesienie pozwu o eksmisję po upływie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę czynszu może być uznane za skuteczne wypowiedzenie, jeśli pozwany nie uregulował zaległości. Podkreślono, że sankcja bezwzględnej nieważności umowy nie byłaby uzasadniona, a interes najemcy jest wystarczająco chroniony przez zakaz ustalania krótszego niż miesięczny dodatkowy termin do zapłaty.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: Wysokainterpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych, w tym dopuszczalność umownego kształtowania przesłanek wypowiedzenia oraz skutki naruszenia art. 687 k.c.
Dotyczy głównie umów najmu lokali użytkowych i specyfiki ich wypowiadania w kontekście przepisów k.c.
Zagadnienia prawne (2)
Czy przepis art. 687 k.c. ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej, uniemożliwiającej stronom umowne ukształtowanie przesłanek wypowiedzenia umowy najmu lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, strony mogą umownie ukształtować przesłanki wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a wniesienie pozwu o eksmisję po upływie dodatkowego terminu na zapłatę czynszu może być uznane za skuteczne wypowiedzenie.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że art. 673 § 3 k.c. dopuszcza możliwość kontraktowego ukształtowania podstaw wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Ponadto, wniesienie pozwu o eksmisję po upływie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu może być traktowane jako skuteczne wypowiedzenie, chroniąc interes najemcy.
Czy naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku w odniesieniu do korelacji art. 687 k.c. i art. 673 § 3 k.c. może mieć istotny wpływ na wynik sprawy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli uzasadnienie wyroku dowodzi braku jednoznacznych ustaleń odnośnie do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, co uniemożliwia kontrolę kasacyjną.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że niejednoznaczne i sprzeczne ustalenia Sądu Apelacyjnego co do zaległości czynszowych oraz hipotetyczne rozważania dotyczące skutków naruszenia art. 687 k.c. uniemożliwiły kontrolę kasacyjną prawidłowości zastosowania prawa materialnego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. B. | osoba_fizyczna | powód |
| E. B. | osoba_fizyczna | powód |
| D. G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. | spółka | pozwany |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 687
Kodeks cywilny
Przepis ten nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego w sposób wyłączający swobodę kontraktową stron w zakresie określenia przesłanek wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Wniesienie pozwu o eksmisję po upływie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu może być uznane za skuteczne wypowiedzenie.
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Przepis ten jednoznacznie przesądza o możliwości przewidzenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie przesłanki.
k.p.c. art. 328 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Naruszenie tego przepisu poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku, w szczególności w odniesieniu do wzajemnej korelacji przepisów materialnych, może mieć istotny wpływ na wynik sprawy, uniemożliwiając kontrolę kasacyjną.
k.p.c. art. 391 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Odpowiednie stosowanie przepisów o postępowaniu przed sądem pierwszej instancji do postępowania przed sądem drugiej instancji, w tym przepisów dotyczących uzasadnienia wyroku.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która pozwala stronom na ukształtowanie stosunku prawnego w sposób dowolny, o ile nie jest to sprzeczne z naturą (właściwością) stosunku, ustawą ani zasadami współżycia społecznego.
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez niejednoznaczne uzasadnienie Sądu Apelacyjnego. • Naruszenie art. 3531 i art. 673 § 3 k.c. przez odmowę zastosowania i wyłączenie swobody kontraktowej stron w zakresie przesłanek wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. • Błędna wykładnia i niewłaściwe zastosowanie art. 687 k.c. przez uznanie jego bezwzględnie obowiązującego charakteru.
Godne uwagi sformułowania
uzasadnienie zaskarżonego wyroku dowodzi braku jednoznacznych stabilnych ustaleń odnośnie do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia • nie ma przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie przesłanki • interes prawny najemcy będzie dostatecznie chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu.
Skład orzekający
Dariusz Zawistowski
przewodniczący
Zbigniew Kwaśniewski
sprawozdawca
Marta Romańska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "interpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych, w tym dopuszczalność umownego kształtowania przesłanek wypowiedzenia oraz skutki naruszenia art. 687 k.c."
Ograniczenia: Dotyczy głównie umów najmu lokali użytkowych i specyfiki ich wypowiadania w kontekście przepisów k.c.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Orzeczenie SN wyjaśnia istotne kwestie dotyczące swobody kontraktowej w umowach najmu lokali użytkowych i interpretacji przepisów o wypowiedzeniu, co jest kluczowe dla praktyków prawa.
“Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego w dowolnym momencie? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.