II CA 966/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa A. B. przeciwko M. K. o zapłatę 16.900 zł tytułem zwrotu czynszu najmu zapłaconego z góry za okres od września 2020 r. do lutego 2022 r. Powódka twierdziła, że wypowiedziała umowę najmu z powodu wad lokalu (wilgoć, pleśń), które nie zostały przez pozwanego usunięte, i wyprowadziła się w grudniu 2020 r. Sąd Rejonowy zasądził żądaną kwotę, uznając wersję powódki za wiarygodną. Pozwany w apelacji zarzucił m.in. naruszenie art. 233 § 1 KPC poprzez błędną ocenę dowodów i sprzeczne z materiałem dowodowym ustalenia faktyczne. Sąd Okręgowy oddalił apelację, podzielając ustalenia i rozważania Sądu I instancji. Sąd odwoławczy uznał, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony (niezachowanie formy pisemnej dla umowy na czas dłuższy niż rok), a powódka wykazała podstawy do jej wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c. z powodu wad lokalu, które nie zostały przez pozwanego usunięte. Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne dowody przedstawione przez powódkę, w tym nagrania rozmów i zeznania świadków, które potwierdzały jej wersję wydarzeń, w tym fakt przekazania pozwanemu kwoty 23.400 zł za czynsz i opłaty. Apelacja pozwanego nie wykazała nieprawidłowości zaskarżonego orzeczenia.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 664 § 2 k.c. w kontekście wad lokalu mieszkalnego oraz zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 KPC) w sprawach o zapłatę z tytułu najmu.
Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego i oceny dowodów dokonanej przez sądy niższych instancji. Wartość precedensowa może być ograniczona przez specyfikę dowodów (nagrania rozmów).
Zagadnienia prawne (3)
Czy wady lokalu mieszkalnego (wilgoć, pleśń) uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wady lokalu, które nie zostały przez wynajmującego usunięte pomimo wezwania, uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy podzielił ustalenia Sądu Rejonowego, że w lokalu ujawniły się poważne wady (pleśń, wilgoć), a pozwany nie podjął działań w celu ich usunięcia. Powódka wykazała, że wady te uniemożliwiały korzystanie z lokalu i stanowiły podstawę do jego wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c.
Czy sąd drugiej instancji powinien ingerować w ocenę dowodów dokonaną przez sąd pierwszej instancji, jeśli jest ona oparta na wszechstronnym rozważeniu materiału dowodowego i zgodna z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd drugiej instancji nie powinien ingerować w ocenę dowodów dokonaną przez sąd pierwszej instancji, jeśli nie narusza ona reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 KPC).
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy podkreślił, że ocena dowodów musi być dokonana na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i musi odpowiadać regułom logicznego rozumowania oraz zasadom doświadczenia życiowego. Jeżeli sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, ocena ta nie narusza art. 233 § 1 KPC i musi się ostać, nawet jeśli na podstawie tego samego materiału dawałyby się wysnuć wnioski odmienne.
Czy umowa najmu nieruchomości zawarta ustnie na okres dłuższy niż rok jest ważna i na jaki czas jest zawarta?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, jeżeli nie jest zawarta na piśmie, poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy, umowa jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, co ma wpływ na zasady jej wypowiadania.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. B. | osoba_fizyczna | powódka |
| M. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z rzeczy, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Pomocnicze
k.c. art. 660
Kodeks cywilny
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, jeżeli nie jest zawarta na piśmie, poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
KPC art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału dowodowego zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 98 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Do kosztów procesu zalicza się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady lokalu (wilgoć, pleśń) uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c. • Wiarygodność zeznań powódki i świadków potwierdzających wersję wydarzeń. • Skuteczność dowodów z nagrań rozmów stron. • Naruszenie przez pozwanego obowiązków wynajmującego w zakresie usuwania wad lokalu.
Odrzucone argumenty
Zarzuty apelacji dotyczące naruszenia art. 233 § 1 KPC przez błędną ocenę dowodów. • Twierdzenia pozwanego o braku otrzymania kwoty czynszu. • Argumenty o braku wad lokalu. • Zarzuty dotyczące sprzeczności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym.
Godne uwagi sformułowania
Ocena ta została przez pozwanego zakwestionowana w apelacji i stanowiła zasadniczy zarzut. • Normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. • Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów ( art. 233 § 1 k.p.c. ) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. • W niniejszej sprawie każda ze stron przedstawiła własną wersję wydarzeń dotyczącą zawartej pomiędzy nimi umowy najmu lokalu mieszkalnego należącego do pozwanego oraz wzajemnych uzgodnień i motywów dokonywania określonych czynności. • Fakty te, wbrew zarzutom pozwanego, nie mogą być interpretowane w różny sposób – uprawdopodabniają bowiem wersję powódki. • Nie ulega zatem wątpliwości, że strony łączyła umowa najmu na czas nieoznaczony, gdyż umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony ( art. 660 k.c. ). • Sąd Rejonowy prawidłowo uznał za wiarygodną wersję stanu faktycznego przedstawioną przez A. B. , wskazując w sposób szczegółowy w uzasadnieniu wyroku, co legło u podstaw tej oceny. • Pozwany nie wykazał, że pobrane przez powódkę w dniu 1 sierpnia 2020 r. […]
Skład orzekający
Małgorzata Radomska-Stęplewska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 664 § 2 k.c. w kontekście wad lokalu mieszkalnego oraz zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 KPC) w sprawach o zapłatę z tytułu najmu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego i oceny dowodów dokonanej przez sądy niższych instancji. Wartość precedensowa może być ograniczona przez specyfikę dowodów (nagrania rozmów).
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów dotyczących wad lokalu i wypowiedzenia umowy najmu, a także podkreśla znaczenie oceny dowodów w postępowaniu cywilnym. Jest to typowy, ale ważny przykład sporu między stronami umowy najmu.
“Wady lokalu a prawo do wypowiedzenia najmu: Sąd Okręgowy potwierdza stanowisko najemcy.”
Dane finansowe
WPS: 16 900 PLN
zwrot czynszu najmu: 16 900 PLN
zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym: 1800 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.