I C 88/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód T. J. (1), nabywca licytacyjny nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), wniósł o ustalenie nieważności umowy najmu z dnia 5 kwietnia 2012 r. zawartej pomiędzy poprzednią właścicielką B. D. (1) a najemcą W. K. (1). Powód argumentował, że umowa została zawarta dla pozoru oraz była sprzeczna z prawem i miała na celu obejście prawa, co czyni ją nieważną na podstawie art. 83 i 58 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu została zawarta po zajęciu nieruchomości przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w C. w toku postępowania egzekucyjnego, a przed ostatecznym postanowieniem o przyznaniu własności na rzecz powoda. Pozwani twierdzili, że powód nie ma interesu prawnego w ustaleniu nieważności umowy, ponieważ kwestia ta jest badana w toczącym się postępowaniu o eksmisję. Podnosili również, że umowa najmu nie była pozorna, gdyż była wykonywana przez najemcę. Sąd, po analizie materiału dowodowego, w tym akt postępowania egzekucyjnego i akt spraw sądowych, ustalił, że umowa najmu z dnia 5 kwietnia 2012 r. nie była pozorna, ponieważ była faktycznie wykonywana przez najemcę. Jednakże Sąd uznał, że umowa ta, zawarta na 35 lat po zajęciu nieruchomości i przed przyznaniem jej własności nabywcy, miała na celu obejście prawa i była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Sąd podkreślił, że taka umowa uniemożliwia nowemu właścicielowi objęcie nieruchomości w posiadanie, co narusza przepisy o postępowaniu egzekucyjnym. Sąd powołał się na art. 930 § 4 kpc oraz art. 1002 kpc, które ograniczają skutki umów najmu zawartych po zajęciu nieruchomości. W konsekwencji, Sąd orzekł o nieważności umowy najmu, zasądzając jednocześnie od pozwanych na rzecz powoda koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących nieważności umów najmu zawartych po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym oraz ich sprzeczności z prawem i zasadami współżycia społecznego.
Dotyczy specyficznej sytuacji zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i zawarcia umowy najmu po tym fakcie.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa najmu nieruchomości zawarta po zajęciu jej przez organ egzekucyjny, a przed przyznaniem własności nabywcy licytacyjnemu, jest nieważna z powodu pozorności lub sprzeczności z prawem lub zasadami współżycia społecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa najmu zawarta w takich okolicznościach jest nieważna, ponieważ ma na celu obejście prawa i jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa najmu zawarta na 35 lat po zajęciu nieruchomości przez organ egzekucyjny i przed przyznaniem jej własności nabywcy licytacyjnemu, skutecznie uniemożliwia nabywcy objęcie nieruchomości w posiadanie, co narusza przepisy o postępowaniu egzekucyjnym i jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd odrzucił argument o pozorności umowy, wskazując na jej faktyczne wykonywanie.
Czy powód nabywca licytacyjny nieruchomości ma interes prawny w ustaleniu nieważności umowy najmu zawartej przez poprzedniego właściciela po zajęciu nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powód ma interes prawny w ustaleniu nieważności umowy najmu, ponieważ skutek uprawomocnienia się wyroku zapewni mu ochronę jego prawnie chronionych interesów i definitywnie zakończy spór.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w Toruniu, orzekając w poprzedniej instancji, stwierdził, że powód ma interes prawny w domaganiu się ustalenia nieważności umowy najmu.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. J. (1) | osoba_fizyczna | powód |
| B. D. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
| J. D. | osoba_fizyczna | pozwany |
| W. K. (1) | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
k.c. art. 83 § § 1
Kodeks cywilny
Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
k.c. art. 58 § § 2
Kodeks cywilny
Nieważna jest także czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Pomocnicze
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
k.c. art. 678 § § 2
Kodeks cywilny
Nabywcy nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
u.p.e.a. art. 112 b § § 3
Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa własności oraz tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
k.p.c. art. 930 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie.
k.p.c. art. 930 § § 4
Kodeks postępowania cywilnego
Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.
k.p.c. art. 1002
Kodeks postępowania cywilnego
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, jednakże w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu zawarta po zajęciu nieruchomości przez organ egzekucyjny i przed przyznaniem własności nabywcy jest nieważna jako sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego. • Długoterminowa umowa najmu zawarta w takich okolicznościach uniemożliwia nabywcy objęcie nieruchomości w posiadanie, co narusza przepisy o postępowaniu egzekucyjnym. • Powód ma interes prawny w ustaleniu nieważności umowy.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu była pozorna. • Powód nie miał interesu prawnego w ustaleniu nieważności umowy, gdyż kwestia ta jest badana w sprawie o eksmisję. • Umowa najmu była ważna i skutecznie przeniosła uprawnienia na najemcę.
Godne uwagi sformułowania
umowa najmu z dnia 5 kwietnia 2012 r. jest nieważna • ma na celu obejście prawa i jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego • pozbawia nowego właściciela nieruchomości możliwości władania nieruchomością przez bardzo długi okres • oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji
Skład orzekający
Julita Preis
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących nieważności umów najmu zawartych po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym oraz ich sprzeczności z prawem i zasadami współżycia społecznego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i zawarcia umowy najmu po tym fakcie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak można próbować obejść prawo po zajęciu nieruchomości przez organy egzekucyjne, a sąd stanowczo temu przeciwdziała, chroniąc prawa nabywcy licytacyjnego.
“Czy umowa najmu zawarta po zajęciu nieruchomości przez komornika jest ważna? Sąd odpowiada!”
Dane finansowe
koszty procesu: 891,33 PLN
koszty procesu: 891,33 PLN
koszty procesu: 891,33 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.