I C 758/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Łomży rozpoznał sprawę z powództwa głównego Z. K. przeciwko B. Z. o zapłatę 66.658,41 zł z tytułu nakładów na lokal użytkowy oraz z powództwa wzajemnego B. Z. przeciwko Z. K. o zapłatę 52.000 zł z tytułu kosztów remontu i odszkodowania, a także połączonego powództwa o zapłatę 25.166,58 zł za najem. Kluczową kwestią było ustalenie, czy Z. K. miał prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 k.c. i art. 682 k.c. Sąd, opierając się na opinii biegłych i zeznaniach świadków, ustalił, że lokal posiadał wady (zagrzybienie, zawilgocenia, brak ocieplenia, niewłaściwa wentylacja) uniemożliwiające prawidłowe korzystanie z niego i zagrażające zdrowiu. Dodatkowo, sąd wziął pod uwagę negatywne zachowania wynajmującej, w tym groźby, znieważenia i uporczywe postępowania o eksmisję. W związku z tym, sąd uznał wypowiedzenie umowy przez najemcę za skuteczne. W konsekwencji, sąd zasądził na rzecz Z. K. kwotę 51.047,36 zł z tytułu nakładów, stanowiącą 52% ich wartości, odpowiadającą niewykorzystanemu okresowi najmu. Powództwo wzajemne zostało uwzględnione jedynie w części dotyczącej kosztów odnowienia lokalu do stanu pierwotnego, na kwotę 12.053 zł, zgodnie z § 11 umowy najmu. Roszczenie o zapłatę czynszu za okres po wypowiedzeniu zostało oddalone. Sąd rozstrzygnął również o kosztach postępowania, uwzględniając stopień wygrania sprawy przez poszczególne strony.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie prawa najemcy do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z powodu wad lokalu oraz negatywnych zachowań wynajmującego.
Konkretny stan faktyczny, konieczność udowodnienia wad i ich wpływu na korzystanie z lokalu lub zagrożenie zdrowia.
Zagadnienia prawne (3)
Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym w trybie art. 664 § 2 k.c. z powodu wad lokalu uniemożliwiających przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy lub zagrażających zdrowiu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli wady te istnieją lub powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie lub wady te usunąć się nie dadzą, albo jeśli wady zagrażają zdrowiu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wady lokalu (zagrzybienie, zawilgocenia, brak ocieplenia, niewłaściwa wentylacja) uniemożliwiały korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem (bar gastronomiczny) i zagrażały zdrowiu. Dodatkowo, negatywne zachowania wynajmującej (groźby, znieważenia, uporczywe postępowania o eksmisję) również stanowiły podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia umowy.
Jaka jest podstawa prawna i zakres rozliczeń między stronami umowy najmu po skutecznym wypowiedzeniu umowy przez najemcę z powodu wad lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Rozliczenia obejmują zwrot wartości nakładów poczynionych przez najemcę, które nie zostały skompensowane czynszem, oraz koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, zgodnie z umową i przepisami kodeksu cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd zasądził od wynajmującej na rzecz najemcy część wartości nakładów (52% ich wartości), odpowiadającą niewykorzystanemu okresowi najmu. Jednocześnie zasądził od najemcy na rzecz wynajmującej kwotę kosztów odnowienia lokalu do stanu pierwotnego, zgodnie z § 11 umowy najmu, oddalając pozostałe roszczenia.
Czy wynajmujący może dochodzić zapłaty czynszu za okres po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu przez najemcę z powodu wad lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli wypowiedzenie umowy było skuteczne, roszczenie o zapłatę czynszu za okres po wypowiedzeniu jest bezzasadne.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana przez najemcę z powodu wad lokalu, w związku z czym roszczenie o zapłatę czynszu za okres po wypowiedzeniu zostało oddalone.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. K. | osoba_fizyczna | powód główny |
| B. Z. | osoba_fizyczna | pozwana |
| B. Z. | osoba_fizyczna | powód wzajemny |
| Z. K. | osoba_fizyczna | pozwany wzajemny |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 664 § § 2
Kodeks cywilny
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania rzeczy miała ona wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z innych przyczyn.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadku wzajemnego zniesienia się skutków prawnych, zasądzenia od każdej ze stron na rzecz drugiej części kosztów lub gdy strony w tym samym stosunku poniosły koszty, sąd w orzeczeniu kończącym postępowanie w instancji orzeknie o kosztach w sposób określony w przepisach art. 100 k.p.c.
k.c. art. 667 § § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwie pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć z powodu zwłoki, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległego czynszu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wady lokalu uniemożliwiające korzystanie i zagrażające zdrowiu. • Negatywne zachowania wynajmującej (groźby, znieważenia, postępowania o eksmisję). • Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę w trybie natychmiastowym. • Wartość nakładów poczynionych przez najemcę na lokal.
Odrzucone argumenty
Brak podstaw do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu. • Roszczenie o zapłatę czynszu za okres po wypowiedzeniu umowy. • Wysokość kosztów remontu lokalu według kosztorysu pozwanej. • Twierdzenie o braku wykonania prac adaptacyjnych przez najemcę.
Godne uwagi sformułowania
Wady uniemożliwiające prawidłowe korzystanie z umowy najmu były wady w postaci pojawiania się pleśni i grzybów należących do klas Z. , A. i D. , nawracające w okresie jesienno-zimowym, brak ocieplenia stropu co powodowało niedogrzanie oraz inne wady w postaci zbyt cienkiej izolacji termicznej na stropie nad parterem, brak właściwej wentylacji pomieszczeń, niewłaściwa instalacja grawitacyjna. • Obiektywne / wady lokalu uniemożliwiające prawidłowe używanie przedmiotu najmu / oraz subiektywne okoliczności wpływają na zasadność zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym normy wynikającej z treści art. 664§2kc. • Nie można zatem uznać za trafne twierdzenie zawarte w uzasadnieniu tego żądania, iż umowa pomiędzy stronami trwa nadal, w związku z tym roszczenie o zapłatę czynszu jest zasadne.
Skład orzekający
ANDRZEJ KORDOWSKI
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie prawa najemcy do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z powodu wad lokalu oraz negatywnych zachowań wynajmującego."
Ograniczenia: Konkretny stan faktyczny, konieczność udowodnienia wad i ich wpływu na korzystanie z lokalu lub zagrożenie zdrowia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak istotne jest zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego lokalu i jak daleko idące mogą być konsekwencje zaniedbań ze strony wynajmującego, prowadzące do możliwości natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez najemcę.
“Wady lokalu i groźby wynajmującej – kiedy najemca może zerwać umowę bez wypowiedzenia?”
Dane finansowe
WPS: 66 658,41 PLN
nakłady: 51 047,36 PLN
koszty remontu: 12 053 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.