I C 645/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód, Miasto Stołeczne W., domagał się nakazania R. G. i A. C. opuszczenia i wydania garażu nr (...) przy ul. (...) w W., który był wynajmowany R. G. na podstawie umowy z 2001 r. z aneksem z 2012 r. Powód wypowiedział umowę z powodu zaległości w zapłacie czynszu. Pozwany A. C. wniósł o oddalenie powództwa, argumentując, że wypowiedzenie było bezskuteczne z powodu niezachowania wymogów formalnych (brak pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu na zapłatę zaległości) wynikających z art. 687 k.c. Podniósł również zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) ze względu na wiek i stan zdrowia najemcy. Sąd ustalił, że umowa najmu była zawarta na czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia z zachowaniem 3-miesięcznego terminu, a także z możliwością wypowiedzenia bez zachowania terminu w przypadku zaległości czynszowych. Po wcześniejszym wypowiedzeniu i jego anulowaniu, powód ponownie wypowiedział umowę pismem z 10 grudnia 2013 r., wzywając do opróżnienia garażu do 31 grudnia 2013 r. Sąd uznał, że mimo wadliwości formalnej tego wypowiedzenia (niezastosowanie art. 687 k.c.), doprowadziło ono do rozwiązania umowy w trybie zwykłym, z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, tj. z dniem 31 marca 2014 r. Po tej dacie pozwani władali garażem bez tytułu prawnego. Sąd oddalił zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego, uznając, że nie zachodziły wyjątkowe okoliczności uzasadniające odmowę ochrony prawa powoda, zwłaszcza że garaż był wykorzystywany przez wnuka najemcy. W konsekwencji sąd uwzględnił powództwo o wydanie garażu, orzekając na podstawie art. 675 § 1 i 2 k.c. Koszty postępowania zostały zasądzone od pozwanych na rzecz powoda.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja skutków wadliwego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego (garażu) oraz ograniczenia stosowania art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości.
Dotyczy specyficznej sytuacji wadliwego wypowiedzenia umowy najmu garażu, z uwzględnieniem przepisów k.c. dotyczących najmu lokali. Zastosowanie art. 5 k.c. jest ściśle ograniczone.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wypowiedzenie umowy najmu garażu z powodu zaległości czynszowych, dokonane bez pisemnego uprzedzenia najemcy i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, takie wypowiedzenie jest wadliwe formalnie i nie skutkuje rozwiązaniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jednakże, wadliwe wypowiedzenie dokonane z naruszeniem art. 687 k.c. może skutkować rozwiązaniem umowy z upływem umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że art. 687 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wymaga pisemnego uprzedzenia oraz dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu jako warunku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów. Niedopełnienie tych wymogów nie unicestwia wypowiedzenia, lecz powoduje, że umowa rozwiązuje się z zachowaniem zwykłego terminu wypowiedzenia.
Czy zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) może stanowić podstawę do oddalenia powództwa o wydanie nieruchomości, biorąc pod uwagę wiek i stan zdrowia najemcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zasadniczo nie, stosowanie art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości jest wyłączone lub dopuszczalne tylko w wyjątkowych sytuacjach. W tym przypadku nie zaszły nadzwyczajne okoliczności uzasadniające odmowę ochrony prawa powoda.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że art. 5 k.c. powinien być stosowany powściągliwie, a jego celem nie jest nabycie lub utrata prawa podmiotowego. W sprawach o wydanie nieruchomości jego zastosowanie jest co do zasady wyłączone, a jeśli dopuszczalne, to tylko w wyjątkowych przypadkach po ocenie całokształtu okoliczności. W rozpatrywanej sprawie nie stwierdzono takich nadzwyczajnych okoliczności, a garaż był wykorzystywany przez inną osobę.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Miasto stołeczne W. | organ_państwowy | powód |
| R. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
| A. C. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 687
Kodeks cywilny
Wymaga pisemnego uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu jako warunku skutecznego wypowiedzenia bez zachowania terminów.
k.c. art. 675 § 1
Kodeks cywilny
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Pomocnicze
k.c. art. 688
Kodeks cywilny
Określa terminy wypowiedzenia umowy najmu lokali.
k.c. art. 675 § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek zwrotu rzeczy ciąży także na tej innej osobie.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub z celem tego prawa.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
W razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, zwrot kosztów następuje w stosunku do wyniku sprawy; sąd może jednak zasądzić od strony, która wygrała proces w części, zwrot kosztów w całości lub w części, jeżeli druga strona naruszyła zasady postępowania lub dopuściła się innych uchybień.
u.w.l. art. 2 § 2
Ustawa o własności lokali
Definiuje lokal użytkowy jako samodzielny lokal służący do innej celów niż mieszkalne.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wadliwe wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości czynszowych, dokonane bez zachowania wymogów formalnych z art. 687 k.c., skutkuje rozwiązaniem umowy z upływem zwykłego terminu wypowiedzenia. • Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany do zwrotu rzeczy w stanie nie pogorszonym. • Zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.) nie jest zasadny w sprawach o wydanie nieruchomości, chyba że zachodzą wyjątkowe okoliczności. • Pozwani władają garażem bez tytułu prawnego po zakończeniu umowy najmu.
Odrzucone argumenty
Wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne z powodu braku pisemnego uprzedzenia i dodatkowego terminu na zapłatę zaległego czynszu. • Roszczenie powoda narusza zasady współżycia społecznego ze względu na wiek i stan zdrowia najemcy.
Godne uwagi sformułowania
przepisy te dotyczą bowiem najmu wszelkich lokali, zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych. • Nie ulega wątpliwości, że garaż wolnostojący trwale z gruntem związany (...) jest lokalem użytkowym • Przepisy te mają bowiem charakter bezwzględnie obowiązujący • niedopełnienie przesłanek rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie oznacza, że do rozwiązania stosunku najmu w ogóle nie dochodzi, lecz ma jedynie ten skutek, że czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia • Nie może jednakże prowadzić do nabycia ani utraty prawa podmiotowego i powinien być stosowany powściągliwie • W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że w sprawach o wydanie nieruchomości zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja skutków wadliwego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego (garażu) oraz ograniczenia stosowania art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wadliwego wypowiedzenia umowy najmu garażu, z uwzględnieniem przepisów k.c. dotyczących najmu lokali. Zastosowanie art. 5 k.c. jest ściśle ograniczone.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa ilustruje praktyczne problemy związane z wypowiadaniem umów najmu i stosowaniem przepisów Kodeksu cywilnego, co jest istotne dla prawników zajmujących się prawem nieruchomości i zobowiązań.
“Wadliwe wypowiedzenie najmu garażu – czy to oznacza, że umowa trwa nadal?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.