I C 645/14

Sygn. akt I C 645/14 UZASADNIENIE wyroku z dnia 8 października 2014 r. Miasto stołeczne W. pozwem z dnia 9 maja 2014 r., wniosło o nakazanie R. G. i A. C. (1) opuszczenia, opróżnienia oraz wydania stronie powodowej garażu nr (...) położonego przy ulicy (...) w W. będącego własnością powoda. Na uzasadnienie powód podał, że na mocy umowy z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca 2012 r. oddał R. G. w najem opisany wyżej garaż. W związku z zaległościami w zapłacie czynszu przekraczającymi dwa pełne okresy płatności powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu garażu. Oprócz byłego najemcy R. G. garaż faktycznie zajmuje również A. C. (2) . Nie wydali oni garażu pomimo wypowiedzenia umowy. Pozwany A. C. (2) w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości. Zarzucił, że wypowiedzenie umowy najmu garażu z dnia 10 grudnia 2013 r. jest bezskuteczne, bowiem nie zostało poprzedzone uprzedzeniem najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, co narusza art. 687 k.c. Gdyby nawet uznać, że przepis art. 687 k.c. nie został naruszony, to roszczenie powoda pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, bowiem najemca garażu ma 91 lat, jest osobą chorą i nieporadną i nie realizował zawartego z powodem porozumienia o spłacie zadłużenia bez swojej winy. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Na mocy umowy najmu z dnia 2 stycznia 2001 r. i aneksu do tej umowy z dnia 22 marca 2012 r. miasto stołeczne W. oddało R. G. w najem garaż nr (...) położony przy ul. (...) w W. z przeznaczeniem na przechowywanie własnego samochodu. Najemca zobowiązał się uiszczać czynsz w wysokości 45,09 zł i opłaty za wywóz nieczystości stałych w wysokości 2,44 zł z góry do 10 dnia każdego miesiąca (§ 2 i 3 umowy). Umowa została zawarta na czas nieokreślony i przewidziano w niej, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia (§ 8). W umowie postanowiono również, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia m.in. wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej dwa miesiące (§ 6 ust. 2). ( umowa najmu garażu z dnia 02.01.2001 r. – k. 62-64, aneks nr (...) do w/w umowy najmu – k. 65-66, protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 02.01.2001 r. – k. 19 ). R. C. zaprzestał regulowania czynszu i pozostałych opłat związanych z korzystaniem z garażu. Zadłużenie z tego tytułu według stanu na dzień 31 sierpnia 2010 r. wynosiło łącznie 1.364,55 zł, w tym należność główna w wysokości 1.199,45 zł i odsetki za opóźnienie w wysokości 165,10 zł. Pismem z dnia 15 września 2010 r. miasto stołeczne W. wezwało R. G. do uregulowania zadłużenia w kwocie 1.364,55 zł w terminie 30 dni od otrzymania pisma uprzedzając, że w przypadku nieuregulowania zadłużenia w terminie zostanie wypowiedziana umowa najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wobec nieuregulowania zadłużenia przez pozwanego w wyznaczonym terminie, miasto stołeczne W. pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. wypowiedziało R. G. umowę najmu garażu z dniem 15 lutego 2011 r., bez zachowania terminu wypowiedzenia. ( wezwanie ostateczne do zapłaty z dnia 15.09.2010 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 22- 23, pismo miasta stołecznego W. z dnia 21.01.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 20-21). W związku z zawarciem przez strony umowy dotyczącej spłaty przez R. G. zadłużenia za najem garażu w 36 ratach, miasto stołeczne W. pismem z dnia 14 kwietnia 2011 r. poinformowało R. G. o anulowaniu wypowiedzenia umowy najmu. ( pismo miasta stołecznego W. z dnia 14.04.2011 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 24-26 ). W związku z kolejnymi powstałymi zaległościami w zapłacie czynszu najmu miasto stołeczne W. pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. wypowiedziało R. G. z dniem 10 grudnia 2013 r., z winy najemcy, bez zachowania terminu wypowiedzenia, na podstawie § 6 ust. 2 umowę najmu przedmiotowego garażu i wezwało R. G. do opróżnienia garażu w terminie do dnia 31 grudnia 2013 r. Pismo to zostało doręczone pozwanemu 20 grudnia 2013 r. Po wypowiedzeniu miasto stołeczne W. nie uwzględniło wniosków R. G. i A. C. (2) o anulowanie wypowiedzenia ani o zmianę najemcy na A. C. (2) . Zadłużenie z tytułu opłat za najem garażu zostało ostatecznie spłacone. ( wydruk z programu księgowego zapisów na koncie garażu – k. 35-36, wyciąg z konta lokalu – k.37-39, pismo miasta stołecznego W. z dnia 10.12.2013 r. ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 27-28, pisma R. G. i A. C. (1) z dnia 27.12.2013 r. – k. 29 i z dnia 19.01.2014 r. – k. 31, pisma Gminnej (...) z dnia 10.01.2014 r. – k. 30 i z dnia 30.01.2014 r. – k. 32, pisma miasta stołecznego W. z dnia 28.01.2014 r. – k. 33 i z dnia 05.02.2014 r. – k. 34 ). Garaż nie został wydany powodowi przez pozwanych. Obecnie swój samochód trzyma w nim A. C. (2) , wnuk R. G. . ( okoliczności bezsporne – przyznane przez A. C. (2) na rozprawie z dnia 25 czerwca 2014 r. – k. 54-55). Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Stan faktyczny sprawy nie był nadto sporny pomiędzy stronami, a spór pomiędzy nimi dotyczył tylko prawnych konsekwencji opisanych faktów. Sąd zważył, co następuje: W pierwszym rządzie wskazać należy, że – wbrew twierdzeniom powoda zawartym w piśmie procesowym z dnia 14 lipca 2014 r. (k. 58-60) – do rozwiązania stosunku najmu przedmiotowego garażu zastosowanie miały przepisy Rozdziału II, Tytułu XVII, Księgi trzeciej Kodeksu cywilnego . Przepisy te dotyczą bowiem najmu wszelkich lokali, zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych. Nie ulega wątpliwości, że garaż wolnostojący trwale z gruntem związany (tak jak było w tym przypadku – posadowiony na fundamentach) jest lokalem użytkowym, przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.). W rezultacie ocena wypowiedzenia stosunku najmu tego garażu przez powoda musi być oceniana z uwzględnieniem brzmienia art. 687 k.c. i art. 688 k.c. Przepisy te mają bowiem charakter bezwzględnie obowiązujący (vide orz. SN z dnia 06.04.2000 r., II CKN 264/00, OSNC 2000/10/186 ). Po wtóre, skoro powód (wynajmujący) w piśmie z dnia 14 kwietnia 2011 r. złożył oświadczenie o „anulowaniu” pierwszego wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 687 k.c. (bez zachowania terminów wypowiedzenia), dokonanego wcześniejszym pismem z dnia 21 stycznia 2011 r., to należało przyjąć, że najem garażu był kontynuowany (został na nowo nawiązany) na dotychczasowych warunkach. Kolejne wypowiedzenie umowy najmu w tym trybie dokonane pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. było wadliwe, ponieważ przed wypowiedzeniem powód nie uprzedził najemcy R. G. o zamiarze wypowiedzenia i nie udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, co – zgodnie z wyraźnym brzmieniem art. 687 k.c. – stanowi warunek skutecznego rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jednakże niedopełnienie przesłanek rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie oznacza, że do rozwiązania stosunku najmu w ogóle nie dochodzi, lecz ma jedynie ten skutek, że czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia ( tak też Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17.08.1994 r., I ACr 312/94, OSA 1995/5/30 ). W umowie najmu przedmiotowego garażu zawartej na czas nieoznaczony przewidziano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z terminem na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 8 umowy). Identyczne postanowienie zawiera przepis art. 688 k.c. W realiach rozpatrywanej sprawy oznaczało to, że wadliwe wypowiedzenie z dnia 10 grudnia 2013 r. bez zachowania terminów wypowiedzenia, doręczone R. G. 20 grudnia 2013 r., doprowadziło do rozwiązania umowy najmu garażu w trybie zwykłym, tj. z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, czyli z dniem 31 marca 2014 r. Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na innej osobie ( art. 675 § 2 k.c. ). Po dniu 31 marca 2014 r. pozwani władają przedmiotowym garażem bez tytułu prawnego, zatem zobowiązania są do jego opróżnienia z rzeczy i wydania powodowi. Powództwo zasługiwało zatem na uwzględnienie w tym zakresie. Niezasadne było jedynie żądanie nakazania pozwanym opuszczenia garażu (czyli dotyczące usunięcia się z niego przez ludzi), skoro nie był on lokalem mieszkalnym i pozwani nie wykorzystywali go w takim celu. Nie mógł odnieść zamierzonego skutku w postaci oddalenia powództwa podniesiony przez pozwanego A. C. (2) zarzut nadużycia prawa przez powoda (naruszenia art. 5 k.c. ), ze względu na podeszły wiek oraz nieporadność i trudną sytuację zdrowotną najemcy ( R. G. ). Przywołany przepis stanowić może środek obrony przed roszczeniem, którego realizacja pozostaje w danych warunkach w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Nie może jednakże prowadzić do nabycia ani utraty prawa podmiotowego i powinien być stosowany powściągliwie, ponieważ istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji lub unicestwienia tych praw mogą nastąpić tylko w wyjątkowych sytuacjach. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że w sprawach o wydanie nieruchomości zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. ( vide orz. SN z dnia 22.11.1994 r., II CRN 127/94, LEX nr 82293 i z dnia 02.06.2011 r., I CSK 520/10 , LEX nr 1129076 ). Żadna nadzwyczajna sytuacja, która by uzasadniała odmowę udzielenia powodowi ochrony jego prawa do nieruchomości, nie zachodziła w rozpatrywanym przypadku. Z samych twierdzeń A. C. (2) wynika, że garaż nie jest już potrzebny R. G. (najemcy), skoro swój samochód przechowuje w nim obecnie A. C. (2) . Dlatego nie da się przyjąć by domaganie się przez powoda zwrotu garażu naruszało jakieś zasady moralne. Mając to na uwadze Sąd orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku na podstawie art.675 § 1 i 2 k.c. Orzekając o kosztach postępowania Sąd kierował się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Ponieważ powód uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania, Sąd włożył na pozwanych obowiązek zwrotu pełnych kosztów procesu powodowi, stosownie do reguły z art. 100 zd. 2 k.p.c. Niezbędne do celowego dochodzenia praw koszty powoda w niniejszej sprawie wyniosły 260 zł, na którą składa się uiszczona opłata od pozwu w wysokości 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 60 zł, ustalone stosownie do § 9 pkt. 3 w zw. z § 6 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 490).