I C 519/12
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wykonania warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej między powodami M. i J. małż. C. a pozwanym J. K. w dniu 5 lutego 2010 r. Powodowie wpłacili pozwanemu zaliczkę w wysokości 100.000 zł na poczet ceny sprzedaży nieruchomości o powierzchni 3,06 ha. Umowa przeniesienia własności miała zostać zawarta do 31 grudnia 2010 r., pod warunkiem nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu. W dniu 3 stycznia 2011 r. strony zmieniły umowę, przesuwając termin zawarcia umowy przeniesienia własności do 30 czerwca 2011 r. i zobowiązując pozwanego do wyznaczenia granic nieruchomości oraz rozbiórki stodoły. Mimo wielokrotnych wezwań i wyznaczania terminów, pozwany nie stawił się w kancelarii notarialnej, nie wykonał też zobowiązań dotyczących granic i stodoły. Powodowie, po bezskutecznych próbach zawarcia umowy, odstąpili od umowy i domagali się zwrotu zaliczki oraz odszkodowania za poniesione koszty (akty notarialne, koszty zastępstwa procesowego). Sąd Okręgowy w Siedlcach, uwzględniając art. 491 i 494 Kodeksu cywilnego, zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 109.455,90 zł (100.000 zł zwrotu zaliczki plus 36.211,90 zł odszkodowania), oddalając powództwo w pozostałej części. Sąd odstąpił od obciążania pozwanego kosztami procesu ze względu na jego sytuację zdrowotną i majątkową (art. 102 kpc). Przyznano również wynagrodzenie pełnomocnikowi pozwanego z urzędu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy i dochodzenia zwrotu świadczeń oraz odszkodowania.
Dotyczy specyficznej sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej przez sprzedającego, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych sprawy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy w przypadku niewykonania przez sprzedającego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości w terminie określonym w umowie przedwstępnej, kupujący może odstąpić od umowy i dochodzić zwrotu zaliczki oraz odszkodowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, kupujący może odstąpić od umowy i dochodzić zwrotu zaliczki oraz odszkodowania na podstawie art. 491 i 494 Kodeksu cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwany dopuścił się zwłoki w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, co uzasadnia odstąpienie od umowy przez powodów. Powodowie mieli prawo do żądania zwrotu świadczenia (zaliczki) oraz naprawienia szkody poniesionej w związku z niewykonaniem zobowiązania.
Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zakaz umów warunkowych i ograniczonych terminem dotyczy skutku rozporządzającego (przeniesienia własności), a nie treści umowy zobowiązującej.
Uzasadnienie
Sąd powołując się na art. 157 § 1 i 2 kc wyjaśnił, że strony mogą kształtować treść stosunku obligacyjnego według własnego uznania, a zakaz dotyczy jedynie przeniesienia własności, a nie umowy zobowiązującej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. i J. małż. C. | osoba_fizyczna | powód |
| J. K. | osoba_fizyczna | pozwany |
| adwokat M. Ż. | inne | pełnomocnik z urzędu |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 491
Kodeks cywilny
Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może odstąpić od umowy.
k.c. art. 494
Kodeks cywilny
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Pomocnicze
k.c. art. 157 § 1
Kodeks cywilny
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
k.c. art. 390 § 2
Kodeks cywilny
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 480
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik jest zobowiązany do spełnienia czynu, a czyn ten ma być spełniony przez inne osoby, wierzyciel może, upoważniony przez sąd, żądać od dłużnika wykonania czynu na jego koszt.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej wyższą kwotę należną przeciwnikowi tytułem zwrotu kosztów procesu lub odmówić zasądzenia zwrotu kosztów w całości lub w części.
k.p.c. art. 1047
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwany dopuścił się zwłoki w wykonaniu zobowiązania umownego. • Powodowie mieli prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu zaliczki oraz odszkodowania. • Pozwany nie wykonał zobowiązań dotyczących wyznaczenia granic nieruchomości i rozbiórki stodoły.
Odrzucone argumenty
Argumenty pozwanego o obawie przed oszukaniem i braku podstaw do żądania zapłaty pozostałej części ceny przed przeniesieniem własności zostały uznane za irracjonalne.
Godne uwagi sformułowania
zakaz umów warunkowych i ograniczonych terminem dotyczy tylko skutku rozporządzającego – przeniesienia własności, a nie treści umowy zobowiązującej • twierdzenia pozwanego były tylko i wyłącznie nieudolną próbą „usprawiedliwienia” uchylania się od wykonania ciążącego na nim zobowiązania • żądania pozwanego, aby powodowie najpierw przekazali mu kwotę 380.000 zł, po czym „zastanowi” się on, czy przenieść na nich własność nieruchomości, należy określić mianem kuriozalnych
Skład orzekający
Andrzej Kirsch
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy i dochodzenia zwrotu świadczeń oraz odszkodowania."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej przez sprzedającego, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowy problem z wykonaniem umowy przedwstępnej, gdzie jedna ze stron uchyla się od zobowiązań, co prowadzi do sporu sądowego o zwrot zaliczki i odszkodowanie. Pokazuje też, jak sąd ocenia argumenty stron w takich sytuacjach.
“Niewykonana umowa sprzedaży nieruchomości: zwrot zaliczki i odszkodowanie zasądzone od uchylającego się sprzedawcy.”
Dane finansowe
WPS: 535 104 PLN
zwrot części ceny sprzedaży i odszkodowanie: 109 455,9 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.