I C 423/25Wydanie lokalu nieskuteczne wypowiedzenie najmu
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka, właścicielka lokalu mieszkalnego, wniosła o nakazanie pozwanemu A. L. opróżnienia i wydania lokalu. Pozwany, będący synem zmarłej najemczyni V. G., wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Powódka twierdziła, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana z powodu zaległości w opłatach czynszowych, które przekroczyły trzy pełne okresy płatności. Pozwany, reprezentowany przez opiekuna prawnego, wniósł o oddalenie powództwa, kwestionując skuteczność wypowiedzenia. Podniósł, że powódka w dniu 4 lipca 2024 roku wymieniła zamki w drzwiach wejściowych do lokalu, nie wydając nowych kluczy, co uniemożliwiło mu korzystanie z mieszkania. W związku z tym pozwany zaprzestał ponoszenia opłat od sierpnia 2024 roku, twierdząc, że nie był zobowiązany do płacenia za okres, w którym był pozbawiony możliwości korzystania z lokalu. Sąd ustalił, że pozwany faktycznie wstąpił w stosunek najmu po śmierci matki. Sąd uznał, że powódka, wymieniając zamki bez wcześniejszego poinformowania pozwanego lub jego opiekuna prawnego o możliwości odbioru kluczy, faktycznie pozbawiła pozwanego możliwości korzystania z lokalu. W związku z tym, naliczanie opłat za okres, w którym pozwany nie mógł korzystać z lokalu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu na tej podstawie, zostało uznane za nieskuteczne i stanowiące nadużycie prawa (art. 5 kc). Ponadto, sąd stwierdził, że powództwo o wydanie lokalu nie mogło zostać uwzględnione, ponieważ pozwany od dnia wymiany zamków nie władał faktycznie lokalem i nie miał możliwości jego wydania. Sąd oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaNadużycie prawa przez właściciela nieruchomości w kontekście stosunku najmu, szczególnie w przypadku lokatorów w trudnej sytuacji życiowej. Interpretacja art. 5 kc w relacjach najmu. Znaczenie faktycznego władztwa nad rzeczą dla roszczeń windykacyjnych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej, w której właściciel aktywnie uniemożliwił korzystanie z lokalu, a następnie powołał się na zaległości. Może być mniej miarodajne w przypadkach zwykłych zaległości czynszowych bez działań właściciela.
Zagadnienia prawne (3)
Czy powódka skutecznie wypowiedziała umowę najmu pozwanemu, który wstąpił w stosunek najmu po śmierci swojej matki, z powodu zaległości czynszowych, gdy pozbawiono go możliwości korzystania z lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powódka nie wykazała skutecznego spełnienia wszystkich przesłanek umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu. Należności, które stały się podstawą wypowiedzenia, były naliczane po pozbawieniu pozwanego dostępu do lokalu, a powódka nie wykazała, aby skutecznie poinformowała o możliwości odbioru kluczy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że powódka najpierw faktycznie pozbawiła pozwanego możliwości korzystania z lokalu poprzez wymianę zamków, a następnie powołała się na zaległości czynszowe powstałe w tym okresie jako podstawę wypowiedzenia. Działania te, w kontekście szczególnej sytuacji pozwanego (wiek, choroba, brak skutecznego poinformowania o odbiorze kluczy), zostały uznane za nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 kc).
Czy sąd może nakazać wydanie lokalu mieszkalnego osobie, która od daty wymiany zamków przez właściciela nie ma faktycznego dostępu do lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, powództwo o wydanie lokalu nie może zostać uwzględnione, jeśli pozwany nie włada faktycznie lokalem i nie ma możliwości jego wydania.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 222 § 1 kc, właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada. W niniejszej sprawie pozwany od dnia wymiany zamków przez powódkę nie miał dostępu do lokalu i nie władał nim faktycznie, co wyłączało możliwość dochodzenia wobec niego roszczenia o wydanie rzeczy.
Czy dzieci najemcy lokalu mieszkalnego wstępują z mocy prawa w stosunek najmu po śmierci najemcy, jeśli stale z nim zamieszkiwały?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dzieci najemcy wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na treści art. 691 § 1 i 2 kc, zgodnie z którym w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują jego dzieci, jeżeli stale z nim zamieszkiwały w tym lokalu do chwili jego śmierci. Sąd uznał, że pozwany spełniał te przesłanki.
Rozstrzygnięcie
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Powódka | inne | powódka |
| A. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
| V. G. | osoba_fizyczna | najemczyni (zmarła) |
| H. G. | osoba_fizyczna | opiekun prawny pozwanego |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 691 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
W przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu wstępują jego dzieci, jeżeli stale z nim zamieszkiwały w tym lokalu do chwili jego śmierci.
k.c. art. 222 § § 1
Kodeks cywilny
Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
u.o.p.l. art. 11 § ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Określa przesłanki i tryb wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez właściciela, w tym zwłokę w zapłacie czynszu.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada obciążania strony przegrywającej kosztami procesu.
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzekanie o kosztach procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozbawienie pozwanego faktycznego dostępu do lokalu przez powódkę poprzez wymianę zamków. • Nieskuteczność wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych naliczonych w okresie, gdy pozwany nie mógł korzystać z lokalu. • Działania powódki jako nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 kc). • Brak faktycznego władania lokalem przez pozwanego od momentu wymiany zamków.
Odrzucone argumenty
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości czynszowych. • Pozwany utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. • Powódka miała prawo wypowiedzieć umowę najmu na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Godne uwagi sformułowania
nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego • powódka najpierw doprowadziła do faktycznego pozbawienia pozwanego możliwości korzystania z tego lokalu, a następnie powołała się na regulowanie należności za korzystanie ze spornego lokalu • brak faktycznego władania lokalem przez pozwanego wyłączał możliwość dochodzenia wobec niego roszczenia o wydanie rzeczy
Skład orzekający
Mariusz Grobelny
SSR
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Nadużycie prawa przez właściciela nieruchomości w kontekście stosunku najmu, szczególnie w przypadku lokatorów w trudnej sytuacji życiowej. Interpretacja art. 5 kc w relacjach najmu. Znaczenie faktycznego władztwa nad rzeczą dla roszczeń windykacyjnych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej, w której właściciel aktywnie uniemożliwił korzystanie z lokalu, a następnie powołał się na zaległości. Może być mniej miarodajne w przypadkach zwykłych zaległości czynszowych bez działań właściciela.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa pokazuje, jak działania właściciela mogą prowadzić do nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu i jak sąd może ocenić takie działania jako nadużycie prawa, chroniąc słabszą stronę. Ma silny wymiar ludzki i praktyczny dla wynajmujących i najemców.
“Właściciel wymienił zamki i chciał eksmitować lokatora za niepłacenie czynszu? Sąd: To nadużycie prawa!”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.