Sygn. akt I C 423/25 UZASADNIENIE Powódka (...) wniosła o nakazanie pozwanemu A. L., reprezentowanemu przez opiekuna prawnego H. G., ażeby opróżnił i wydał jej lokal mieszkalny położony w M. przy ul. (...) W uzasadnieniu pozwu wyjaśniła, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), który został oddany w najem V. G. – matce pozwanego – na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 lipca 2013 roku. Przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Do przebywania wraz z najemczynią uprawniony był pozwany. W dniu 24 sierpnia 2023 roku V. G. zmarła, a pozwany, na podstawie art. 691 § 1 i 2 kc wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu. Okoliczność stałego zamieszkiwania pozwanego z najemcą w gminnym lokalu do chwili śmierci potwierdzili między innymi dziadkowie pozwanego. Od dnia 7 listopada 2024 roku babcia pozwanego – H. G. została ustanowiona jego opiekunem prawnym. Z uwagi na istniejące zadłużenie z tytułu opłat za czynsz i innych opłat należnych za lokal przy ul. (...) w M. przekraczając trzy pełne okresy płatności, pozwany został wezwany do spłaty zadłużenia na co został mu wyznaczony dodatkowy miesięczny termin, a ponadto został on uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego do zajmowanego lokalu. Mimo odebrania wezwania pismo to okazało się bezskuteczne. Z tego względu w dniu 23 maja 2025 roku strona powodowa wypowiedziała pozwanemu umowę najmu ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego tj. na dzień 30 czerwca 2025 roku. Przedmiotowy lokal, do dnia wniesienia niniejszego pozwu, nie został (...) wydany. W odpowiedzi na pozew pozwany A. L., reprezentowany przez opiekuna prawnego H. G. wniósł o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego pełnomocnika pozwanego według norm przepisanych. Pozwany przyznał, że po śmierci matkiV. G.w dniu 24 sierpnia 2023 roku wstąpił w stosunek najmu spornego lokalu, ale zakwestionował twierdzenia pozwu, aby zajmował sporny lokal bez tytułu prawnego a także, aby stosunek najmu łączący strony wygasł w dniu 30 czerwca 2025 roku. Ponadto zaprzeczył także twierdzeniom pozwu, aby do dnia wniesienia pozwu w niniejszej sprawie sporny lokal nie został wydany powódce. Wskazał, iż w dniu 4 lipca 2024 roku powódka dokonała wymiany zamka do drzwi wejściowych do spornego mieszkania, nie wydała nowych kluczy pozwanemu, ani też opiekunom prawnym pozwanego i objęła lokal we władanie. Od tego też czasu, to jest od dnia 4 lipca 2024 roku do chwili obecnej, pozwany nie korzysta i nie ma możliwości korzystania ze spornego lokalu, nie może do niego wchodzić z uwagi na brak kluczy do lokalu. Pozwany zważył, że z uwagi na to, iż powódka włada spornym lokalem, a pozwany tym lokalem nie włada, wniesione w tej sprawie powództwo o wydanie nieruchomości jest bezzasadne. Ponadto zakwestionował twierdzenia pozwu, aby powódka wypowiedziała skutecznie pozwanemu umowę najmu spornego lokalu w oparciu o oświadczenie woli zawarte w załączonym do pozwu wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 23 maja 2025 roku. Pozwany wskazał, iż opłacał sporny lokal za okres do końca lipca 2024 roku. Pozwany zaprzestał ponoszenia opłat od sierpnia 2024 roku z uwagi na powołany wyżej fakt wymiany przez powódkę zamków od spornego mieszkania w dniu 4 lipca 2024 roku, w wyniku czego pozwany został pozbawiony przez powódkę możliwości korzystania z lokalu. W ocenie pozwanego powódka nie mogła skutecznie domagać się od pozwanego jakichkolwiek opłat za lokal, w tym opłat czynszowych, za okres, w którym pozwany był pozbawiony przez powódkę możliwości korzystania z lokalu. W konsekwencji powódka nie mogła skutecznie wypowiedzieć pozwanemu umowy najmu lokalu powołując się na fakt, że pozwany nie ponosił za niego opłat, gdyż pozwany nie był zobowiązany do ponoszenia opłat za okres, w którym był pozbawiony przez powódkę możliwości korzystania z tego lokalu. Pozwany podkreślił, że nie miał zaległości w opłatach za sporny lokal za okres do końca lipca 2024 roku, w którym mógł korzystać z lokalu, od dnia 4 lipca 2024 roku pozwany został pozbawiony możliwości korzystania z tego lokalu, a ponosił opłaty za okres do końca lipca 2024 roku, nadpłacił z tytułu opłat za lokal za okres od dnia 5 lipca 2024 roku do 31 lipca 2024 roku. Finalnie pozwany wskazał, iż nie zachodziły podstawy do wypowiedzenia pozwanemu przez powódkę umowy najmu dotyczącej spornego lokalu. W piśmie procesowym z dnia 19 marca 2026 roku powódka podtrzymała w całości dotychczasowe twierdzenia w sprawie. Nadto wskazała, że zaległości wskazane w załączonym do pozwu z dnia 24 lipca 2025 roku zestawieniu zaległości sporządzonym na dzień 16 lipca 2025 roku dotyczą: kwoty 3.487,54 zł, która stanowi kwotę przeksięgowaną z kartoteki lokalowej prowadzonej dla V. G. dokonano korekty opłat czynszowych na pozwanego oraz kwoty 1.605,64 zł stanowiącej kwotę wynikającą z niedopłaty za śmieci oraz czynsz. Pozwana przedłożyła również wydruk wszystkich wpłat, z zaznaczeniem daty i wysokości wpłaty, dokonanych przez pozwanego po śmierci matki z tytułu opłat czynszowych i pozostałych opłat za sporne mieszkanie wraz z podaniem sposobu zaksięgowania tych wpłat. Powódka przyznała, że w dniu 4 lipca 2024 roku dokonano wymiany kluczy do drzwi wejściowych do spornego lokalu, ale zakwestionowała twierdzenia pozwanego, że od tego dnia nie miał możliwości korzystania z tego lokalu, z uwagi na brak kluczy. Powódka wyjaśniła, że w czerwcu 2024 roku ujawniono nieuprawniony pobór energii elektrycznej z przedmiotowego lokalu, dokonywany przez osoby trzecie, nieposiadające tytułu prawnego do jego zajmowania. W tym czasie pozwany przebywał w rodzinie zastępczej. Opiekun prawny dla małoletniego został ustanowiony dopiero postanowieniem sądu z dnia 7 listopada 2024 roku. Dlatego kierując się koniecznością zabezpieczenia lokalu przed dalszym bezprawnym korzystaniem przez osoby trzecie oraz powstawaniem zadłużenia, w tym wynikającego z nielegalnego poboru energii elektrycznej. Powódka wskazała, że poinformowała dziadków pozwanego o planowanym zabezpieczeniu, wobec którego nie zgłosili sprzeciwu. Po wymianie zamków 4 lipca 2024 roku pozostawiono informację, że nowe klucze są dostępne do odbioru w siedzibie (...) Sp. z o.o., powódka podkreśliła, iż pomimo to, ani pozwany, ani żadna osoba działająca w jego imieniu nie zgłosiła się po ich odbiór. W tych okolicznościach powódka stwierdziła, że nie sposób przyjąć, ja twierdzi pozwany, że od dnia wymiany zamków został on trwale pozbawiony możliwości korzystania z lokalu, a brak faktycznego korzystania z lokalu wynikał z bierności pozwanego oraz osób zobowiązanych do sprawowania nad nim pieczy, a nie wyłącznie z działań powódki. Ponadto powódka podkreśliła, że w lokalu do chwili obecnej znajdują się rzeczy pozwanego, co według niej wskazywało na to, że nie doszło do wydania lokalu ani zaprzestania jego posiadania przez pozwanego. Powódka finalnie sprecyzowała, iż według niej brak jest podstaw do uznania, że od lipca 2024 roku umowa najmu przestała obowiązywać, a tym samym, że nie istniały podstawy do naliczania opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Pismem procesowym z dnia 17 kwietnia 2026 roku pozwany podtrzymał w całości swoje dotychczasowe stanowisko, w tym wnioski dowodowe oraz zaprzeczył, aby zajmował sporny lokal bez tytułu prawnego, a także, aby stosunek najmu łączący strony wygasł w dniu 30 czerwca 2025 roku, ponadto zaprzeczył, aby sporny lokal nie został wydany powódce. Pozwany podtrzymał swoje twierdzenia, iż w dniu 4 lipca 2024 roku powódka dokonała wymiany zamka do drzwi wejściowych do spornego mieszkania, nie wydała nowych kluczy pozwanemu, ani też opiekunom prawnym pozwanego i objęła lokal we władanie. Od tego też czasu, to jest od dnia 4 lipca 2024 roku do chwili obecnej, pozwany nie korzysta i nie ma możliwości korzystania ze spornego lokalu, nie może do niego wchodzić z uwagi na brak kluczy do lokalu. Pozwany zaprzeczył przy tym twierdzeniom zawartym w piśmie procesowym powoda z dnia 19 marca 2026 roku, aby opiekunowie prawni pozwanego nie zgłosili sprzeciwu wobec planowanych działań podejmowanych przez powódkę dotyczących spornego lokalu, w szczególności dotyczących wymiany zamków w lokalu. Pozwany zaprzeczył, aby powódka wymieniając w dniu 4 lipca 2024 roku zamki w lokalu pozostawiła na drzwiach lokalu informację, że nowe klucze są dostępne do odbioru w siedzibie (...) Sp. z o.o., a także zaprzeczył, aby taką informację opiekunowie prawni pozwanego, w ogóle uzyskali w jakiejkolwiek formie. Opiekunowie prawni zaprzeczyli, aby taka informacja była im znana i aby mieli oni realną i znaną im możliwość zgłoszenia się po odbiór kluczy. Pozwany wskazał, że powódka od dnia wymiany zamków włada spornym lokalem w sposób wyłączny, a pozwany nie korzysta faktycznie z lokalu i nie ma możliwości z uwagi na pozbawienie go posiadania lokalu przez powódkę. Pozwany podkreślił, iż nie twierdzi, że od lipca 2024 roku umowa najmu przestała obowiązywać i dlatego nie istniały podstawy do naliczania opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Jak wskazano bowiem w odpowiedzi na pozew, które to twierdzenia pozwany podtrzymuje, powódka nie może skutecznie domagać się od pozwanego opłat za lokal za okres, w którym pozwany był pozbawiony przez powódkę możliwości korzystania z lokalu i w takiej sytuacji powódka, której nie należą się za ten okres opłaty czynszowe, nie może skutecznie wypowiedzieć pozwanemu umowy najmu z uwagi na nieponoszenie przez pozwanego opłat czynszowych. Pozwany wskazał, że w spornym lokalu znajdują się rzeczy zmarłej matki pozwanego, a także niewielka ilość rzeczy stanowiących własność samego pozwanego, którymi jednak pozwany nie może dysponować z uwagi na zaistniałą sytuację faktyczną, w której to powódka w sposób wyłączny, wbrew woli pozwanego korzysta ze spornego lokalu, pozbawiając pozwanego możliwości korzystania z tego lokalu, w tym z rzeczy w nim się znajdujących. Na rozprawach w dniu 9 czerwca 2026 roku oraz 23 lipca 2026 roku pozwany podtrzymał swoje stanowisko procesowe. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powódka (...) jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...). W dniu 1 lipca 2013 roku matka pozwanego V. G. zawarła z powódką umowę najmu ww. lokalu mieszkalnego. W lokalu wraz z główną najemczynią miał prawo zamieszkiwać pozwany A. L. Najemczyni V. G. zmarła w dniu 24 sierpnia 2023 roku, a w stosunek najmu – zgodnie z art. 691 § 1 i 2 kc – wstąpił jej wtedy 13-letni syn A. L., chorujący na dziecięce porażenie mózgowe. Dowód: - k. 9-14 umowa najmu lokalu mieszkalnego z dn. 01.07.2013 r., - k. 15 kserokopia aktu zgonu V. G., - k. 21v wywiad kuratora z dn. 25.09.2024 r. – w aktach sprawy o sygn. III Opm 65/24; H. G. dnia 12 lutego 2024 roku złożyła wniosek o odstąpienie od eksmisji jej małoletniego wnuka A. L., którego następnie dnia 7 listopada 2024 roku została opiekunem prawnym. We wniosku zawarła informację o śmierci najemczyni. Dążyła do uregulowania sytuacji prawnej spornego lokalu, w tym celu zwróciła się do urzędu miasta celem doinformowania, jakie kroki powinna podjąć. Dowód: - k. 16 wniosek o odstąpienie od eksmisji z dn. 12.02.2024 r., - k. 17 zaświadczenie o ustanowieniu opiekuna prawnego z dn. 27.11.2024 r., - k. 109v przesłuchanie przedstawicielki ustawowej pozwanego H. G. – protokół rozprawy z dn. 23.07.2026 r. (płyta CD); Powódka (...) zmieniła 4 lipca 2024 roku zamki do drzwi wejściowych w spornym lokalu, ze względu na rzekomy, nielegalny pobór energii elektrycznej przez osoby trzecie. Pozwany ani jego opiekunka prawna nie zostali o tym fakcie poinformowani. Dowód: - k. 79-83 dokumentacja zdjęciowa, - k. 84 informacja o wymianie zamków, - k. 85 informacja o zabezpieczeniu mieszkania i miejscu odbioru kluczy, - k. 109v przesłuchanie przedstawicielki ustawowej pozwanego H. G. – protokół rozprawy z dn. 23.07.2026 r. (płyta CD) Za życia matki pozwanego opłaty czynszowe były regulowane na bieżąco, z kolei po śmierci V. G.opłaty dalej były uiszczane do lipca 2024 roku, kiedy to po wymianie zamków do mieszkania, pozwany przestał tam mieszkać, ponieważ nie mógł dostać się do lokalu mieszkalnego, ze względu na brak odpowiedniego klucza. Dowód: - k. 58-61 kserokopia poleceń przelewu, - k. 75 wydruk z konta V. G., - k. 76 wydruk z konta A. L., - k. 77 zestawienie wpłat za 2023 r., - k. 78 zestawienie wpłat za 2024 r., - k. 109v przesłuchanie przedstawicielki ustawowej pozwanego H. G. – protokół rozprawy z dn. 23.07.2026 r. (płyta CD); Powódka (...) wzywała pozwanego do uregulowania powstałych zaległości z tytułu nieuiszczania opłat za czynsz i opłat niezależnych, które były liczone za okres, od kiedy zamki do drzwi wejściowych zostały wymienione i pozwany już tam nie zamieszkiwał oraz w związku z ich nieuregulowaniem złożyła wypowiedzenie umowy najmu. Dowód: - k. 18 zestawienie zaległości na dn. 16.07.2025 r., - k. 19 informacja o zadłużeniu, - k. 22 wypowiedzenie umowy najmu, - k. 73 rozliczenie zimnej wody, ścieków i śmieci za 2023 r., - k. 74 rozliczenie zimnej wody, ścieków i śmieci za 2024 r. Sąd zważył, co następuje: Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Powódka dochodziła od pozwanego wydania lokalu mieszkalnego, wskazując, że przysługuje jej prawo własności do spornego lokalu, natomiast pozwany utracił tytuł prawny do jego zajmowania wskutek wypowiedzenia stosunku najmu, dokonanego z powodu zaległości w opłatach związanych z korzystaniem z lokalu. Zgodnie z treścią art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Uwzględnienie powództwa windykacyjnego uzależnione jest od kumulatywnego zaistnienia trzech przesłanek: utrata władztwa (1) przez osobę będącą właścicielem (2) oraz władanie rzeczą przez nieuprawnionego (3), to jest przez osobę, której nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W ocenie Sądu powódka nie wykazała wszystkich przesłanek dochodzonego roszczenia. W tym miejscu godzi się zważyć, iż w okolicznościach niniejszej sprawy bezspornym było, iż najemczynią lokalu mieszkalnego stanowiącego własność powódki pierwotnie była matka pozwanego V. G.. To ona bowiem dnia 1 lipca 2013 roku zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego. Równie bezsporne było to, że najemczyni zmarła w dniu 24 sierpnia 2023 roku, a w stosunek najmu – na podstawie art. 691 § 1 i 2 kc – wstąpił jej syn A. L. Zgodnie z art. 691 § 1 kc w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują między innymi jego dzieci, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Stosownie do § 2 tego przepisu osoby te wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Z zeznań opiekuna prawnego pozwanego – jego babci H. G. – wynikało, że pozwany stale zamieszkiwał z matką w spornym lokalu do chwili jej śmierci. W konsekwencji Sąd uznał, że z dniem 24 sierpnia 2023 roku pozwany, jako syn zmarłej najemczyni, który stale z nią zamieszkiwał w lokalu do chwili jej śmierci, wstąpił w stosunek najmu. Okoliczność ta miała zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem pozwany dysponował skutecznym względem powódki tytułem prawnym do władania lokalem. Powódka, chcąc skutecznie dochodzić wydania lokalu, zobowiązana była zatem wykazać, że stosunek najmu został następnie skutecznie rozwiązany. Z materiału dowodowego wynikało przy tym, że powódka posiadała wiedzę o szczególnej sytuacji pozwanego. Po śmierci matki, dnia 7 listopada 2024 roku został dla pozwanego ustanowiony opiekun prawny – H. G., z której zeznań wynikało, że po ustanowieniu jej opiekunem zwróciła się do urzędu z pytaniem, jakie czynności powinna podjąć w związku z sytuacją pozwanego i spornym lokalem mieszkalnym. Ponadto pismem z dnia 12 lutego 2024 roku zwróciła się do powódki z wnioskiem o wstrzymanie eksmisji jej wnuka, wskazując na śmierć najemczyni. Powódka miała zatem wiedzę o nadzwyczajnej sytuacji pozwanego, ale także o wieku pozwanego, jego sytuacji rodzinnej oraz o tym, że H. G. podejmuje działania zmierzające do uregulowania sytuacji dotyczącej lokalu, jeszcze przed zostaniem opiekunem prawnym wnuka. Pomimo tego w dniu 4 lipca 2024 roku powódka dokonała wymiany zamków w drzwiach wejściowych do spornego lokalu. Z dokumentu dotyczącego tej czynności wynikało, że została ona podjęta w celu zabezpieczenia lokalu i zapobieżenia nielegalnemu poborowi energii elektrycznej przez osoby trzecie. Sąd miał na uwadze wskazaną przez powódkę przyczynę wymiany zamków i nie kwestionował samego prawa powódki do podejmowania działań zmierzających do zabezpieczenia należącego do niej lokalu. Okoliczność ta nie oznaczała jednak, że powódka mogła pozbawić pozwanego możliwości korzystania z lokalu bez jednoczesnego zapewnienia mu dalszego dostępu do niego. Powódka nie wykazała bowiem, aby po wymianie zamków przekazała pozwanemu lub jego opiekunowi prawnemu klucze do lokalu albo w inny sposób umożliwiła mu dalsze korzystanie z mieszkania. W konsekwencji od dnia 4 lipca 2024 roku pozwany faktycznie nie miał możliwości wejścia do spornego lokalu ani korzystania z niego. Nie wykazano również w sposób wystarczający, aby konieczność zabezpieczenia lokalu wymagała pozbawienia pozwanego dostępu do lokalu. Powódka nie wykazała, aby to działanie pozostawało w jakimkolwiek związku z zachowaniem pozwanego. Przedłożone zdjęcia nie pozwalały nadto na jednoznaczne ustalenie, że przedstawiają sporny lokal, a tym samym nie mogły stanowić wystarczającego dowodu na okoliczność, że w lokalu rzeczywiście dochodziło do wskazanego procederu. Niezależnie jednak od oceny zasadności samej wymiany zamków, istotne pozostawało to, że jej skutkiem było faktyczne pozbawienie pozwanego dostępu do lokalu. Powódka wypowiedziała umowę najmu pismem z dnia 23 maja 2025 roku, powołując się na zaległości w opłatach związanych z korzystaniem z lokalu. Z materiału dowodowego wynikało, że należności, na które powódka się powoływała jako podstawę wypowiedzenia, były naliczane po wymianie zamków dokonanej w dniu 4 lipca 2024 roku. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (ust.1). Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (pkt 1) lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (pkt 2). W ocenie Sądu powódka nie wykazała skutecznego spełnienia wszystkich przesłanek umożliwiających wypowiedzenie umowy najmu na wskazanej podstawie. Przede wszystkim nie można oceniać ewentualnej zwłoki pozwanego w regulowaniu należności w oderwaniu od faktu, że od dnia 4 lipca 2024 roku nie miał on faktycznej możliwości korzystania ze spornego lokalu. Należności, które następnie stały się podstawą wypowiedzenia stosunku najmu, były naliczane po pozbawieniu pozwanego przez powódkę dostępu do lokalu. Nie można zatem pominąć, że powódka najpierw doprowadziła do faktycznego pozbawienia pozwanego możliwości korzystania z tego lokalu, a następnie powołała się na regulowanie należności za korzystanie ze spornego lokalu. Powódka nie wykazała również, aby po dokonaniu wymiany zamków skutecznie poinformowała opiekuna prawnego lub pozwanego o możliwości odebrania kluczy. Nie sposób uznać, że skuteczne poinformowanie opiekuna prawnego pozwanego nastąpiło poprzez wywieszenie kartki na drzwiach lokalu z informacją o miejscu odbioru kluczy. Powódka nie wykazała, aby informacja ta w rzeczywistości dotarła do opiekuna prawnego. Tym samym nie można przyjąć, że opiekun prawny został skutecznie poinformowany o możliwości odzyskania dostępu do lokalu oraz o powstających należnościach i konsekwencjach ich nieuiszczenia. W tych okolicznościach brak było podstaw do przyjęcia, że po stronie pozwanego lub jego opiekuna prawnego występowała zawiniona zwłoka w regulowaniu należności, uzasadniająca wypowiedzenie umowy najmu. Szczególnego znaczenia nabiera przy tym fakt, że pozwany w chwili śmierci matki miał zaledwie 13 lat, a po jej śmierci konieczne było ustanowienie dla niego opiekuna prawnego. Nawet gdyby przyjąć, że wypowiedzenie dokonane w czerwcu 2025 roku spełniało wymagania formalne określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, to w ocenie Sądu powołanie się przez powódkę na skutki tego wypowiedzenia w realiach niniejszej sprawy stanowiłoby nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 kc. Zgodnie z art. 5 kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Ocena zachowania powódki przez pryzmat powyższego przepisu wymagała uwzględnienia całokształtu okoliczności sprawy, a nie jedynie formalnej treści wypowiedzenia. Pomimo wiedzy o sytuacji życiowej pozwanego powódka w dniu 4 lipca 2024 roku wymieniła zamki w lokalu, faktycznie pozbawiając pozwanego możliwości korzystania z niego, a następnie powołała się na należności powstałe podczas niezamieszkiwania przez pozwanego w spornym lokalu, wskazując to jako podstawę wypowiedzenia umowy najmu. W ocenie Sądu takie następstwo zdarzeń ma zasadnicze znaczenie dla oceny wykonywania przez powódkę przysługujących jej uprawnień. Nie można bowiem zaakceptować sytuacji, w której właściciel najpierw uniemożliwia lokatorowi korzystanie z lokalu, a następne wykorzystuje brak regulowania opłat za ten lokal jako podstawę pozbawienia go tytułu prawnego. Dotyczy to szczególnie sytuacji, w której właściciel posiada wiedzę o szczególnej sytuacji osobistej lokatora i jego wieku. W tych okolicznościach powołanie się przez powódkę na wypowiedzenie umowy najmu należało uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i jako takie niezasługujące na ochronę prawną. Niezależnie od powyższych rozważań powództwo podlegało oddaleniu również z uwagi na brak faktycznego władania lokalem przez pozwanego. Jak wskazano na wstępie, zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada. Tymczasem od dnia 4 lipca 2024 roku pozwany nie miał dostępu do spornego lokalu, ponieważ powódka dokonała wymiany zamków i nie wykazała, aby następnie przekazała pozwanemu lub jego opiekunowi prawnemu klucze. W konsekwencji pozwany nie władał faktycznie lokalem i nie miał możliwości jego wydania. Nawet gdyby przyjąć, że stosunek najmu został skutecznie rozwiązany, brak faktycznego władania lokalem przez pozwanego wyłączał możliwość dochodzenia wobec niego roszczenia o wydanie rzeczy. Nie można nakazać osobie wydania rzeczy, której faktycznie nie posiada i do której nie ma dostępu. Nie bez znaczenia dla oceny całokształtu sytuacji pozwanego pozostawał również fakt, że pozwany jest osobą dotkniętą dziecięcym porażeniem mózgowym, co dodatkowo wskazuje na jego szczególną sytuację życiową i potrzebę zapewnienia mu stabilnych warunków bytowych. Sąd miał przy tym na uwadze, że brak było podstaw do przyjęcia, aby powódka w chwili podejmowania opisanych wyżej działań posiadała wiedzę o stanie zdrowia pozwanego. Zgodnie z powyższym orzeczono jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc zgodnie z ogólną zasadą, że strona która proces przegrała jest zobowiązana do zwrotu przeciwnikowi poniesionych przez niego kosztów procesu i obciążył tymi kosztami powoda jako stronę przegrywającą proces w całości. Na koszty poniesione przez pozwanego składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego będącego adwokatem w kwocie 480 zł ustalone stosownie do treści § 7 punkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U.2026.215) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Koszty procesu zasądzone zostały z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku. Zgodnie bowiem z art. 98 § 1 1 kpc od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. Zgodne z powyższym orzeczono jak w punkcie II wyroku. SSR Mariusz Grobelny
Pełny tekst orzeczenia
I C 423/25
Oryginalna, niezmieniona treść orzeczenia. Jeżeli chcesz przeczytać analizę (zagadnienia prawne, podstawa prawna, argumentacja, rozstrzygnięcie), wróć do strony orzeczenia.