I C 287/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód J. S. domagał się nakazania pozwanej (...) sp. z o.o. opróżnienia i wydania nieruchomości położonej w M. przy ul. (...), której jest właścicielem. Strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalno-biurowego, która została przedłużona i aneksowana, podwyższając czynsz do 2.000 zł miesięcznie. Pozwana zaprzestała płacenia czynszu wiosną 2023 roku. Powód wypowiedział umowę najmu, a następnie wezwał spółkę do opuszczenia nieruchomości. Pozwana spółka podniosła szereg zarzutów, w tym dotyczących zaniedbań powoda w zakresie utrzymania budynku (ogrzewanie, stan techniczny), rzekomego oszustwa i nielegalnej budowy garaży przez powoda. Sąd uznał powództwo za zasadne, opierając się na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (rei vindicatio). Sąd podkreślił, że pozwana spółka, jako osoba prawna, nie podlega ochronie ustawy o prawach lokatorów. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było ustalenie, że pozwana zalegała z czynszem za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności, co uzasadniało wypowiedzenie umowy najmu. Sąd odrzucił zarzuty pozwanej, wskazując, że nawet hipotetyczne uchybienia powoda nie uprawniały najemcy do zaprzestania płacenia czynszu, a jedynie do żądania obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy w określonych sytuacjach zgodnie z art. 664 kc. Sąd uznał również, że zarzuty dotyczące nielegalnej budowy garaży nie należą do kognicji sądu w sprawie o eksmisję. W konsekwencji sąd nakazał pozwanej opuszczenie i wydanie nieruchomości, zasądzając od niej na rzecz powoda koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela z powodu zaległości czynszowych przez osobę prawną oraz nieuwzględnianie zarzutów najemcy dotyczących stanu technicznego jako podstawy do zaprzestania płatności czynszu.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej najemcy będącego osobą prawną i zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zaległości w zapłacie czynszu przez najemcę będącego osobą prawną uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu i eksmisję na gruncie Kodeksu cywilnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zaległości w zapłacie czynszu przez najemcę będącego osobą prawną, przekraczające dwa pełne okresy płatności, uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu na gruncie Kodeksu cywilnego, a w konsekwencji roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwana spółka zalegała z czynszem za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności, co stanowiło podstawę do wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z art. 672 kc w zw. z art. 687 kc. Pozew o eksmisję został potraktowany jako skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Zarzuty pozwanej dotyczące stanu technicznego budynku nie usprawiedliwiały zaprzestania płatności czynszu.
Czy zarzuty najemcy dotyczące zaniedbań wynajmującego w zakresie utrzymania nieruchomości mogą stanowić podstawę do zaprzestania płacenia czynszu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarzuty najemcy dotyczące wad rzeczy najętej lub zaniedbań wynajmującego nie uprawniają najemcy do zaprzestania płacenia czynszu. Najemcy przysługują inne środki prawne, takie jak żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie umowy w określonych sytuacjach.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że zgodnie z art. 664 kc, najemca w przypadku wad rzeczy najętej może żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę, ale nie jest uprawniony do powstrzymania się z zapłatą czynszu. Zaprzestanie płatności czynszu na podstawie subiektywnych odczuć najemcy nie jest uzasadnionym działaniem kontraktowym.
Czy sąd w sprawie o eksmisję bada legalność budowy garaży przez właściciela nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, badanie legalności budowy garaży i uzyskiwania z tego tytułu zysków nie należy do kognicji sądu cywilnego orzekającego w sprawie o eksmisję. Zakres badania sądu ogranicza się do oceny przesłanek roszczenia windykacyjnego i skuteczności rozwiązania stosunku najmu.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że kwestie związane z legalnością robót budowlanych powinny być zgłaszane właściwym organom nadzoru budowlanego lub prokuraturze, a nie sądu cywilnego w postępowaniu o eksmisję.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. S. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. | spółka | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 222 § § 1
Kodeks cywilny
Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
k.c. art. 672
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Pomocnicze
k.c. art. 687
Kodeks cywilny
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
k.c. art. 664
Kodeks cywilny
Reguluje uprawnienia najemcy w przypadku wad rzeczy najętej, w tym możliwość żądania obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy.
k.p.c. art. 98 § § 1, § 1 1 i § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące zasądzenia kosztów procesu.
k.p.c. art. 109 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące zwrotu kosztów procesu.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie § § 7 pkt 1 i § 15 ust. 1
Określa stawki minimalne wynagrodzenia adwokata.
Konstytucja RP art. 64 § ust. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Gwarantuje ochronę prawa własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana zalegała z czynszem za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności. • Pozew o eksmisję stanowi skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. • Zarzuty pozwanej dotyczące stanu technicznego nieruchomości nie usprawiedliwiają zaprzestania płatności czynszu. • Pozwana spółka nie podlega ochronie ustawy o prawach lokatorów.
Odrzucone argumenty
Zarzuty pozwanej dotyczące zaniedbań powoda w zakresie utrzymania budynku (ogrzewanie, stan techniczny). • Zarzuty pozwanej dotyczące rzekomego oszustwa i nielegalnej budowy garaży przez powoda. • Twierdzenia o stratach poniesionych przez pozwaną w związku z niedopełnieniem przez powoda obowiązków ustawowych.
Godne uwagi sformułowania
ochrona własności wiąże się immanentnie z charakterem tego prawa • nie przysługuje jej ochrona przewidziana tą ustawą, w szczególności w zakresie ograniczeń dotyczących wypowiedzenia umowy najmu, ochrony przed eksmisją, czy obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego • nie jest natomiast uprawniony do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu • Zaprzestanie dokonywania zapłaty czynszu – w oparciu o subiektywne odczucia samego najemcy – nie może być uznane za uzasadnione działanie kontraktowe • Badanie przedmiotowych okoliczności nie należy natomiast do kognicji sądu cywilnego orzekającego w sprawie o eksmisję
Skład orzekający
Krzysztof Połomski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela z powodu zaległości czynszowych przez osobę prawną oraz nieuwzględnianie zarzutów najemcy dotyczących stanu technicznego jako podstawy do zaprzestania płatności czynszu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej najemcy będącego osobą prawną i zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje typowy konflikt między wynajmującym a najemcą, ale z ciekawym aspektem prawnym dotyczącym osoby prawnej jako najemcy i zarzutów dotyczących stanu technicznego nieruchomości. Pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego.
“Czy zaległości czynszowe spółki mogą być usprawiedliwione wadami wynajmowanego lokalu? Sąd rozstrzyga.”
Dane finansowe
koszty procesu: 5288 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.