I C 274/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie P.S. i D.S. pozwali E.J. o zapłatę 32.000 zł tytułem podwójnego zadatku. Sprawa dotyczyła umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej 10 czerwca 2021 r., w której powodowie wpłacili 16.000 zł zadatku. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 10 sierpnia 2021 r. Powodowie informowali pośrednika (powiązanego rodzinnie z pozwaną) o finansowaniu zakupu z kredytu hipotecznego. Procedura kredytowa uległa opóźnieniu z powodu niezakończonego postępowania wieczystoksięgowego dotyczącego wpisu pozwanej jako właścicielki, co uniemożliwiło uzyskanie przez powodów wymaganych przez bank dokumentów. Pozwana, mimo wiedzy o problemach z kredytem, odstąpiła od umowy 16 sierpnia 2021 r., zatrzymując zadatek. Sąd uznał odstąpienie pozwanej za nieskuteczne, stwierdzając, że do niewykonania umowy doszło z jej winy, motywowanej wzrostem cen nieruchomości i możliwością sprzedaży za wyższą kwotę. Sąd podkreślił, że pozwana nie podjęła działań w celu przyspieszenia wpisu do księgi wieczystej i nie wezwała powodów do zawarcia umowy. W związku z tym, na mocy art. 394 § 1 k.c., zasądzono od pozwanej na rzecz powodów podwójną wysokość zadatku (32.000 zł) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 3 listopada 2021 r. oraz zasądzono koszty procesu w kwocie 5.234 zł.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy, wpływu opóźnień w procedurach kredytowych i wieczystoksięgowych na wykonanie zobowiązań.
Konkretne okoliczności sprawy, w tym powiązania rodzinne między stronami i pośrednikiem, mogą wpływać na analogiczne stosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego, który zatrzymał zadatek, jest skuteczne, gdy do niewykonania umowy doszło z jego winy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, odstąpienie od umowy przedwstępnej przez sprzedającego jest nieskuteczne, jeśli do niewykonania umowy doszło z jego winy, a kupujący żądają zwrotu podwójnego zadatku.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że sprzedający ponosi winę za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej, ponieważ motywacją do odstąpienia od umowy był wzrost cen nieruchomości, a nie niewykonanie zobowiązania przez kupujących. Brak było również działań ze strony sprzedającego w celu przyspieszenia procedury kredytowej kupujących, mimo wiedzy o jej opóźnieniu.
Czy upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej powoduje wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, lecz czyni roszczenie o zawarcie umowy wymagalnym.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej jest terminem spełnienia świadczenia, a jego upływ nie powoduje wygaśnięcia umowy, lecz wymagalności roszczenia o jej zawarcie lub możliwość dochodzenia odszkodowania/podwójnego zadatku.
Czy sprzedający miał świadomość, że kupujący finansują zakup nieruchomości z kredytu hipotecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd uznał, że sprzedający, poprzez swojego pośrednika, miał świadomość finansowania zakupu z kredytu hipotecznego i problemów z jego uzyskaniem.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na korespondencji między powodami a pośrednikiem, zeznaniach świadków oraz bliskich powiązaniach rodzinnych między pośrednikiem a pozwaną, co sugerowało przekazanie informacji o sytuacji kupujących.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. S. | osoba_fizyczna | powód |
| D. S. | osoba_fizyczna | powód |
| E. J. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uprawnienie to nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada.
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z innych przyczyn.
k.c. art. 472
Kodeks cywilny
Jeżeli z przepisów szczególnych albo z umowy wynika, że za zwłokę lub za utratę rzeczy odpowiada się tylko w pewnych granicach, odpowiedzialność dłużnika jest w tych granicach zmniej-szona.
k.c. art. 354
Kodeks cywilny
Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.c. art. 481 § § 1 i 2
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niewykonanie umowy nastąpiło z winy sprzedającej. • Odstąpienie od umowy przez sprzedającą było nieskuteczne. • Pozwana miała świadomość finansowania zakupu z kredytu i problemów z jego uzyskaniem. • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie był terminem końcowym, a jego upływ nie powodował wygaśnięcia umowy. • Pośrednik nie poinformował kupujących o niemożności zawarcia umowy po upływie terminu. • Pełnomocnictwo procesowe obejmowało czynności materialnoprawne.
Odrzucone argumenty
Powodowie nie uzależniali zakupu od otrzymania decyzji kredytowej. • Powodowie nie skontaktowali się z pozwaną przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. • Pośrednik nie posiadał umocowania do negocjowania terminu zawarcia umowy. • Oświadczenie o odstąpieniu od umowy było skuteczne. • Strona powodowa nie wykazała zasadności roszczeń.
Godne uwagi sformułowania
Pozwana nie chciała przystąpić do umowy przyrzeczonej z uwagi na wzrost cen nieruchomości i możliwość sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za wyższą kwotę. • Sam upływ terminu określonego w umowie przedwstępnej nie skutkował wygaśnięciem umowy i w związku z tym powodowie mogli dochodzić roszczeń wynikających z tej umowy. • Pozwana jednak bezpodstawnie odmówiła wywiązania się z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, co przesądza o jej odpowiedzialności za niedojście umowy do skutku.
Skład orzekający
Małgorzata Żelewska
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, odpowiedzialności stron za niewykonanie umowy, wpływu opóźnień w procedurach kredytowych i wieczystoksięgowych na wykonanie zobowiązań."
Ograniczenia: Konkretne okoliczności sprawy, w tym powiązania rodzinne między stronami i pośrednikiem, mogą wpływać na analogiczne stosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest jasne określenie warunków umowy i odpowiedzialności stron, zwłaszcza w kontekście finansowania zakupu nieruchomości kredytem. Pokazuje również, jak relacje rodzinne mogą wpływać na przebieg transakcji.
“Sprzedała mieszkanie drożej, tracąc zadatek. Sąd stanął po stronie kupujących.”
Dane finansowe
WPS: 32 000 PLN
podwójny zadatek: 32 000 PLN
koszty procesu: 5234 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.