Orzeczenie · 2018-10-16

I ACA 34/18Oddalenie apelacji przetarg nieruchomość

Sąd

Sąd Apelacyjny w Lublinie

Miejsce

Lublin

Data

2018-10-16

SAOSCywilneprawo rzeczoweŚredniaapelacyjny

przetargnieruchomośćspółdzielniaoświadczenie wolinakładyakt notarialnywartość nieruchomościzasady współżycia społecznego

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Powód P. D. domagał się zobowiązania pozwanej Spółdzielni (...) w W. w likwidacji do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na jego rzecz własności nieruchomości za cenę określoną w przetargu, przy czym zobowiązał się do przejęcia rozliczenia z nakładów. Spółdzielnia ogłosiła przetarg, w którym oferta powoda okazała się najwyższa. Jednakże, przed zawarciem umowy notarialnej, spółdzielnia odwołała termin, powołując się na potrzebę wyjaśnienia kwestii prawnych związanych z nakładami. Powód uiścił część ceny, ale odmówił podpisania umowy zawierającej zapis o zwolnieniu spółdzielni z długu wobec Z. K. z tytułu nakładów, domagając się określenia tej kwoty. Spółdzielnia odstąpiła od zobowiązania przetargowego, zatrzymując wadium. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, wskazując na art. 64 kc jako podstawę prawną, która wymaga istnienia obowiązku wynikającego z innego źródła, oraz na wadliwość ogłoszenia przetargowego i oferty powoda. Sąd Apelacyjny, korygując interpretację art. 70^2 § 3 kc, uznał, że możliwość dochodzenia zawarcia umowy po przetargu istnieje, jednakże podtrzymał oddalenie powództwa. Podkreślił, że ogłoszenie o przetargu było niedookreślone, zawierało nieprawdziwe informacje dotyczące nakładów i nie można było ustalić konkretnej treści roszczenia. Ponadto, operat szacunkowy dotyczył jedynie gruntu, a nie nieruchomości zabudowanej, a cena ofertowa była rażąco niższa od wartości rynkowej. Odmowa powoda podpisania umowy z zapisem o zwolnieniu z długu wobec osoby trzeciej oraz sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego również przemawiały za oddaleniem apelacji.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja przepisów dotyczących przetargów, wadliwości ogłoszeń i ofert, a także możliwości dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznej sytuacji przetargu na sprzedaż nieruchomości z obciążeniami w postaci nakładów i wadliwym operatem szacunkowym. Zmiany w prawie (art. 70^2 § 3 kc) mogą wpływać na stosowanie niektórych argumentów.

Zagadnienia prawne (4)

Czy wygranie przetargu na sprzedaż nieruchomości, w sytuacji gdy umowa wymaga formy aktu notarialnego, stanowi samoistną podstawę do dochodzenia zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, art. 64 kc nie jest samoistną podstawą, lecz wymaga istnienia obowiązku wynikającego z innego źródła. Jednakże, po zmianach w 2003 r., art. 70^2 § 3 kc przyznaje takie uprawnienie, jeśli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań.

Uzasadnienie

Sąd pierwszej instancji uznał, że art. 64 kc wymagał istnienia obowiązku z innego źródła, a wygranie przetargu nie tworzyło takiego obowiązku. Sąd Apelacyjny skorygował, że art. 70^2 § 3 kc pozwala na dochodzenie zawarcia umowy, jeśli ważność zależy od formy aktu notarialnego.

Czy wadliwe ogłoszenie o przetargu i niedookreślona oferta mogą stanowić podstawę do przymusowej realizacji roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, wadliwe ogłoszenie i niedookreślona oferta, uniemożliwiające ustalenie konkretnej treści roszczenia, wykluczają przymusową realizację żądania.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że ogłoszenie było niedookreślone, nie wskazywało precyzyjnie sposobu odpowiedzialności za nakłady, a oferta powoda również nie zawierała konkretów. Brak możliwości ustalenia treści roszczenia uniemożliwia przymusową realizację.

Czy błędne oszacowanie wartości nieruchomości i nieprawdziwe informacje w ogłoszeniu o przetargu mogą wpływać na możliwość dochodzenia zawarcia umowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, rażąco zaniżona cena ofertowa w stosunku do wartości rynkowej, błędne informacje o nakładach i wadliwy operat szacunkowy mogą przemawiać za oddaleniem powództwa.

Uzasadnienie

Sąd wskazał na błędy w operacie szacunkowym, nieprawdziwe informacje o nabywcy nakładów i rażącą dysproporcję między ceną ofertową a wartością nieruchomości, co w połączeniu z innymi wadami uniemożliwiło uwzględnienie powództwa.

Czy odmowa podpisania umowy przez oferenta, zawierającej zapis o zwolnieniu sprzedającego z długu wobec osoby trzeciej, może być podstawą do oddalenia powództwa o zawarcie umowy?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, odmowa zawarcia umowy w sytuacji, gdy nie ustalono wysokości długu wobec osoby trzeciej, może być uznana za uchylenie się od zawarcia umowy i stanowić podstawę do oddalenia powództwa.

Uzasadnienie

Powód odmówił podpisania umowy z zapisem o zwolnieniu spółdzielni z długu wobec Z. K., co sąd uznał za uchylenie się od zawarcia umowy, zwłaszcza w kontekście braku określenia wysokości tego długu.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalenie apelacji

Strona wygrywająca

Spółdzielnia (...) w W. w likwidacji

Strony

Nazwa	Typ	Rola
P. D.	osoba_fizyczna	powód
Spółdzielnia (...) w W. w likwidacji	spółka	pozwana
Z. K.	osoba_fizyczna	nabywca nakładów / interwenient uboczny

Przepisy (9)

Główne

k.c. art. 64

Kodeks cywilny

Nie jest samoistną podstawą dla kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, lecz stanowi jedynie podstawę prawną do przymusowej realizacji obowiązku, który wynika z innego źródła.

k.c. art. 70^2 § 3

Kodeks cywilny

Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy.

k.p.c. art. 1047 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy przymusowego wykonania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli.

Pomocnicze

k.c. art. 70^3 § 3

Kodeks cywilny

Przepis art. 70^2 § 3 ma zastosowanie również do postępowania przetargowego.

k.c. art. 191

Kodeks cywilny

Zasada superficies solo cedit - budynki stanowią część składową gruntu.

k.c. art. 392

Kodeks cywilny

Dotyczy zobowiązania do świadczenia przez osobę trzecią lub zwolnienia dłużnika przez osobę trzecią.

k.p.c. art. 385

Kodeks postępowania cywilnego

Podstawa prawna oddalenia apelacji.

k.p.c. art. 98 § 3

Kodeks postępowania cywilnego

Podstawa prawna zasądzenia kosztów postępowania.

Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 z późn. zm. art. § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie

Podstawa prawna ustalenia wysokości kosztów zastępstwa procesowego.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Niedookreśloność ogłoszenia o przetargu i oferty powoda. • Nieprawdziwe informacje w ogłoszeniu dotyczące nakładów i umowy zbycia nakładów. • Błędny operat szacunkowy, który nie uwzględniał budynków jako części składowych gruntu. • Rażąco zaniżona cena ofertowa w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości. • Odmowa powoda podpisania umowy zawierającej zapis o zwolnieniu z długu wobec osoby trzeciej. • Sprzeczność żądania powoda z zasadami współżycia społecznego.

Odrzucone argumenty

Wygranie przetargu stanowi podstawę do dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. • Sąd pierwszej instancji błędnie ocenił materiał dowodowy i przyjął, że wartość zaoferowana przez powoda nie odpowiada faktycznej wartości nieruchomości. • Sąd zaniechał ustalenia treści umowy, jaką strony powinny zawrzeć. • Sąd naruszył art. 64 kc w zw. z art. 1047 § 1 kpc poprzez błędne przyjęcie, że roszczenie procesowe powoda było niedookreślone.

Godne uwagi sformułowania

art. 64 kc na podstawie, którego powód domagał się od pozwanej złożenia stosownego oświadczenia nie jest samoistną podstawą dla kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, gdyż stanowi on jedynie podstawę prawną do przymusowego realizacji obowiązku, który wynika z innego źródła • celem jest oszacowanie wartości rynkowej gruntu nieruchomości dla jego sprzedaży właścicielowi praw do nakładów na budynki znajdujące się na gruncie • nieznajomości przez rzeczoznawcę szacującego wartość nieruchomości elementarnych podstaw prawa rzeczowego • informacja zawarta w ogłoszeniu (...) była informacją nieprawdziwą i wprowadzającą w błąd oferentów • wartość zaoferowana przez powoda (...) nie pozostaje w żadnej rozsądnej relacji z rzeczywistą wartością nieruchomości • ogłoszenie o przetargu z próbą wykreowania umowy o przeniesieniu własności, która w jakimś zakresie (również niedookreślonym) ma rzutować na sytuację prawną osoby trzeciej (...) nie może odnieść skutku prawnego, który może być przymusowo realizowany.

Skład orzekający

Bogdan Radomski

przewodniczący-sprawozdawca

Jolanta Terlecka

sędzia

Magdalena Kuczyńska

sędzia

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących przetargów, wadliwości ogłoszeń i ofert, a także możliwości dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji przetargu na sprzedaż nieruchomości z obciążeniami w postaci nakładów i wadliwym operatem szacunkowym. Zmiany w prawie (art. 70^2 § 3 kc) mogą wpływać na stosowanie niektórych argumentów.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa pokazuje złożoność prawną przetargów na nieruchomości, błędy popełniane przez strony i sądy, a także znaczenie precyzji w dokumentach przetargowych i umownych.

“Przetarg na nieruchomość zakończony fiaskiem – błędy w ogłoszeniu i ofercie uniemożliwiły zawarcie umowy.”

Dane finansowe

WPS: 127 362 PLN

koszty postępowania apelacyjnego: 3617 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników