# Jak opodatkowane są garaże wielostanowiskowe po wyroku TK i nowelizacji z 1 stycznia 2025 r.?

*Data publikacji: 2026-05-21 · obszar prawa: podatkowe · Wersja HTML: https://lexedit.ai/odpowiedzi/opodatkowanie-garazy-wielostanowiskowych-po-wyroku-tk*

## Krótka odpowiedź (TL;DR)

Od 1 stycznia 2025 r. garaż wielostanowiskowy znajdujący się **w budynku mieszkalnym** jest traktowany jako część mieszkalna tego budynku i podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla budynków mieszkalnych — na mocy nowego [art. 1a ust. 2c u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a). Garaż stanowiący **odrębny budynek** (np. wolnostojący budynek transportu i łączności) nadal podlega stawce dla budynków pozostałych. Przed 2025 r. wyodrębniony garaż w budynku mieszkalnym opodatkowano stawką wyższą, co TK uznał za niekonstytucyjne w wyroku SK 23/19.

## 1. Co zmienił wyrok TK SK 23/19 i nowelizacja u.p.o.l. z 1 stycznia 2025 r.?

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 18 października 2023 r. (SK 23/19) orzekł, że przepisy umożliwiające uznanie wyodrębnionego garażu w budynku mieszkalnym za część budynku o odmiennym niż mieszkalny charakterze są niezgodne z Konstytucją, a utrata mocy obowiązującej tych przepisów została odroczona do 31 grudnia 2024 r. W odpowiedzi ustawodawca wprowadził [art. 1a ust. 2c u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), stanowiący, że „za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku" ([I SA/OL 435/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-ol-435-25/opodatkowanie-garazu-wielostanowiskowego-podatek-nieruchomosci-2190281)). Przepis ten obowiązuje od 1 stycznia 2025 r. i ujednolica opodatkowanie garaży wewnątrz budynków mieszkalnych — niezależnie od wyodrębnienia prawnego lokalu garażowego.

## 2. Garaż w budynku mieszkalnym czy odrębny budynek — dlaczego to rozróżnienie jest kluczowe?

Kluczowy warunek nowego [art. 1a ust. 2c u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) brzmi: pomieszczenie do przechowywania pojazdów musi znajdować się **w tym budynku** mieszkalnym. WSA w Olsztynie w wyroku „Umiejscowienie omawianego pomieszczenia poza budynkiem mieszkalnym uniemożliwia opodatkowanie wg stawki jak za budynki mieszkalne" ([I SA/OL 435/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-ol-435-25/opodatkowanie-garazu-wielostanowiskowego-podatek-nieruchomosci-2190281)). Garaż wielostanowiskowy stanowiący odrębny budynek transportu i łączności, nawet jeśli przylega do budynków mieszkalnych i ma z nimi wspólne ściany, nie może korzystać ze stawki mieszkalnej. Podobnie NSA w wyroku II FSK 88/16 potwierdził, że „garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) tej ustawy" ([II FSK 88/16](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-88-16/podatek-od-nieruchomosci-garaz-odrebna-wlasnosc-2083254)) — zasada ta obowiązywała do końca 2024 r. i nadal ma zastosowanie do garaży stanowiących odrębne budynki.

## 3. Jak opodatkować garaż będący w posiadaniu przedsiębiorcy (dewelopera)?

Garaż wielostanowiskowy stanowiący odrębną nieruchomość, będący w posiadaniu przedsiębiorcy, jest — na mocy [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) — związany z prowadzeniem działalności gospodarczej i podlega najwyższej stawce podatku. NSA w wyroku III FSK 33/25 podkreślił, że „związek nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej powinien być oparty na faktycznym lub nawet potencjalnym wykorzystywaniu nieruchomości w działalności gospodarczej tego podmiotu" ([III FSK 33/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-33-25/podatek-od-nieruchomosci-garaz-dzialalnosc-gospodarcza-2840823)). Podobnie NSA w III FSK 4713/21 orzekł, że „wytworzenie i przeznaczenie do obrotu gospodarczego lokali budynku mieszkalnego determinuje zastosowanie stawek opodatkowania przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l." ([III FSK 4713/21](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-4713-21/podatek-nieruchomosci-lokale-uslugowe-garaz-deweloper-2848693)). WSA w Krakowie (I SA/Kr 821/24) dodał, że „cały ich majątek służy lub potencjalnie może służyć działalności gospodarczej, choćby z tego powodu, że innej działalności nie prowadzą" ([I SA/Kr 821/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-kr-821-24/podatek-od-nieruchomosci-garaze-przedsiebiorcy-1203753)) — dotyczy to spółek, których jedyną formą działalności jest działalność gospodarcza.

## 4. Czy organy podatkowe są związane danymi z ewidencji gruntów i budynków?

Dotychczasowa linia orzecznicza przyjmowała, że organy podatkowe są związane danymi z ewidencji gruntów i budynków. Jednak w przełomowym wyroku z 29 stycznia 2025 r. NSA (III FSK 1151/24) uchylił decyzje SKO, stwierdzając, że „nieuprawnione nadanie prymatu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne nad jednoznaczną wypowiedzią legislatora w ustawie podatkowej" ([III FSK 1151/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1151-24/podatek-nieruchomosci-garaz-ewidencja-gruntow-interpretacja-2263760)). NSA uznał, że prymat danych ewidencyjnych nie może prowadzić do pominięcia przepisów ustawy podatkowej ani naruszenia zasady prawdy obiektywnej z [art. 122 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-122). W konsekwencji, jeśli podatnik przedstawia dowody (np. dokumentację fotograficzną, pozwolenie na budowę) wskazujące, że garaż jest konstrukcyjnie częścią budynku mieszkalnego, organ ma obowiązek to zbadać — nawet jeśli ewidencja kwalifikuje garaż jako odrębny budynek.

## 5. Jak ustalić powierzchnię użytkową garażu — wysokość w świetle i wyłączenia?

Podstawa opodatkowania budynków to powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l.). Z opodatkowania wyłączone są jedynie powierzchnie klatek schodowych i szybów dźwigowych ([art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a)). WSA w Olsztynie (I SA/Ol 136/24) wyjaśnił, że „wysokość kondygnacji w świetle należy rozumieć jako wysokość pomiędzy powierzchnią podłogi i powierzchnią sufitu, przy czym za podłogę i sufit trzeba przyjąć płaszczyzny elementów konstrukcyjnych budynku" ([I SA/Ol 136/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-ol-136-24/podatek-od-nieruchomosci-garaz-wysokosc-w-swietle-740159)) — instalacje (rury, przewody) nie ograniczają wysokości w świetle. Ponadto, zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.o.l., powierzchnię o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a poniżej 1,40 m — pomija się. NSA w III FSK 1760/21 potwierdził, że „powierzchnia pomieszczenia lub jego części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle wynoszącą równo 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 100%" ([III FSK 1760/21](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1760-21/podatek-od-nieruchomosci-garaz-powierzchnia-uzytkowa-interpretacja-przepisow-769811)).

## 6. Stawka „pozostała" czy „związana z działalnością gospodarczą" — jaka różnica?

Dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej garaż w budynku mieszkalnym podlega od 2025 r. stawce mieszkalnej. Garaż stanowiący odrębny budynek — stawce dla budynków pozostałych. Dla przedsiębiorców garaż wielostanowiskowy podlega stawce dla budynków związanych z działalnością gospodarczą ([art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-5)), która jest najwyższa. WSA we Wrocławiu (I SA/Wr 89/25) potwierdził, że „miejsca parkingowe są towarem handlowym i oczekują na zakończenie procedury sprzedaży nowym właścicielom" ([I SA/Wr 89/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-wr-89-25/opodatkowanie-garazu-wielostanowiskowego-podatkiem-od-nieruchomosci-619352)) — co przesądza o związku z działalnością gospodarczą. NSA w III FSK 32/25 dodał, że „przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości mogą być nie tylko całe budynki, ale również ich części, jako część budynku należy traktować lokal" ([III FSK 32/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-32-25/podatek-od-nieruchomosci-garaz-dzialalnosc-gospodarcza-1584337)).

---

**Źródła:** SK 23/19 (TK, 18.10.2023); III FSK 1151/24 (NSA, 29.01.2025); III FSK 33/25 (NSA, 9.10.2025); III FSK 32/25 (NSA, 9.10.2025); III FSK 4713/21 (NSA, 13.03.2024); II FSK 88/16 (NSA, 30.01.2018); III FSK 1760/21 (NSA, 7.03.2023); I SA/OL 435/25 (WSA Olsztyn, 26.11.2025); I SA/Ol 136/24 (WSA Olsztyn, 18.09.2024); I SA/Wr 89/25 (WSA Wrocław, 17.06.2025); I SA/Kr 821/24 (WSA Kraków, 14.02.2025); II FPS 4/11 (NSA uchwała, 27.02.2012). Przepisy: [art. 1a ust. 2c u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), [art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a), art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., art. 4 ust. 2 u.p.o.l., [art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-5), [art. 122 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-122), [art. 247 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-247), [art. 258 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-258).

## Źródła (orzeczenia)

- [I SA/OL 435/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-ol-435-25/opodatkowanie-garazu-wielostanowiskowego-podatek-nieruchomosci-2190281) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie — wyrok z 2025-11-26
  > „za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku"
- [II FSK 88/16](https://lexedit.ai/orzeczenia/ii-fsk-88-16/podatek-od-nieruchomosci-garaz-odrebna-wlasnosc-2083254) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2018-01-30
  > „garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e tej ustawy."
- [III FSK 33/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-33-25/podatek-od-nieruchomosci-garaz-dzialalnosc-gospodarcza-2840823) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-10-09
  > „związek nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej, oprócz samego posiadania tej rzeczy przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, powinien być oparty na faktycznym lub nawet potencjalnym wykorzystywaniu nieruchomości w działalności gospodarczej tego podmiotu"
- [III FSK 4713/21](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-4713-21/podatek-nieruchomosci-lokale-uslugowe-garaz-deweloper-2848693) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2024-03-13
  > „Wytworzenie i przeznaczenie do obrotu gospodarczego, stanowiących własność dewelopera, przygotowanych do sprzedaży i wyodrębnionych prawnie lokali budynku mieszkalnego, determinuje zastosowanie stawek opodatkowania przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l."
- [I SA/Kr 821/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-kr-821-24/podatek-od-nieruchomosci-garaze-przedsiebiorcy-1203753) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie — wyrok z 2025-02-14
  > „Cały ich majątek służy lub potencjalnie może służyć działalności gospodarczej (choćby z tego powodu, że innej działalności nie prowadzą"
- [III FSK 1151/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1151-24/podatek-nieruchomosci-garaz-ewidencja-gruntow-interpretacja-2263760) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-01-29
  > „nieuprawnione nadanie prymatu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2010 r. Nr 193 poz. 1287 ze zm.) nad jednoznaczną wypowiedzią legislatora w ustawie podatkowej"
- [I SA/Ol 136/24](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-ol-136-24/podatek-od-nieruchomosci-garaz-wysokosc-w-swietle-740159) — Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie — wyrok z 2024-09-18
  > „wysokość kondygnacji w świetle powinna być mierzona do najniższego punktu instalacji stanowiącej element konstrukcyjny budynku. W tym zakresie powołano wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2"
- [III FSK 1760/21](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-1760-21/podatek-od-nieruchomosci-garaz-powierzchnia-uzytkowa-interpretacja-przepisow-769811) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2023-03-07
  > „powierzchnia pomieszczenia lub jego części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle wynoszącą równo 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 100%"
- [I SA/Wr 89/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/i-sa-wr-89-25/opodatkowanie-garazu-wielostanowiskowego-podatkiem-od-nieruchomosci-619352) — Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu — wyrok z 2025-06-17
  > „miejsca parkingowe są towarem handlowym i oczekują na zakończenie procedury sprzedaży nowym właścicielom"
- [III FSK 32/25](https://lexedit.ai/orzeczenia/iii-fsk-32-25/podatek-od-nieruchomosci-garaz-dzialalnosc-gospodarcza-1584337) — Naczelny Sąd Administracyjny — wyrok z 2025-10-09
  > „Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., mogą być nie tylko "całe" budynki, ale również ich części. Jako część budynku należy traktować lokal"

## Przepisy

- [art. 1a ust. 2c u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- [art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- [art. 122 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-122) — Ordynacja podatkowa
- art. 4 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- [art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-1a) — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- art. 4 ust. 2 u.p.o.l. — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- [art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.](https://lexedit.ai/przepisy/ustawa-o-podatkach-i-opatach-lokalnych/art-5) — Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- [art. 247 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-247) — Ordynacja podatkowa
- [art. 258 o.p.](https://lexedit.ai/przepisy/ordynacja-podatkowa/art-258) — Ordynacja podatkowa

---

**Lexedit** — agent AI do researchu prawnego po polskim prawie: 1,4 mln orzeczeń (SN, NSA, WSA, sądy apelacyjne), 100 tys. aktów prawnych z wersjami historycznymi. Każde cytowanie w memo jest klikalne i weryfikowane względem treści źródła. Wypróbuj: https://lexedit.ai/research

Więcej odpowiedzi: https://lexedit.ai/odpowiedzi · Indeks dla agentów AI: https://lexedit.ai/llms.txt