Orzeczenie · 2017-12-12

X C 331/17

Sąd

Sąd Rejonowy w Olsztynie

Data

2017-12-12

SAOSCywilnezobowiązaniaŚredniarejonowy

czynsz najmuzaległościpotrąceniekaucjanakładyspółka jawnaodpowiedzialność subsydiarnaumowa najmu

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Powódka, Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna w K., wniosła o zasądzenie od pozwanych spółki jawnej oraz jej wspólników solidarnie kwoty 47.581,15 zł z odsetkami z tytułu zaległego czynszu najmu. Strony łączyła umowa najmu z 2005 roku, zmieniona aneksem obniżającym czynsz. Pozwana spółka zaprzestała płacenia czynszu od listopada 2014 r., co doprowadziło do wypowiedzenia umowy najmu. Pozwani wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty, podnosząc zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji (3.000 zł) oraz poniesionych nakładów na remont pomieszczeń (65.952,72 zł). Sąd uznał, że wierzytelność z tytułu kaucji podlega potrąceniu, ponieważ powódka nie wykazała jej zwrotu ani zaliczenia na poczet czynszu. Natomiast zarzut potrącenia nakładów został odrzucony, ponieważ sąd uznał je za niekonieczne, nieuzgodnione z wynajmującym i nieobjęte umową w zakresie zwrotu kosztów. Sąd uwzględnił również wpłatę 20.000 zł dokonaną przez jednego ze wspólników, zaliczając ją zgodnie z art. 451 § 1 KC na poczet odsetek i należności głównych. Ostatecznie sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 37.268,30 zł wraz z odsetkami, uwzględniając skuteczne potrącenie kaucji i wpłatę dokonaną przez pozwanego. W pozostałej części powództwo oddalono, a w części cofniętej umorzono postępowanie. Sąd zastrzegł również pozwanym wspólnikom prawo powoływania się na ograniczenie odpowiedzialności do czasu wykazania bezskuteczności egzekucji z majątku spółki.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Rozliczenia między stronami umowy najmu, w szczególności kwestie potrącenia kaucji i nakładów, a także odpowiedzialność subsydiarna wspólników spółki jawnej.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i okoliczności faktycznych sprawy.

Zagadnienia prawne (4)

Czy wierzytelność z tytułu zwrotu kaucji wpłaconej przez najemcę podlega potrąceniu z zaległym czynszem najmu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, wierzytelność z tytułu zwrotu kaucji podlega potrąceniu, jeśli jest wymagalna i obie wierzytelności są pieniężne.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że kaucja zabezpieczająca terminowe opłaty czynszowe, która nie została zwrócona ani zaliczona na poczet zaległości po zakończeniu umowy, stanowi wymagalną wierzytelność pieniężną, która może być potrącona z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.

Czy nakłady poniesione przez najemcę na adaptację wynajmowanych pomieszczeń na cele biurowe podlegają zwrotowi lub potrąceniu z czynszu najmu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, jeśli strony odmiennie uregulowały kwestię rozliczenia nakładów w umowie, a nakłady nie mają charakteru koniecznego lub nie zostały uzgodnione z wynajmującym.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że nakłady na adaptację pomieszczeń na cele biurowe nie były nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 663 KC ani nie zostały uzgodnione z wynajmującym. Zgodnie z umową, koszt przystosowania pomieszczeń ponosi najemca, a materiały zamontowane trwale przechodzą na rzecz wynajmującego bez prawa do zwrotu kosztów.

Czy zarzut potrącenia złożony w odpowiedzi na pozew jest równoznaczny ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie zawsze. Jeśli oświadczenie o potrąceniu zostało złożone poza procesem, zarzut potrącenia jest jedynie czynnością procesową powołującą się na skutki materialnoprawne.

Uzasadnienie

Sąd rozróżnił czynność materialnoprawną (oświadczenie o potrąceniu) od procesowej (zarzut potrącenia). W sytuacji, gdy oświadczenie o potrąceniu zostało złożone przed wniesieniem sprzeciwu, zarzut potrącenia w sprzeciwie stanowi jedynie powołanie się na już dokonane potrącenie.

Jak należy zaliczyć wpłatę dokonaną przez dłużnika, gdy istnieją zaległości w należności głównej i odsetkach?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Zgodnie z art. 451 § 1 KC, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć wpłatę na poczet zaległych należności ubocznych (odsetek), a następnie na poczet zaległych świadczeń głównych.

Uzasadnienie

Sąd zastosował przepis art. 451 § 1 KC, zgodnie z którym powódka prawidłowo zaliczyła wpłatę dokonaną przez pozwanego K. S. najpierw na poczet skapitalizowanych odsetek, a następnie na poczet należności głównych.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Częściowe uwzględnienie powództwa

Strona wygrywająca

Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna (...) w K.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna (...) w K.	spółka	powódka
„ (...) ” (...) spółka jawna	spółka	pozwana
J. S.	osoba_fizyczna	pozwany
K. S.	osoba_fizyczna	pozwany

Przepisy (12)

Główne

k.c. art. 498 § § 1

Kodeks cywilny

Określa przesłanki potrącenia wzajemnych wierzytelności.

k.s.h. art. 22 § § 2

Kodeks spółek handlowych

Określa subsydiarną odpowiedzialność wspólników spółki jawnej za zobowiązania spółki.

k.s.h. art. 31 § § 2

Kodeks spółek handlowych

Określa możliwość prowadzenia egzekucji z majątku wspólnika spółki jawnej po bezskuteczności egzekucji z majątku spółki.

Pomocnicze

k.c. art. 499

Kodeks cywilny

Dotyczy oświadczenia o potrąceniu jako czynności materialnoprawnej.

k.c. art. 663

Kodeks cywilny

Reguluje obowiązki wynajmującego w zakresie napraw i uprawnienia najemcy do ich dokonania na koszt wynajmującego.

k.c. art. 676

Kodeks cywilny

Dotyczy rozliczenia ulepszeń rzeczy najętej przez najemcę.

k.c. art. 451 § § 1

Kodeks cywilny

Określa zasady zaliczania wpłat na poczet długu, w tym na należności uboczne i główne.

k.p.c. art. 503 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy wymogów formalnych pisma zawierającego zarzuty w sprzeciwie od nakazu zapłaty oraz pomijania spóźnionych twierdzeń i dowodów.

k.p.c. art. 105 § § 2

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy orzekania o kosztach procesu w przypadku częściowego uwzględnienia lub oddalenia powództwa.

k.p.c. art. 108 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy zasady wzajemnego zniesienia lub zasądzenia kosztów procesu.

k.p.c. art. 355 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy umorzenia postępowania w przypadku cofnięcia pozwu.

k.p.c. art. 203 § § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Dotyczy skutków procesowych cofnięcia pozwu.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Skuteczne potrącenie kaucji z zaległego czynszu. • Prawidłowe zaliczenie wpłaty dokonanej przez wspólnika na poczet odsetek i należności głównych. • Nakłady na adaptację pomieszczeń nie były konieczne ani uzgodnione, a umowa przewidywała brak zwrotu kosztów.

Odrzucone argumenty

Potrącenie wierzytelności z tytułu nakładów na adaptację pomieszczeń. • Żądanie zwrotu kaucji w całości bez uwzględnienia zaległości czynszowych.

Godne uwagi sformułowania

Od potrącenia, jako czynności materialnoprawnej, odróżnić trzeba zarzut potrącenia będący czynnością procesową. • Oświadczenie o potrąceniu stanowi zatem materialnoprawną podstawę zarzutu potrącenia. • Nakłady poniesione przez pozwaną spółkę nie miały charakteru nakładów koniecznych, o jakich mowa w cytowanym wyżej przepisie. • Koszt przystosowania pomieszczeń do potrzeb działalności ponosi najemca. Po zakończeniu okresu dzierżawy materiały zamontowane w sposób trwały przechodzą na rzecz wynajmującego bez prawa do zwrotu poniesionych kosztów.

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Rozliczenia między stronami umowy najmu, w szczególności kwestie potrącenia kaucji i nakładów, a także odpowiedzialność subsydiarna wspólników spółki jawnej."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznych postanowień umowy najmu i okoliczności faktycznych sprawy.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy praktycznych aspektów umowy najmu, w tym potrącenia kaucji i nakładów, a także odpowiedzialności wspólników spółki jawnej, co jest istotne dla praktyków prawa cywilnego i gospodarczego.

“Kaucja za najem i nakłady na remont: kiedy można je potrącić z czynszu?”

Dane finansowe

WPS: 47 581,15 PLN

czynsz_najmu: 37 268,3 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników