Orzeczenie · 2024-03-13

VIII C 1065/23

Sąd

Sąd Rejonowy w Kielcach

Miejsce

Kielce

Data

2024-03-13

SAOSCywilnezobowiązaniaŚredniarejonowy

czynsz dzierżawnypandemiarebus sic stantibussiła wyższaryzyko gospodarczepomoc publicznaobostrzeniaumowa dzierżawy

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła sporu o zapłatę czynszu dzierżawnego między Gminą K. a przedsiębiorcą R. P. Gmina dochodziła zapłaty ponad 63 tys. zł tytułem zaległego czynszu za dzierżawę gruntu, powołując się na umowę z 2016 roku i wystawione faktury VAT. Pozwany R. P. wniósł powództwo wzajemne, domagając się ukształtowania stosunku prawnego w oparciu o art. 357 § 1 k.c. (klauzula rebus sic stantibus), argumentując, że pandemia COVID-19 i związane z nią obostrzenia uniemożliwiły mu prowadzenie działalności gospodarczej na wydzierżawionej nieruchomości i spowodowały nadzwyczajną zmianę stosunków. Sąd analizując stan faktyczny, w tym dane księgowe pozwanego, stwierdził, że jego dochody w okresie pandemii nie uległy rażącemu spadkowi, a wręcz wzrosły w porównaniu do lat poprzednich. Ponadto, pozwany uzyskał znaczną pomoc publiczną w ramach tarcz antykryzysowych, która mogła zrekompensować ewentualne straty. Sąd uznał, że pandemia, choć była zdarzeniem nadzwyczajnym, nie spowodowała w konkretnym przypadku rażącej straty ani nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia, co wyklucza zastosowanie art. 357 § 1 k.c. Oddalono również powództwo wzajemne oparte na art. 700 k.c. z podobnych przyczyn. W konsekwencji, sąd uwzględnił w całości powództwo główne, zasądzając od R. P. na rzecz Gminy K. dochodzoną kwotę czynszu wraz z odsetkami i kosztami procesu. Sąd podkreślił, że przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą ponosi ryzyko gospodarcze, a umowa dzierżawy przewidywała różne stawki czynszu w zależności od sezonu.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Interpretacja klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 § 1 k.c.) w kontekście pandemii COVID-19 i umów dzierżawy, a także ocena ryzyka gospodarczego przedsiębiorcy.

Ograniczenia stosowania

Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego, w którym dochody pozwanego nie spadły rażąco, a otrzymał on pomoc publiczną. Może być mniej miarodajne w przypadkach drastycznego spadku dochodów.

Zagadnienia prawne (3)

Czy pandemia COVID-19 i związane z nią obostrzenia stanowią nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 § 1 k.c.) i zmianę wysokości czynszu dzierżawnego?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, pandemia COVID-19 i związane z nią obostrzenia nie stanowiły nadzwyczajnej zmiany stosunków uzasadniającej zastosowanie art. 357 § 1 k.c. w tym konkretnym przypadku, ponieważ dochody pozwanego nie uległy rażącemu spadkowi, a pomoc publiczna zrekompensowała ewentualne straty.

Uzasadnienie

Sąd analizując dane finansowe pozwanego stwierdził, że jego dochody w okresie pandemii nie spadły rażąco, a wręcz wzrosły w porównaniu do lat poprzednich. Ponadto, pozwany otrzymał znaczną pomoc publiczną, która mogła zrekompensować ewentualne straty. W związku z tym, mimo nadzwyczajnego charakteru pandemii, nie zaszły przesłanki do ingerencji sądu w stosunek prawny.

Czy zwykły spadek przychodu z przedmiotu dzierżawy w związku z okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności, uzasadnia żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c.?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c. również podlegałoby oddaleniu z tych samych względów co żądanie oparte na art. 357 § 1 k.c.

Uzasadnienie

Sąd wskazał, że nawet gdyby przyjąć art. 700 k.c. jako podstawę prawną, to z uwagi na brak rażącego spadku dochodów i otrzymaną pomoc publiczną, żądanie obniżenia czynszu nie byłoby uzasadnione.

Czy gmina może dochodzić zapłaty pełnego czynszu dzierżawnego mimo ograniczeń w prowadzeniu działalności gospodarczej przez dzierżawcę spowodowanych pandemią?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, gmina może dochodzić zapłaty pełnego czynszu, jeśli dzierżawca nie udowodnił rażącej straty i nie zaszły przesłanki do zmiany umowy.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że mimo ograniczeń, umowa dzierżawy nadal obowiązywała, a pozwany nie wykazał, aby nie mógł korzystać z przedmiotu dzierżawy w ogóle lub aby poniósł rażącą stratę uzasadniającą zwolnienie z czynszu. Ryzyko gospodarcze obciąża dzierżawcę.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uwzględnienie powództwa głównego i oddalenie powództwa wzajemnego

Strona wygrywająca

Gmina K.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
Gmina K.	instytucja	powódka
R. P.	osoba_fizyczna	pozwany
R. P.	osoba_fizyczna	powód wzajemny
Gmina K.	instytucja	pozwana wzajemna

Przepisy (9)

Główne

k.c. art. 357 § § 1

Kodeks cywilny

Pandemia COVID-19 nie stanowiła automatycznie nadzwyczajnej zmiany stosunków uzasadniającej ingerencję w stosunek prawny, jeśli nie spowodowała rażącej straty lub nadmiernych trudności dla jednej ze stron, a dochody strony nie spadły drastycznie.

k.c. art. 693 § § 1

Kodeks cywilny

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Pomocnicze

k.c. art. 700

Kodeks cywilny

Żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c. wymaga udowodnienia znaczącego spadku przychodu z przedmiotu dzierżawy z przyczyn niezawinionych przez dzierżawcę, co nie zostało wykazane w sprawie.

k.c. art. 481 § § 1 i 2

Kodeks cywilny

Podstawa do zasądzenia odsetek za opóźnienie od należności głównej i skapitalizowanych odsetek.

k.c. art. 482 § § 1

Kodeks cywilny

Podstawa do żądania odsetek od zaległych odsetek (skapitalizowanych).

k.c. art. 98 § § 1

Kodeks cywilny

Podstawa do zasądzenia kosztów procesu od strony przegrywającej.

k.p.c. art. 229

Kodeks postępowania cywilnego

Okoliczności bezsporne nie wymagają dowodu.

k.p.c. art. 230

Kodeks postępowania cywilnego

Okoliczności, których strona nie zaprzeczyła, mogą być przez sąd uznane za przyznane.

k.c. art. 5

Kodeks cywilny

Nadużycie prawa podmiotowego jako podstawa oddalenia roszczenia, niezasadne w tym przypadku.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Umowa dzierżawy wiązała strony i określała wysokość czynszu. • Pozwany nie udowodnił rażącej straty ani nadmiernych trudności w związku z pandemią. • Dochody pozwanego w okresie pandemii nie spadły rażąco. • Pozwany otrzymał pomoc publiczną, która mogła zrekompensować straty. • Ryzyko gospodarcze obciąża przedsiębiorcę.

Odrzucone argumenty

Pandemia COVID-19 i obostrzenia stanowiły nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą zmianę czynszu (art. 357 § 1 k.c.). • Zmniejszenie przychodów z przedmiotu dzierżawy uzasadnia obniżenie czynszu (art. 700 k.c.). • Żądanie zapłaty pełnego czynszu stanowi nadużycie prawa (art. 5 k.c.).

Godne uwagi sformułowania

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą ponosi ryzyko gospodarcze. • Samo zdarzenie jakim jest pandemia nie może oznaczać per se, że powoduje ono zmianę stosunków w rozumieniu art. 357 1 k.c. • Dochody pozwanego – powoda wzajemnego w dobie ograniczeń wprowadzonych w związku z pandemią koronawirusa nie odnotowały rażącego spadku, a wręcz w stosunku do pierwszego roku porównawczego – 2018 roku, kiedy nie było wprowadzonych ograniczeń w związku z pandemią, uległy potrojeniu.

Skład orzekający

Łukasz Ostrowski

przewodniczący

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 § 1 k.c.) w kontekście pandemii COVID-19 i umów dzierżawy, a także ocena ryzyka gospodarczego przedsiębiorcy."

Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego, w którym dochody pozwanego nie spadły rażąco, a otrzymał on pomoc publiczną. Może być mniej miarodajne w przypadkach drastycznego spadku dochodów.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy powszechnego problemu wpływu pandemii na umowy, w szczególności dzierżawy, i pokazuje, jak sądy oceniają argumenty oparte na nadzwyczajnych okolicznościach.

“Pandemia nie zwalnia z czynszu? Sąd rozstrzyga spór o dzierżawę gruntu.”

Dane finansowe

WPS: 63 677,2 PLN

należność główna: 58 772,39 PLN

skapitalizowane odsetki: 4904,81 PLN

koszty procesu: 8706,42 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników