III SA/Kr 1207/10Odmowa przedłużenia najmu lokalu gminnego po przejsciu właściciela
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi A. K. na akt Prezydenta Miasta odmawiający przedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przy ul. A w Krakowie. Skarżący zajmował lokal na podstawie umowy najmu zawartej na czas oznaczony z poprzednim właścicielem. Po przejęciu lokalu przez Gminę, Gmina wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. A. K. domagał się przedłużenia umowy, powołując się na § 30 uchwały Rady Miasta z dnia 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. Organ administracji publicznej odmówił, argumentując, że wspomniany przepis uchwały dotyczy wyłącznie umów najmu zawartych przez gminę w ramach jej zasobu mieszkaniowego, a nie umów, do których gmina wstąpiła w wyniku zbycia lokalu. Sąd administracyjny, rozpoznając skargę, uznał stanowisko organu za prawidłowe. Sąd podkreślił, że wstąpienie gminy w stosunek najmu na podstawie art. 678 KC nie jest równoznaczne z zawarciem przez gminę umowy najmu na czas oznaczony w trybie przewidzianym uchwałą. W związku z tym, skarżący nie mógł wywodzić uprawnienia do przedłużenia umowy najmu na podstawie § 30 uchwały. Sąd stwierdził, że zaskarżony akt był zgodny z prawem, a skarga podlegała oddaleniu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących wstąpienia wynajmującego w stosunek najmu na podstawie art. 678 KC oraz stosowania przepisów prawa miejscowego (uchwał rady gminy) w kontekście zasobu mieszkaniowego.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej, gdy gmina wstępuje w stosunek najmu lokalu, który nie był pierwotnie częścią jej zasobu mieszkaniowego.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wstąpienie gminy w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z poprzednim właścicielem, daje najemcy uprawnienie do żądania przedłużenia umowy najmu na podstawie przepisów uchwały rady gminy dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wstąpienie gminy w stosunek najmu nie jest równoznaczne z zawarciem umowy najmu przez gminę w trybie przewidzianym uchwałą i nie daje najemcy uprawnienia do żądania przedłużenia umowy na podstawie przepisów tej uchwały.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 678 KC jedynie przenosi prawa i obowiązki z umowy najmu na nabywcę (gminę), ale nie zmienia charakteru prawnego samej umowy ani nie tworzy nowych uprawnień dla najemcy. Przepisy uchwały dotyczące zasad wynajmowania lokali gminnych dotyczą umów zawartych przez gminę w ramach jej zasobu mieszkaniowego, a nie umów, do których gmina wstąpiła.
Czy akt Prezydenta Miasta odmawiający przedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, w oparciu o interpretację przepisów prawa miejscowego, stanowi akt z zakresu administracji publicznej podlegający kontroli sądu administracyjnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, pisemne zawiadomienie wnioskodawcy o niespełnieniu przesłanek do zawarcia lub przedłużenia umowy najmu stanowi akt z zakresu administracji publicznej, który dotyczy uprawnień wynikających z przepisów prawa miejscowego, o jakim mowa w art. 3 § 2 pkt 4 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że skarżący spełnił warunek poprzedzenia skargi wezwaniem organu do usunięcia naruszenia prawa, a skarga została wniesiona w ustawowym terminie, co uzasadniało jej merytoryczne rozpoznanie.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (13)
Główne
p.p.s.a. art. 3 § § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 1 § § 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § § 2 pkt 4
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 52 § § 3
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 53 § §2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.o.p.l. art. 21 § ust. 1 pkt 2 i ust. 3
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
u.o.p.l. art. 4 § ust. 1 i 2
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
k.c. art. 678
Kodeks cywilny
Uchwała Rady Miasta art. § 30
Przepis reguluje zasady ponownego zawarcia umowy najmu lokalu w związku z wygaśnięciem umowy zawartej na czas oznaczony. Sąd uznał, że nie dotyczy on sytuacji, gdy gmina wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 678 KC.
Pomocnicze
Uchwała Rady Miasta art. § 14 § pkt 2
Uchwała dotyczy zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, w tym możliwości zastosowania w incydentalnych przypadkach uzasadnionych szczególnymi okolicznościami życiowymi i zdrowotnymi wnioskodawcy.
Uchwała Rady Miasta art. § 7
Dotyczy lokali socjalnych i wymaga innego zestawu przesłanek.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wstąpienie gminy w stosunek najmu na podstawie art. 678 KC nie jest równoznaczne z zawarciem umowy najmu przez gminę w trybie przewidzianym uchwałą. • Przepisy uchwały dotyczące zasad wynajmowania lokali gminnych dotyczą umów zawartych przez gminę w ramach jej zasobu mieszkaniowego, a nie umów, do których gmina wstąpiła. • Lokal skarżącego nie spełnia wymogów, aby umowa najmu była objęta regulacją działu V uchwały, gdyż nie była zawarta przez organy gminy w trybie przewidzianym uchwałą.
Odrzucone argumenty
Skarżący A. K. spełniał warunki do przedłużenia umowy najmu na podstawie § 30 uchwały Rady Miasta. • Przepis § 30 uchwały nie ogranicza podmiotowo uprawnienia do złożenia wniosku o ponowne zawarcie umowy. • Organ błędnie połączył regulację § 30 z regulacją § 7 (lokale socjalne).
Godne uwagi sformułowania
wstąpienie gminy w stosunek najmu w żaden sposób nie zmienia charakteru prawnego samej umowy najmu łączącej strony • nie można utożsamiać wstąpienia gminy w stosunek najmu z zawarciem umowy najmu • nie można twierdzić, że poprzez wstąpienie gminy w stosunek najmu, doszło w niniejszej sprawie do zawarcia przez gminę umowy najmu na czas oznaczony • nie przyznało najemcy, w związku ze zmianą osoby wynajmującej, żadnego nowego uprawnienia • nie można wywodzić uprawnienia do przedłużenia tego rodzaju umowy najmu w trybie przewidzianym dla tych jedynie umów najmu, które były uprzednio zawierane na czas oznaczony przez organy gminy w trybie przewidzianym w uchwale
Skład orzekający
Maria Zawadzka
przewodniczący
Dorota Dąbek
sprawozdawca
Halina Jakubiec
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wstąpienia wynajmującego w stosunek najmu na podstawie art. 678 KC oraz stosowania przepisów prawa miejscowego (uchwał rady gminy) w kontekście zasobu mieszkaniowego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej, gdy gmina wstępuje w stosunek najmu lokalu, który nie był pierwotnie częścią jej zasobu mieszkaniowego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa jest interesująca dla prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości i administracyjnym, ze względu na precyzyjną analizę stosowania przepisów o najmie lokali komunalnych i interpretację art. 678 KC.
“Czy wstąpienie gminy w umowę najmu daje Ci nowe prawa? Sąd wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.