III CSK 197/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuW sprawie rozstrzygano kwestię wpisu hipoteki łącznej do księgi wieczystej lokalu mieszkalnego, który został sprzedany przez syndyka masy upadłości Firmy [...] S.A. małżonkom B. i A. C. w wykonaniu umowy przedwstępnej. Syndyk wyodrębnił lokal i sprzedał go małżonkom C. za kwotę 260.100 zł, która została uiszczona. Referendarz sądowy dokonał wpisu w księdze wieczystej, odłączając lokal i wpisując małżonków C. jako właścicieli, jednak nie ujawniono hipotek ustanowionych na rzecz M. z siedzibą w Nowym Jorku (MSC) w dziale IV księgi wieczystej lokalu. MSC wniosła skargę na orzeczenie referendarza, domagając się wpisu hipotek. Sąd Rejonowy w K. oddalił wniosek, uznając, że sprzedaż przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej ma skutki sprzedaży egzekucyjnej zgodnie z art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego (p.u.), co powoduje wygaśnięcie praw ujawnionych w księdze wieczystej, w tym hipotek. Sąd Rejonowy wywiódł, że art. 313 p.u. jest przepisem szczególnym wobec art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) dotyczącego hipotek łącznych. Na skutek apelacji MSC, Sąd Okręgowy w K. zmienił postanowienie sądu rejonowego, nakazując wpis hipotek jako hipotek łącznych. Sąd Okręgowy uznał, że art. 313 p.u. nie ma zastosowania, ponieważ sprzedaż nie była spieniężeniem majątku w drodze przetargu lub aukcji, a cena została zapłacona przed ogłoszeniem upadłości. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną małżonków C., uchylił postanowienie Sądu Okręgowego. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego i wcześniejsze orzecznictwo, zgodnie z którym sprzedaż lokalu przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej, nawet jeśli cena została uiszczona przed ogłoszeniem upadłości, jest sprzedażą egzekucyjną w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 p.u. Tym samym wyłączone jest zastosowanie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Sąd Najwyższy podkreślił, że taka wykładnia zapewnia ochronę nabywcom lokali, podobną do tej wynikającej z obecnego stanu prawnego (art. 76 ust. 5 u.k.w.h.), i zapobiega przerzucaniu ryzyka na słabsze podmioty. Sąd Najwyższy uznał również, że zarzut naruszenia art. 626^8 § 2 k.p.c. był nietrafny.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 313 Prawa upadłościowego w kontekście sprzedaży lokali przez syndyka i skutków dla hipotek obciążających nieruchomość macierzystą, ochrona nabywców lokali od deweloperów.
Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży lokalu przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej, z zapłatą ceny przed ogłoszeniem upadłości.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sprzedaż lokalu przez syndyka masy upadłości w wykonaniu umowy przedwstępnej, z zapłatą ceny przed ogłoszeniem upadłości, jest sprzedażą egzekucyjną w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego, co skutkuje wygaśnięciem hipotek obciążających nieruchomość macierzystą?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedaż ta jest sprzedażą egzekucyjną w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego, co wyłącza zastosowanie art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczącego hipotek łącznych.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego ma zastosowanie do sprzedaży składnika masy upadłości przez syndyka, nawet jeśli nie odbyła się ona w trybie przetargu i cena została uiszczona przed ogłoszeniem upadłości. Kluczowe jest to, że jest to sprzedaż składnika masy upadłości w postępowaniu upadłościowym, a wpłacona kwota trafia do majątku upadłego. Taka wykładnia zapewnia ochronę nabywcom i jest zgodna z celem postępowania upadłościowego.
Czy art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego jest przepisem szczególnym, który wyłącza zastosowanie art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zakresie w nim uregulowanym.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 313 ust. 1 i 2 Prawa upadłościowego, regulujący skutki sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości przez syndyka, jest przepisem szczególnym w stosunku do ogólnej zasady dotyczącej hipotek łącznych w przypadku podziału nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.).
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Syndyk masy upadłości Firmy […] S.A. | spółka | wnioskodawca |
| B. C. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| A. C. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| M. | instytucja | uczestnik |
| R. sp. z o.o. | spółka | uczestnik |
Przepisy (11)
Główne
p.u. art. 313 § 1
Prawo upadłościowe i naprawcze
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka w postępowaniu upadłościowym, nawet w wykonaniu umowy przedwstępnej i z zapłatą ceny przed ogłoszeniem upadłości, ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, co powoduje wygaśnięcie praw ujawnionych w księdze wieczystej lub zgłoszonych sędziemu-komisarzowi.
p.u. art. 313 § 2
Prawo upadłościowe i naprawcze
Wygaśnięcie praw następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a podstawą do wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.
Pomocnicze
u.k.w.h. art. 76 § 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Przepis ten nie ma zastosowania w przypadkach uregulowanych w art. 313 p.u.
k.p.c. art. 626 § 8
Kodeks postępowania cywilnego
Określa granice badania przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej.
k.p.c. art. 398 § 16
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzekania przez Sąd Najwyższy w przedmiocie uchylenia zaskarżonego postanowienia.
k.p.c. art. 520 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzekania o kosztach postępowania w sprawach nieprocesowych.
k.p.c. art. 108 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna orzekania o kosztach postępowania.
k.p.c. art. 13 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Stosowanie przepisów o postępowaniu procesowym do postępowania nieprocesowego.
Ustawa o własności lokali art. 9 § 2
Dotyczy ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń klientów o przeniesienie własności wyodrębnionego lokalu.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego art. 23
Dotyczy ochrony praw nabywcy lokalu.
u.k.w.h. art. 76 § 5
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
W razie podziału nieruchomości hipoteka nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sprzedaż lokalu przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej jest sprzedażą egzekucyjną w rozumieniu art. 313 Prawa upadłościowego. • Art. 313 Prawa upadłościowego jest przepisem szczególnym wobec art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. • Wykładnia art. 313 Prawa upadłościowego na korzyść nabywców lokali zapewnia im ochronę prawną.
Odrzucone argumenty
Sprzedaż lokalu przez syndyka nie była sprzedażą egzekucyjną, ponieważ nie odbyła się w trybie przetargu i cena została zapłacona przed ogłoszeniem upadłości. • Hipoteka obciążająca nieruchomość macierzystą powinna obciążać również wydzielony lokal jako hipoteka łączna.
Godne uwagi sformułowania
Sprzedaż przez Syndyka małżonkom C. lokalu nastąpiła w wykonaniu zawartej wcześniej z kupującymi przez tę spółkę, w formie pisemnej, umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu i miała skutki sprzedaży egzekucyjnej, o jakiej stanowi art. 313 ust. 1 Prawa upadłościowego. • Artykuł 313 ust. 1 i 2 p.u. jest przepisem szczególnym w stosunku do powołanego przez MSC, jako podstawa prawna żądanego wpisu hipotek, art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (...). • To, że art. 313 ust. 1 i 2 p.u. dotyczy sprzedaży egzekucyjnej i wyłącza, ze względu na skutki, jakie łączy z taką sprzedażą, zastosowanie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w razie sprzedaży egzekucyjnej przez syndyka nieruchomości wyodrębnionych z obciążonej hipoteką nieruchomości upadłego, nie budzi wątpliwości i jest poza sporem. • Jeżeli, z uzasadnionych przyczyn dojdzie do ważnej sprzedaży przez syndyka składnika masy upadłości nie w przetargu, ani w trybie aukcji, ani z wolnej ręki, za cenę, która została uiszczona jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, to nie stanowi to przeszkody do kwalifikowania tej czynności prawnej jako sprzedaży egzekucyjnej w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 p.u. z wynikającymi stąd wszystkimi skutkami. • Jeżeli ustawodawca zaniedbał udzielania takiej ochrony klientom dewelopera wcześniej, dokonanie wykładni przepisów, która uniemożliwiłaby przerzucenie ryzyka prowadzenia przez dewelopera działalności gospodarczej na podmioty słabsze, okazało się niezbędne.
Skład orzekający
Irena Gromska-Szuster
przewodniczący
Anna Kozłowska
sprawozdawca
Karol Weitz
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 313 Prawa upadłościowego w kontekście sprzedaży lokali przez syndyka i skutków dla hipotek obciążających nieruchomość macierzystą, ochrona nabywców lokali od deweloperów."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji sprzedaży lokalu przez syndyka w wykonaniu umowy przedwstępnej, z zapłatą ceny przed ogłoszeniem upadłości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy ochrony nabywców lokali przed nieuczciwymi deweloperami i syndykami, co ma silny wymiar praktyczny i społeczny. Wykładnia przepisów przez Sąd Najwyższy pokazuje, jak prawo stara się chronić słabsze strony w skomplikowanych sytuacjach obrotu nieruchomościami.
“Sąd Najwyższy chroni nabywców lokali: sprzedaż przez syndyka wyklucza hipotekę!”
Dane finansowe
WPS: 260 100 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.