III CA 452/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła pozwu Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko Gminie M. Ł. o zapłatę kwoty 2961,33 zł tytułem zaległych opłat za zarząd nieruchomością wspólną i media. Gmina była współwłaścicielem lokalu w 5/6 udziału, a drugi współwłaściciel (A. A.) posiadał pozostały 1/6 udział. Zaległość wynikała z nieuiszczania opłat przez A. A. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając, że odpowiedzialność Gminy ogranicza się do jej udziału we własności lokalu. Wspólnota wniosła apelację, zarzucając naruszenie art. 17 ustawy o własności lokali i art. 370 k.c., twierdząc, że odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania wobec wspólnoty jest solidarna. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację, podzielił ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, ale nie zgodził się z jego rozważaniami prawnymi. Sąd Okręgowy uznał, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 17 tej ustawy, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi. Jednakże, Sąd Okręgowy odwołał się do art. 370 k.c., który stanowi o solidarnej odpowiedzialności wynikającej z ustawy, gdy brak jest odmiennych postanowień umownych. Sąd uznał, że współwłaściciele lokalu, będąc właścicielami, z mocy prawa ponoszą ustawowy obowiązek regulowania należności za koszty zarządu i media w części przypadającej na lokal, co oznacza solidarną odpowiedzialność wobec wspólnoty. Brak dowodów na zawarcie przez współwłaścicieli umowy znoszącej solidarność spowodował, że Gmina jako współwłaściciel odpowiada solidarnie za całość należności obciążających lokal. W związku z tym Sąd Okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego i zasądził od Gminy na rzecz Wspólnoty dochodzoną kwotę wraz z odsetkami. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania za obie instancje.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli lokali za zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wywiązuje się ze swoich obowiązków.
Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy brak jest dowodów na zawarcie umowy znoszącej solidarność między współwłaścicielami. Interpretacja może być odmienna w przypadku istnienia takich umów.
Zagadnienia prawne (2)
Czy współwłaściciel lokalu mieszkalnego odpowiada solidarnie z drugim współwłaścicielem za zaległe opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, współwłaściciele lokalu odpowiadają solidarnie wobec wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, chyba że udowodnią zawarcie umowy znoszącej solidarność.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy oparł się na art. 370 k.c. dotyczącego odpowiedzialności solidarnej wynikającej z ustawy. Uznał, że obowiązek ponoszenia kosztów zarządu i mediów przez współwłaścicieli lokalu ma charakter ustawowy i dorozumiany, co prowadzi do solidarnej odpowiedzialności wobec wspólnoty. Brak dowodów na zawarcie umowy znoszącej solidarność między współwłaścicielami skutkuje utrzymaniem tej odpowiedzialności.
Jaki jest zakres odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w świetle ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Jednakże, w stosunkach zewnętrznych (wobec wspólnoty), odpowiedzialność współwłaścicieli może być solidarna na mocy art. 370 k.c.
Uzasadnienie
Sąd rozróżnił odpowiedzialność właściciela w stosunku do jego udziału (art. 17 ustawy o własności lokali) od odpowiedzialności solidarnej wobec wspólnoty, która może wynikać z art. 370 k.c. w przypadku braku odmiennych umów między współwłaścicielami.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) | inne | powód |
| Gmina M. Ł. – Prezydent Miasta Ł. | organ_państwowy | pozwany |
| A. A. | osoba_fizyczna | współwłaściciel lokalu |
Przepisy (8)
Główne
u.w.l. art. 13 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest obowiązany utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
u.w.l. art. 17
Ustawa o własności lokali
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
k.c. art. 370
Kodeks cywilny
Jeżeli ustawa lub czynność prawna nie stanowi inaczej, odpowiedzialność współdłużników jest solidarna. Odpowiedzialność ta wynika z dorozumianej woli stron.
Pomocnicze
u.w.l. art. 15
Ustawa o własności lokali
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
k.c. art. 207
Kodeks cywilny
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów każdego z nich we współwłasności. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji, sądząc sprawę w wyniku apelacji, jest związany przedstawionym przez stronę wnioskiem o zmianę lub uchylenie orzeczenia i zaskarżonym zakresem zaskarżenia.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Odpowiedzialność współwłaścicieli lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej jest solidarna na mocy art. 370 k.c., w braku odmiennych postanowień umownych. • Zaległości w opłatach za koszty zarządu i media obciążają lokal, a odpowiedzialność za nie ponoszą solidarnie jego współwłaściciele wobec wspólnoty.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność Gminy jako współwłaściciela ogranicza się do jej udziału we własności lokalu, zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali i art. 207 k.c.
Godne uwagi sformułowania
W rozpoznawanej sprawie powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi od strony pozwanej zwrotu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i opłat za media. • Pozwana Gmina jest współwłaścicielem z A. A. lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) • W sytuacji gdyby strony objęte hipotezą tego przepisu umówiły się między sobą „inaczej” i zniosłyby solidarność, dopiero wówczas nie byłyby zobowiązane solidarnie wobec Wspólnoty, lecz odpowiedzialność każdej z nich wobec Wspólnoty byłaby syngularna. • W związku z tym, że pozwana Gmina opłaca zaliczki na poczet kosztów zarządu i mediów w wysokości odpowiadającej tylko należącemu do niej udziałowi w prawie własności spornego lokalu, a drugi ze współwłaścicieli tego lokalu nie wywiązuje się z tego obowiązku w stosunku do powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, doszło do powstania dochodzonej niniejszym pozwem zaległości.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli lokali za zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wywiązuje się ze swoich obowiązków."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy sytuacji, gdy brak jest dowodów na zawarcie umowy znoszącej solidarność między współwłaścicielami. Interpretacja może być odmienna w przypadku istnienia takich umów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zaległości w opłatach we wspólnotach mieszkaniowych i wyjaśnia kwestię odpowiedzialności współwłaścicieli, co jest istotne dla wielu właścicieli nieruchomości.
“Gmina odpowiada solidarnie za długi we wspólnocie? Kluczowa interpretacja dla współwłaścicieli lokali.”
Dane finansowe
WPS: 2961,33 PLN
zaległe opłaty za zarząd nieruchomością wspólną i media: 2961,33 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.