III C 224/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód B. H. wniósł o zasądzenie od pozwanej M. N. kwoty 3000 zł tytułem zwrotu kaucji wpłaconej przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Pozwana odmówiła zwrotu kaucji, powołując się na aneks do umowy, który zobowiązywał powoda do odmalowania lokalu po zakończeniu najmu, oraz na swoje prawo do zatrzymania kaucji na poczet tych kosztów. Sąd uznał, że aneks do umowy, nakładający na najemcę obowiązek odmalowania lokalu, jest ważny i nie jest sprzeczny z prawem ani zasadami współżycia społecznego. Jednakże, ciężar dowodu, że pozwana faktycznie poniosła koszty odmalowania lokalu, spoczywał na niej. Pozwana nie przedstawiła wystarczających dowodów na potwierdzenie poniesienia tych kosztów, w tym paragonów czy faktur. Zeznania świadka R. S., który miał malować lokal, zostały uznane za niewiarygodne ze względu na jego bliską relację z pozwaną i sprzeczności w jego zeznaniach. Protokół zdawczo-odbiorczy przy wynajmie lokalu kolejnemu najemcy, wskazujący na pomalowane i czyste ściany, nie dowodził, że malowanie odbyło się po zwrocie lokalu przez powoda. Wobec braku dowodów na poniesienie kosztów malowania przez pozwaną, sąd uznał, że pozwana nie była uprawniona do zatrzymania kaucji i zasądził jej zwrot na rzecz powoda wraz z odsetkami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących kaucji w umowach najmu, ciężaru dowodu w zakresie poniesienia kosztów remontu, ważności postanowień umownych nakładających dodatkowe obowiązki na najemcę.
Dotyczy specyfiki umowy najmu okazjonalnego i konkretnych okoliczności faktycznych sprawy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy pozwana była uprawniona do zatrzymania kaucji na poczet kosztów odmalowania lokalu po zakończeniu umowy najmu, mimo braku dowodów na poniesienie tych kosztów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwana nie była uprawniona do zatrzymania kaucji, ponieważ nie wykazała, że faktycznie poniosła koszty odmalowania lokalu.
Uzasadnienie
Sąd uznał aneks do umowy nakładający obowiązek malowania za ważny, ale ciężar dowodu poniesienia kosztów spoczywał na pozwanej. Pozwana nie przedstawiła wystarczających dowodów, a zeznania świadka uznano za niewiarygodne.
Czy postanowienie aneksu do umowy najmu, zobowiązujące najemcę do odmalowania całego lokalu po zakończeniu umowy, jest ważne i zgodne z prawem oraz zasadami współżycia społecznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, takie postanowienie jest ważne i nie jest sprzeczne z prawem ani zasadami współżycia społecznego, o ile nie wynika z wykorzystania przez wynajmującego silniejszej pozycji.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na zasadę swobody umów (art. 353[1] k.c.) oraz na fakt, że obowiązek odnowienia lokalu po zakończeniu najmu istnieje również w ustawie o ochronie praw lokatorów (choć nie ma zastosowania do najmu okazjonalnego). Sąd nie dopatrzył się wykorzystania przez pozwaną silniejszej pozycji.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. H. | osoba_fizyczna | powód |
| M. N. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (5)
Główne
u.o.p.l. art. 19a § 5
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie ustawy Kodeks cywilny
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
k.c. art. 675 § 1
Kodeks cywilny
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do dochodzenia praw i celowej obrony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwana nie wykazała, że poniosła koszty odmalowania lokalu po jego zwrocie przez powoda. • Protokół zdawczo-odbiorczy przy zwrocie lokalu nie zawierał uwag o konieczności malowania. • Zeznania świadka R. S. dotyczące malowania lokalu po zwrocie przez powoda są niewiarygodne.
Odrzucone argumenty
Pozwana była uprawniona do zatrzymania kaucji na poczet kosztów odmalowania lokalu. • Aneks do umowy nakładający obowiązek malowania jest nieważny z powodu sprzeczności z przepisami lub zasadami współżycia społecznego. • Stan lokalu w chwili zwrotu przez powoda wymagał odmalowania.
Godne uwagi sformułowania
ciężar dowodu, że istotnie po zwróceniu lokalu przez powoda, a przed jego wynajęciem kolejnemu najemcy, lokal został przez nią odmalowany, spoczywał na pozwanej. • Zeznania świadka spontanicznie i obszernie wyjaśnił jakie farby i w jakiej ilości zostały zużyte na malowanie lokalu i jaki sprzęt został kupiony. • Pozwana jest bezpośrednio zainteresowana korzystnym rozstrzygnięciem niniejszej sprawy, stąd też jej zeznania, nie poparte żadnym innym dowodem, nie mogą stanowić podstawy ustalenie, że lokal został odmalowany.
Skład orzekający
Anna Szarek
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących kaucji w umowach najmu, ciężaru dowodu w zakresie poniesienia kosztów remontu, ważności postanowień umownych nakładających dodatkowe obowiązki na najemcę."
Ograniczenia: Dotyczy specyfiki umowy najmu okazjonalnego i konkretnych okoliczności faktycznych sprawy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z rozliczeniem kaucji i interpretacją postanowień umownych, co jest częstym zagadnieniem w relacjach najemca-wynajmujący.
“Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję za malowanie? Sąd wyjaśnia, kiedy to możliwe, a kiedy nie.”
Dane finansowe
WPS: 3000 PLN
zwrot kaucji: 3000 PLN
zwrot kosztów procesu: 1117 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.