II SA/Gl 465/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję nakazującą usunięcie materiałów palnych i przedmiotów z dróg komunikacji ogólnej służących ewakuacji w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Spółdzielnia kwestionowała swoją odpowiedzialność, twierdząc, że nie jest właścicielem nieruchomości, a umowa z Wspólnotą Mieszkaniową nie nakłada na nią obowiązku zarządu powierzonego w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych i własności lokali. Sąd administracyjny w Gliwicach oddalił skargę, uznając, że spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej. Sąd podkreślił, że obowiązki te obejmują zapewnienie bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji, a czynności związane z utrzymaniem drożności dróg ewakuacyjnych mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, który spółdzielnia może wykonywać samodzielnie. Orzeczenie potwierdza, że zarządca nieruchomości, nawet jeśli nie jest jej właścicielem, może być adresatem decyzji nakładających obowiązki w zakresie ochrony przeciwpożarowej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności zarządcy nieruchomości (w tym spółdzielni mieszkaniowej) za zapewnienie bezpieczeństwa przeciwpożarowego, w tym drożności dróg ewakuacyjnych, nawet gdy nie jest on właścicielem nieruchomości. Potwierdzenie, że takie działania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy cywilnoprawnej i może wymagać analizy konkretnych zapisów umownych w innych sprawach.
Zagadnienia prawne (2)
Czy spółdzielnia mieszkaniowa, będąca zarządcą nieruchomości wspólnej na podstawie umowy cywilnoprawnej, ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, w tym zapewnienie drożności dróg ewakuacyjnych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej obejmuje zarządcę nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, nawet jeśli nie jest on współwłaścicielem nieruchomości. Czynności związane z zapewnieniem drożności dróg ewakuacyjnych mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, który zarządca może wykonywać samodzielnie.
Czy obowiązek usunięcia materiałów palnych z dróg ewakuacyjnych stanowi czynność zwykłego zarządu, którą zarządca nieruchomości może wykonać samodzielnie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, usunięcie materiałów palnych z dróg komunikacji ogólnej służących celom ewakuacji stanowi czynność zwykłego zarządu, którą spółdzielnia może podejmować samodzielnie.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na orzecznictwo NSA, wskazując, że prawidłowa eksploatacja budynku wymaga drożnych dróg ewakuacyjnych, a potrzeba ich udrożnienia wynika z bezpośredniego zagrożenia życia ludzkiego w razie pożaru. Taka czynność powinna być wykonana natychmiastowo, bez potrzeby uzyskiwania zgody współwłaścicieli, a umowa zarządu nie wyłączała tych czynności z zakresu zwykłego zarządu.
Przepisy (14)
Główne
u.o.p.p. art. 4 § 1 pkt 1, 4, 5
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej
Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany m.in. przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych, zapewnić osobom przebywającym w budynku bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji oraz przygotować budynek do prowadzenia akcji ratowniczej.
u.o.p.p. art. 4 § ust. 1a
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej
Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku, gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność spoczywa na faktycznie władającym budynkiem.
u.p.s.p. art. 26 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej
Komendant powiatowy (miejski) Państwowej Straży Pożarnej, w razie stwierdzenia naruszenia przepisów przeciwpożarowych, jest uprawniony w drodze decyzji administracyjnej do nakazania usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie.
Pomocnicze
rozp. MSWiA art. 4 § ust. 1 pkt 11
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów
W obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione składowanie materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji lub umieszczanie przedmiotów na tych drogach w sposób zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości określonych w przepisach techniczno-budowlanych.
k.p.a. art. 104 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
p.u.s.a. art. 1 § § 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 3 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.w.l. art. 18 § ust. 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 18 § ust. 2a
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.s.m. art. 27 § ust. 2
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zarządca nieruchomości, na podstawie umowy cywilnoprawnej, ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej. • Czynności związane z zapewnieniem drożności dróg ewakuacyjnych stanowią czynności zwykłego zarządu, które zarządca może wykonywać samodzielnie.
Odrzucone argumenty
Spółdzielnia Mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości, a umowa z Wspólnotą Mieszkaniową nie kreuje zarządu powierzonego w rozumieniu przepisów, co zwalnia ją z odpowiedzialności za stan ochrony przeciwpożarowej. • Obowiązek usunięcia materiałów palnych z dróg ewakuacyjnych wykracza poza zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaścicieli.
Godne uwagi sformułowania
zarządca nieruchomości, na podstawie umowy cywilnoprawnej, ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej • czynności związane z zapewnieniem drożności dróg ewakuacyjnych stanowią czynności zwykłego zarządu, które spółdzielnia może podejmować samodzielnie • prawidłowa eksploatacja budynku wymaga drożnych i odpowiadających wymogom przepisom prawa w tym zakresie dróg ewakuacyjnych • istnieje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zastawieniem korytarza będącego drogą ewakuacyjną a potencjalnym bezpośrednim zagrożeniem zdrowia i życia ludzkiego w razie wystąpienia np. pożaru
Skład orzekający
Aneta Majowska
sprawozdawca
Elżbieta Kaznowska
członek
Rafał Wolnik
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności zarządcy nieruchomości (w tym spółdzielni mieszkaniowej) za zapewnienie bezpieczeństwa przeciwpożarowego, w tym drożności dróg ewakuacyjnych, nawet gdy nie jest on właścicielem nieruchomości. Potwierdzenie, że takie działania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy cywilnoprawnej i może wymagać analizy konkretnych zapisów umownych w innych sprawach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu bezpieczeństwa w budynkach wielorodzinnych i precyzuje odpowiedzialność zarządcy za kluczowe kwestie, takie jak drożność dróg ewakuacyjnych, co jest istotne dla wielu mieszkańców i zarządców nieruchomości.
“Czy zarządca bloku odpowiada za zablokowane drogi ewakuacyjne? Sąd rozwiewa wątpliwości.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.