II SA 467/90Nieważnosc umowy dzierżawy sprzedaz gruntów pfz
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła sprzedaży gruntów Państwowego Funduszu Ziemi (PFZ). Początkowo Naczelnik Gminy R. ustalił Franciszka K. jako kandydata na nabywcę trzech działek, powołując się na umowę dzierżawy i pozytywną opinię organizacji samorządu rolniczego. Wniosek innego rolnika, Tadeusza O., został negatywnie rozpatrzony. Po odwołaniu Tadeusza O., Dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami uchylił decyzję naczelnika, zalecając rozważenie sprzedaży części gruntów lub całości w drodze przetargu. W toku ponownego rozpoznawania sprawy przez organ I instancji, Franciszek K. przedstawił umowę dzierżawy na czas nieokreślony, a Tadeusz O. wyraził chęć nabycia całości gruntów. Ostatecznie naczelnik ponownie ustalił Franciszka K. kandydatem na nabywcę, odmawiając sprzedaży gruntów Tadeuszowi O., powołując się na prawo pierwokupu z art. 695 par. 2 Kc. Tadeusz O. odwołał się, zarzucając zmowę i fikcyjną umowę dzierżawy. Dyrektor Wydziału, po przesłuchaniu świadków, którzy nie potwierdzili istnienia umowy dzierżawy ani jej faktycznego użytkowania przez Franciszka K. w sposób wskazujący na jej ważność, uchylił decyzję organu I instancji, odmówił uznania prawa pierwokupu i skierował nieruchomość do zbycia w formie przetargu. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę Franciszka K., uznając umowę dzierżawy za nieważną z powodu podejrzenia jej sporządzenia po przekazaniu gruntów Państwu, braku daty, świadków oraz rozbieżności w zeznaniach i podawanych przez skarżącego datach zawarcia umowy. Sąd podkreślił, że umowa nie spełniała wymogu dzierżawy na okres dłuższy niż trzy lata, co jest konieczne do skorzystania z prawa pierwokupu. Sąd uznał również, że decyzja o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu powinna być wydana w formie decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 104 par. 1 Kpa, co daje możliwość kontroli sądowej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących sprzedaży gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, ważności umów dzierżawy w kontekście prawa pierwokupu oraz formy decyzji o przeznaczeniu nieruchomości do przetargu.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu prawnego z 1990 roku i przepisów dotyczących PFZ, które mogły ulec zmianie.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa dzierżawy sporządzona bez daty, świadków i z późniejszymi rozbieżnościami w podawanych datach zawarcia, może stanowić podstawę do uznania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka umowa, wykazująca cechy czynności mającej na celu obejście prawa i nie spełniająca wymogów formalnych oraz czasowych, jest bezskuteczna i nie legitymuje do prawa pierwokupu.
Uzasadnienie
Sąd uznał umowę dzierżawy za niewiarygodną ze względu na brak daty, świadków, rozbieżności w zeznaniach skarżącego co do daty zawarcia umowy, a także fakt, że skarżący nie kwestionował odpłatnego użytkowania gruntów przez osoby trzecie w okresie, gdy miał być ich dzierżawcą. Dodatkowo, umowa nie była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata, co jest wymogiem do skorzystania z prawa pierwokupu.
W jakiej formie powinno nastąpić przeznaczenie nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi do sprzedaży w drodze przetargu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu powinno następować w formie decyzji administracyjnej.
Uzasadnienie
Choć ustawa nie określa wprost formy decyzji o przeznaczeniu nieruchomości do przetargu, należy ją stosować w nawiązaniu do art. 104 par. 1 Kpa, który stanowi, że sprawy załatwia się w drodze decyzji. Taka forma zapewnia możliwość kontroli sądowej i oceny zasadności roszczeń pominiętych osób.
Rozstrzygnięcie
Przepisy (7)
Główne
t.j. Dz.U. 1989 nr 58 poz. 348 art. 9 § 1
Ustawa z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego
Przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu powinno następować w formie decyzji administracyjnej.
k.c. art. 695 § 2
Kodeks cywilny
Dzierżawcy nieruchomości przysługuje prawo jej pierwokupu, jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie co najmniej przez okres lat dziesięciu. W niniejszej sprawie umowa nie spełniała tego wymogu.
Pomocnicze
Kpa art. 104 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Sprawy załatwia się przez wydanie decyzji.
Kpa art. 104 § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Decyzje o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia w drodze przetargu mają cechy rozstrzygnięcia istotnej części sprawy.
Kpa art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy ma uprawnienia do merytorycznego orzekania w sprawie.
Kpa art. 207 § 5
Kodeks postępowania administracyjnego
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa dzierżawy była nieważna z powodu podejrzenia jej sporządzenia po przekazaniu gruntów Państwu, braku daty, świadków i rozbieżności w zeznaniach. • Umowa dzierżawy nie spełniała wymogu okresu dłuższego niż trzy lata, co jest konieczne do skorzystania z prawa pierwokupu. • Przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu powinno następować w formie decyzji administracyjnej.
Odrzucone argumenty
Skarżący legitymował się ważną umową dzierżawy na czas nieokreślony, co dawało mu prawo pierwokupu.
Godne uwagi sformułowania
Po wszczęciu postępowania administracyjnego o ustalenie w drodze decyzji kandydata na nabywcę gruntu Państwowego Funduszu Ziemi, przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu [...] powinno następować w drodze decyzji administracyjnej. • Z wieloletnich doświadczeń sądu [...] wynika, że rolnicy w pełni orientują się w skutkach zawarcia umowy dzierżawy przy późniejszym sprzedawaniu dzierżawionych nieruchomości i powołują się na nią w pierwszych czynnościach postępowania administracyjnego. • Umowa dzierżawy wykazuje cechy czynności mającej na celu obejście prawa z uwagi na domniemanie jej sporządzenia [...] i jest bezskuteczna w rozumieniu art. 58 par. 1 Kc.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących sprzedaży gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, ważności umów dzierżawy w kontekście prawa pierwokupu oraz formy decyzji o przeznaczeniu nieruchomości do przetargu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu prawnego z 1990 roku i przepisów dotyczących PFZ, które mogły ulec zmianie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne są formalne aspekty umów i jak sąd analizuje dowody w celu wykrycia prób obejścia prawa, co jest zawsze interesujące dla prawników zajmujących się obrotem nieruchomościami i prawem administracyjnym.
“Nieważna umowa dzierżawy i przetarg zamiast prawa pierwokupu – NSA rozstrzyga spór o grunty PFZ.”
Sektor
rolnictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka polskie orzecznictwo i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Powiązane przepisy
Powiązane tematy
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.