II CA 655/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka J. J. wniosła o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu najmu lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) z kwoty 17,00 zł/m² do 21,50 zł/m². Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając podwyżkę za zgodną z prawem. Sąd Rejonowy wyjaśnił, że art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa określa jedynie minimalną wysokość czynszu, mającą na celu pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz spłatę zobowiązań, natomiast górny limit stawki czynszowej jest określony w art. 28 ust. 2 ustawy. W niniejszej sprawie podwyżka nie przekroczyła 4% wartości odtworzeniowej lokalu, co było zgodne z prawem. Sąd Rejonowy odrzucił argumentację powódki, że TBS nie może osiągać zysków z czynszu najmu, wskazując, że dochody te są przeznaczane na działalność statutową, w tym na rozwój i budowę nowych mieszkań, co wymaga zdolności kredytowej. Sąd podkreślił również, że podwyżka odzwierciedlała realia gospodarcze, w tym wzrost inflacji i kosztów materiałów budowlanych. Apelacja powódki została oddalona przez Sąd Okręgowy, który podzielił ustalenia i rozważania prawne Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy uznał, że zarzuty naruszenia przepisów proceduralnych (art. 233 § 1 kpc, art. 278 § 2 kpc) są bezzasadne, a kwestia podwyżki czynszu nie wymagała wiadomości specjalnych. Ponadto, Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka próbowała zmienić podstawę faktyczną powództwa w postępowaniu apelacyjnym, co jest niedopuszczalne. Sąd Okręgowy potwierdził, że do oceny podwyżki czynszu w TBS stosuje się art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a nie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, i że podwyżka mieściła się w ustawowych limitach.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w kontekście podwyżek czynszu w zasobach TBS/SIM, rozgraniczenie stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Dotyczy specyficznego typu zasobów mieszkaniowych (TBS/SIM) i konkretnych przepisów prawnych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego w zasobach TBS, mieszcząca się w ustawowym limicie 4% wartości odtworzeniowej lokalu, jest zasadna, nawet jeśli przekracza koszty eksploatacji i remontów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, podwyżka czynszu jest zasadna, o ile mieści się w górnym limicie określonym w art. 28 ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis art. 28 ust. 1 tej ustawy określa jedynie minimalną wysokość czynszu, a TBS może osiągać zyski z czynszu, które są przeznaczane na działalność statutową.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa określa jedynie minimalną wysokość czynszu, a nie jego górny limit. Górny limit wynika z art. 28 ust. 2 ustawy, który odnosi się do 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka dokonana przez TBS mieściła się w tym limicie. Sąd odrzucił argumentację powódki, że TBS nie może osiągać zysków z czynszu, wskazując, że dochody te są niezbędne do rozwoju działalności i budowy nowych mieszkań, a także że podwyżka odzwierciedlała realia gospodarcze.
Czy w sprawach dotyczących podwyżki czynszu w zasobach TBS stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, czy też przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, co wynika z art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy i Sąd Okręgowy zgodnie stwierdziły, że art. 9a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza stosowanie przepisów tej ustawy dotyczących czynszu w odniesieniu do lokali w zasobach TBS, nakazując stosowanie art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Czy ocena zasadności podwyżki czynszu w zasobach TBS wymaga wiadomości specjalnych i powołania biegłego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ocena zasadności podwyżki czynszu w tym przypadku nie wymaga wiadomości specjalnych, a jedynie prostych obliczeń matematycznych.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że kwestia ta nie wymaga wiadomości specjalnych, a ustalenie, czy podwyżka mieści się w ustawowym limicie, wymaga jedynie prostych obliczeń matematycznych. Dlatego oddalono wnioski dowodowe o powołanie biegłego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. J. | osoba_fizyczna | powódka |
| Towarzystwo Budownictwa (...) -3 sp. z o.o. | spółka | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
u.s.f.r.m. art. 28 § ust. 1
Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
Określa minimalną wysokość czynszu, mającą na celu pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Nie stanowi górnego limitu stawek czynszowych.
u.s.f.r.m. art. 28 § ust. 2
Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
Określa górny limit stawki czynszowej, który nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu.
Pomocnicze
u.o.p.l. art. 9a § ust. 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
W zakresie czynszu do lokali w zasobach SIM (w tym TBS) stosuje się przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 383
Kodeks postępowania cywilnego
Zakaz zmiany żądania pozwu w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 321 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zakaz orzekania ponad żądanie.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa określa jedynie minimalną wysokość czynszu. • Górny limit czynszu wynika z art. 28 ust. 2 ustawy. • Podwyżka czynszu mieściła się w ustawowym limicie. • TBS może osiągać zyski z czynszu, które są przeznaczane na działalność statutową. • Podwyżka odzwierciedlała realia gospodarcze i wzrost kosztów. • W zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a nie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Odrzucone argumenty
Podwyżka czynszu była niezasadna, ponieważ przekraczała koszty eksploatacji i remontów. • TBS nie może osiągać zysków z czynszu najmu lokali mieszkalnych. • Zastosowanie powinny mieć przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące procedury podwyżki czynszu. • Ocena zasadności podwyżki wymagała powołania biegłego.
Godne uwagi sformułowania
Suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. • Stawki czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych SIM w skali roku nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. • Przepis ten wskazuje jedynie na minimalną wysokość czynszów. • Górny limit stawek czynszowych ustalono natomiast w art. 28 ust. 2 ustawy. • W zakresie czynszu stosuje się przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Skład orzekający
Agata Maniecka - Kurotaki
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w kontekście podwyżek czynszu w zasobach TBS/SIM, rozgraniczenie stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznego typu zasobów mieszkaniowych (TBS/SIM) i konkretnych przepisów prawnych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego tematu podwyżek czynszu, ale w specyficznym kontekście budownictwa społecznego, co może być interesujące dla najemców i zarządców takich nieruchomości.
“Czy TBS może dowolnie podnosić czynsz? Sąd rozstrzyga.”
Dane finansowe
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego: 450 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.