II Ca 24/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła żądania Wspólnoty Mieszkaniowej w L. skierowanego przeciwko byłemu administratorowi nieruchomości, M. M., o wydanie zestawienia wszystkich obrotów i sald kont księgowych członków Wspólnoty za okres od 2006 do 2009 roku. Sąd Rejonowy w Legnicy uwzględnił to żądanie, nakazując pozwanemu wydanie dokumentacji oraz zasądzając koszty procesu. Sąd pierwszej instancji uznał, że obowiązek sporządzania i wydawania takich zestawień wynikał z umowy o zarządzanie nieruchomością, a także z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących zlecenia (art. 740, 742, 743 k.c.), mimo braku uchwały Wspólnoty w tym zakresie. Pozwany wniósł apelację, zarzucając m.in. błędną wykładnię i zastosowanie przepisów prawa materialnego (art. 740 k.c., art. 45 k.c. w zw. z art. 222 § 1 k.c.), sprzeczność ustaleń z materiałem dowodowym, nierozpoznanie istoty sprawy oraz naruszenie przepisów postępowania (art. 233 § 1 kpc). Sąd Okręgowy w Legnicy oddalił apelację jako bezzasadną. Sąd odwoławczy podkreślił, że pozwany jako profesjonalny zarządca nieruchomości miał obowiązek należytej staranności (art. 355 § 2 k.c.) i rozliczenia się ze Wspólnotą Mieszkaniową, która posiada status ułomnej osoby prawnej. Sąd uznał, że obowiązek ten wynikał z umowy o zarządzanie oraz przepisów prawa, a ewentualne wydanie przez pozwanego dokumentów poszczególnym właścicielom lokali nie zwalniało go z obowiązku rozliczenia się ze Wspólnotą jako całością. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że pozwany był w stanie wygenerować żądane zestawienie z posiadanej dokumentacji elektronicznej i że przepisy o ochronie własności (art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 45 k.c.) dawały podstawę do żądania wydania dokumentacji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaObowiązki profesjonalnego zarządcy nieruchomości wobec wspólnoty mieszkaniowej po zakończeniu umowy, w tym obowiązek rozliczenia i wydania dokumentacji, nawet w przypadku braku szczegółowych uchwał wspólnoty.
Dotyczy specyficznej sytuacji umowy o zarządzanie i obowiązków administratora wynikających z przepisów k.c. i u.w.l. Interpretacja przepisów o ochronie własności w kontekście danych elektronicznych może być przedmiotem dalszych sporów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy administrator nieruchomości, będący profesjonalistą, jest zobowiązany do sporządzenia i wydania Wspólnocie Mieszkaniowej zestawienia obrotów i sald kont księgowych członków wspólnoty po zakończeniu umowy o zarządzanie, nawet jeśli Wspólnota nie podjęła uchwały w tym zakresie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, administrator jest zobowiązany do sporządzenia i wydania takiego zestawienia.
Uzasadnienie
Obowiązek wynika z umowy o zarządzanie, profesjonalnego charakteru działalności administratora (wymagającego wyższej staranności), przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących zlecenia (art. 740, 742, 743 k.c.) oraz przepisów ustawy o własności lokali. Brak uchwały Wspólnoty nie zwalnia administratora z obowiązku rzetelnego rozliczenia.
Czy zapisy elektroniczne zawarte w programie komputerowym mogą być uznane za 'rzecz' w rozumieniu art. 45 k.c. i podlegać roszczeniu windykacyjnemu na podstawie art. 222 § 1 k.c.?
Odpowiedź sądu
Sąd nie rozstrzygnął bezpośrednio tej kwestii jako przedmiotu sporu, ale uznał, że Wspólnota ma prawo żądać wykonania przez administratora przyjętych w umowie obowiązków zarządcy, wynikających z umowy i przepisów, co obejmuje sporządzenie zestawienia na podstawie posiadanych danych.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że istota sporu nie dotyczyła wydania samych zapisów elektronicznych, lecz wykonania przez pozwanego obowiązków zarządcy, w tym sporządzenia zestawienia obrotów i sald na podstawie posiadanej dokumentacji. Podstawą żądania były obowiązki umowne i ustawowe, a nie stricte windykacja danych elektronicznych jako rzeczy.
Czy wydanie przez administratora dokumentów dotyczących indywidualnych rozliczeń poszczególnym właścicielom lokali zwalnia go z obowiązku rozliczenia się ze Wspólnotą Mieszkaniową jako całością?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wydanie indywidualnych rozliczeń nie zwalnia z obowiązku rozliczenia się ze Wspólnotą.
Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, jest stroną umowy i ma prawo do kompleksowego rozliczenia od administratora. Obowiązek rozliczenia spoczywa wobec Wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa w L. | instytucja | powód |
| M. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (17)
Główne
k.c. art. 740
Kodeks cywilny
Przyjmujący zlecenie powinien wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonywaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy – złożyć mu sprawozdanie.
Pomocnicze
u.w.l. art. 22 § 10
Ustawa o własności lokali
k.c. art. 743
Kodeks cywilny
Po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy – złożyć mu sprawozdanie. W swoim sprawozdaniu powinien także dokonać rozliczenia z rzeczy lub pieniędzy otrzymanych zaliczkowo.
k.c. art. 742
Kodeks cywilny
Powinien także sporządzić zestawienie wydatków lub zaciągniętych zobowiązań.
k.c. art. 222 § 1
Kodeks cywilny
Uprawnienie do żądania wydania rzeczy od osoby, która ją bezprawnie posiada.
k.c. art. 45
Kodeks cywilny
Rzeczami są tylko przedmioty materialne.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Obowiązek zwrotu kosztów procesu przez stronę przegrywającą.
k.c. art. 355 § 2
Kodeks cywilny
Należyta staranność dłużnika przy prowadzeniu działalności gospodarczej jest oceniana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.
k.c. art. 33 § 1
Kodeks cywilny
Status prawny wspólnot mieszkaniowych jako ułomnych osób prawnych.
u.w.l. art. 1 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 6
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 17
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 21
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 29
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 30
Ustawa o własności lokali
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Obowiązek administratora do rozliczenia się ze Wspólnotą Mieszkaniową wynika z umowy i przepisów prawa. • Profesjonalny charakter działalności administratora nakłada na niego wyższe wymagania staranności. • Wspólnota Mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, jest uprawniona do dochodzenia rozliczeń od administratora. • Wydanie indywidualnych rozliczeń poszczególnym właścicielom nie zwalnia administratora z obowiązku rozliczenia ze Wspólnotą.
Odrzucone argumenty
Brak uchwały Wspólnoty w przedmiocie sposobu prowadzenia księgowości zwalnia administratora z obowiązku sporządzania zestawień. • Administrator nie jest zobowiązany do wydania dokumentów, które sporządził na własny użytek lub wydał poszczególnym członkom wspólnoty. • Zapisy elektroniczne nie są 'rzeczą' w rozumieniu k.c. i nie podlegają roszczeniu windykacyjnemu. • Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy, pomijając twierdzenia pozwanego o wydaniu dokumentów poszczególnym właścicielom. • Naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez dowolną ocenę dowodów (zeznania świadka G. K.).
Godne uwagi sformułowania
istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy pozwany [...] zobowiązany był do sporządzania zestawień obrotów i salda kont księgowych członków Wspólnoty Mieszkaniowej, nadto czy miał obowiązek wydania tych zestawień stronie powodowej. • nie oznacza to jednak, że zarządzający nieruchomością [...] nie był zobowiązany do prowadzenia takich zestawień i rozliczeń – taki bowiem obowiązek nakładała na pozwanego umowa o zarządzanie • pozwanemu M. M. jako profesjonaliście [...] powierzyła administrowanie nieruchomością wspólną • należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 2 kc) • profesjonalista powinien prowadzić dokumentację i rozliczenia tak, aby w danym momencie zarówno Zarząd Wspólnoty jak i poszczególny jej członek mogli uzyskać informacje • obowiązek pozwanego ewidencjonowania każdego zobowiązania, świadczenia czy opłaty [...] wynika zarówno z treści umowy, przepisów ustawy o własności lokali, jak i z prawidłowo zastosowanych przez Sąd w sprawie przepisów kodeksu cywilnego, zwłaszcza art. 740 k.c. • cała dokumentacja dotycząca Wspólnoty Mieszkaniowej, jako jej własności po zakończeniu umowy powinna zostać zwrócona przez przyjmującego zlecenie zlecającej Wspólnocie Mieszkaniowej
Skład orzekający
Krystyna Zawada
przewodniczący-sprawozdawca
Robert Figurski
sędzia
Dorota Onufrowicz – Miara
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Obowiązki profesjonalnego zarządcy nieruchomości wobec wspólnoty mieszkaniowej po zakończeniu umowy, w tym obowiązek rozliczenia i wydania dokumentacji, nawet w przypadku braku szczegółowych uchwał wspólnoty."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji umowy o zarządzanie i obowiązków administratora wynikających z przepisów k.c. i u.w.l. Interpretacja przepisów o ochronie własności w kontekście danych elektronicznych może być przedmiotem dalszych sporów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu rozliczeń między wspólnotami mieszkaniowymi a ich zarządcami, co czyni ją praktycznie istotną dla wielu właścicieli lokali i zarządców. Pokazuje znaczenie profesjonalizmu i obowiązków umownych.
“Czy administrator musi oddać dokumenty? Sąd rozstrzyga obowiązki zarządcy wobec wspólnoty.”
Dane finansowe
koszty procesu: 664 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.