Orzeczenie · 2009-11-23

I OSK 400/09Uchylenie decyzji eksmisyjnej brak skutecznego wypowiedzenia najmu

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Data

2009-11-23

NSAAdministracyjneWysokansa

najemlokal mieszkalnyWojskowa Agencja MieszkaniowaWAMeksmisjawypowiedzenie umowytytuł prawnyochrona praw lokatorówzakwaterowanie Sił Zbrojnych RPpostępowanie administracyjne

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej B. i A. G. od wyroku WSA w Warszawie, który oddalił ich skargę na decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (WAM) nakazującą opróżnienie lokalu mieszkalnego i uiszczenie opłat oraz odszkodowania. Lokal był pierwotnie wynajęty B. G. na czas zatrudnienia w MON. Po ustaniu zatrudnienia w 2001 r., mimo że umowa powinna wygasnąć, najemcy nadal zajmowali lokal i uiszczali opłaty. W 2004 r. Dyrektor Oddziału Terenowego WAM w Gdyni wypowiedział umowę najmu. Organy administracji i WSA uznały, że po wypowiedzeniu najemcy zajmują lokal bez tytułu prawnego i zastosowały art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i decyzje administracyjne. Sąd uznał, że choć najem mógł zostać przedłużony na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 KC z uwagi na brak działań eksmisyjnych organów WAM i przyjmowanie opłat, to wypowiedzenie z 2004 r. nie spełniło wymogów formalnych określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, która miała zastosowanie w tamtym okresie. Brak wskazania przyczyny wypowiedzenia na piśmie skutkował jego nieważnością. W związku z tym, najemcy nadal posiadali tytuł prawny do lokalu, a decyzje o opróżnieniu i naliczeniu odszkodowania były wadliwe. Sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ administracji.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać wymogi formalne ustawy o ochronie praw lokatorów, nawet w przypadku lokali WAM, oraz że organy administracji mają obowiązek oceny skuteczności takiego wypowiedzenia przed wydaniem decyzji o opróżnieniu lokalu.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy stanu prawnego obowiązującego przed 1 lipca 2004 r. w zakresie stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów do lokali WAM. Obecnie art. 1a u.o.p.l. wyłącza stosowanie tej ustawy do lokali WAM.

Zagadnienia prawne (3)

Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, dokonane w 2004 r., było skuteczne, jeśli nie spełniało wymogów formalnych określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, wypowiedzenie nie było skuteczne, ponieważ nie spełniało wymogów formalnych określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, w szczególności nie wskazywało przyczyny wypowiedzenia na piśmie.

Uzasadnienie

NSA stwierdził, że w momencie wypowiedzenia umowy najmu (2004 r.) obowiązywały przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które wymagały pisemnego wskazania przyczyny wypowiedzenia pod rygorem nieważności. Brak spełnienia tych wymogów oznaczał, że wypowiedzenie było nieskuteczne, a najemcy nadal posiadali tytuł prawny do lokalu.

Czy organ administracji, wydając decyzję o opróżnieniu lokalu na podstawie art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, ma obowiązek ocenić skuteczność wypowiedzenia umowy najmu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, organ administracji jest zobowiązany ocenić skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ od tej oceny zależy ustalenie, czy osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Uzasadnienie

NSA uznał, że skoro ustawodawca powierzył organom administracji wydawanie decyzji o nakazaniu opróżnienia lokalu, to w ramach tego postępowania organy te muszą ocenić, czy spełnione zostały przesłanki z art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, w tym brak tytułu prawnego, co wiąże się z oceną skuteczności wypowiedzenia umowy najmu.

Czy najem lokalu mieszkalnego, zawarty na czas określony związany z zatrudnieniem, może zostać przedłużony na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 KC, jeśli po ustaniu zatrudnienia najemca nadal zajmuje lokal i uiszcza opłaty, a wynajmujący nie podejmuje działań eksmisyjnych?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, w takich okolicznościach można uznać, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Uzasadnienie

NSA przyjął, że zaniechanie organów WAM podejmowania działań eksmisyjnych wobec najemcy po ustaniu zatrudnienia oraz przyjmowanie od niej należności za używanie lokalu należy uznać za dorozumianą zgodę na dalsze używanie lokalu, co skutkuje przedłużeniem najmu na czas nieoznaczony zgodnie z art. 674 KC.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżony wyrok WSA oraz decyzje Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i Dyrektora Oddziału Regionalnego WAM.

Przepisy (16)

Główne

u.z.SZ.RP art. 37a § ust. 1

Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej

Osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania.

u.z.SZ.RP art. 37a § ust. 2

Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej

Dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań.

k.c. art. 674

Kodeks cywilny

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

u.o.p.l. art. 11 § ust. 1

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Pomocnicze

u.o.p.l. art. 11 § ust. 2-5

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Określają przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego.

u.o.p.l. art. 38

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Stanowi, że ilekroć w innych ustawach jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

u.o.p.l. art. 1a

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Dodany z dniem 1 lipca 2004 r., stanowi, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

u.z. 16.04.2004 art. 30

Ustawa o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw

Wskazuje, że art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP wszedł w życie z dniem 1 lipca 2004 r.

rozp. MON art. 7

Rozporządzenie Ministra Obrony Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali

W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz Kodeksu cywilnego.

k.p.a. art. 138 § §1 pkt 1

Kodeks postępowania administracyjnego

p.p.s.a. art. 174 § pkt 1