Orzeczenie · 1998-01-20

I CKN 368/97Nieważność umowy sprzedaży nieruchomości naruszenie prawa pierwszeństwa

Sąd

Sąd Najwyższy Izba Cywilna

Data

1998-01-20

SNNieruchomościprawo rzeczoweWysokanajwyższy

prawo pierwszeństwanieważność umowygospodarka gruntamiskomunalizowaniespadkobiercyprzetargiuris cogentisart. 58 kcart. 23 ust. 4 u.g.g.

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Powódka L. G., spadkobierczyni J. A. G., wniosła o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości oraz poprzedzającego ją przetargu. Nieruchomość, pierwotnie należąca do męża powódki, została sprzedana Skarbowi Państwa, a następnie skomunalizowana i przeznaczona do sprzedaży przez Gminę Miasta G. w 1991 roku. Powódka zarzuciła Gminie naruszenie jej prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości, wynikającego z art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, gdyż nie została o sprzedaży powiadomiona. Sąd Wojewódzki w G. uwzględnił powództwo, uznając umowę za nieważną na podstawie art. 58 § 1 i 2 kc z powodu naruszenia bezwzględnie obowiązującego przepisu. Sąd Apelacyjny w [...] oddalił rewizje pozwanych, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji co do charakteru prawa pierwszeństwa i konsekwencji jego naruszenia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 stycznia 1998 r. oddalił kasację pozwanej Gminy Miasta G., potwierdzając, że prawo pierwszeństwa z art. 23 ust. 4 ustawy o g.g. jest normą iuris cogentis, a jego naruszenie skutkuje nieważnością umowy sprzedaży na podstawie art. 58 § 1 kc. Sąd Najwyższy podkreślił, że niezawiadomienie spadkobierców o sprzedaży, mimo możliwości powiadomienia jednego z nich, uniemożliwiło im realizację ich uprawnień. Sąd odrzucił argumenty Gminy dotyczące wyłączenia art. 58 kc przez art. 599 kc oraz kwestionujące bezwzględnie obowiązujący charakter przepisu o pierwszeństwie.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Interpretacja i stosowanie prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez byłych właścicieli lub ich spadkobierców, a także konsekwencje naruszenia tego prawa.

Ograniczenia stosowania

Dotyczy stanu prawnego obowiązującego w momencie wydania orzeczenia (ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z 1985 r.).

Zagadnienia prawne (3)

Czy naruszenie prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, wynikającego z art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, skutkuje nieważnością umowy sprzedaży zawartej w trybie przetargu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, naruszenie prawa pierwszeństwa jest naruszeniem normy bezwzględnie obowiązującej (iuris cogentis), co skutkuje nieważnością umowy sprzedaży na podstawie art. 58 § 1 kc.

Uzasadnienie

Prawo pierwszeństwa byłych właścicieli do nabycia nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa ma charakter iuris cogentis, uzasadniony względami społecznymi i konstytucyjnymi (sprawiedliwość społeczna, poszanowanie własności). Niezawiadomienie uprawnionych o sprzedaży lub pozbawienie ich możliwości skorzystania z tego prawa, nawet w sytuacji sprzedaży w trybie przetargu, prowadzi do nieważności czynności prawnej.

Czy przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu (art. 596-602 kc) mają zastosowanie do prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości uregulowanego w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, prawo pierwszeństwa z art. 23 ust. 4 ustawy o g.g. nie jest oparte na konstrukcji ustawowego prawa pierwokupu i dlatego przepisy kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nie mają zastosowania, nawet w drodze analogii.

Uzasadnienie

Prawo pierwszeństwa reguluje inny mechanizm prawny niż prawo pierwokupu. Ustawa o gospodarce gruntami zawiera odrębne regulacje, które wyłączają stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w tym zakresie.

Czy obowiązek zachowania należytej staranności przy zbyciu nieruchomości przez gminę obejmuje konieczność powiadomienia byłego właściciela lub jego spadkobierców o przysługującym im prawie pierwszeństwa?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, zbywca nieruchomości ma obowiązek zachować należytą staranność, co obejmuje wcześniejsze powiadomienie osób uprawnionych do pierwszeństwa o zamiarze sprzedaży.

Uzasadnienie

Niezawiadomienie byłego właściciela lub jego spadkobierców na ostatni znany adres o zamiarze sprzedaży nieruchomości stanowi naruszenie podstawowych czynności przez gminę, co prowadzi do nieważności umowy.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Oddalenie kasacji

Strona wygrywająca

L. G.

Strony

Nazwa	Typ	Rola
L. G.	osoba_fizyczna	powódka
Gmina Miasta G.	instytucja	pozwana
Towarzystwo Ubezpieczeń [...] S.A. w W.	spółka	pozwana
[...] Bank [...] SA w P.	spółka	pozwana

Przepisy (5)

Główne

u.g.g. art. 23 § ust. 3 i 4

Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

Prawo pierwszeństwa byłych właścicieli lub ich spadkobierców do nabycia nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa jest normą bezwzględnie obowiązującą (iuris cogentis).

k.c. art. 58 § § 1 i 2

Kodeks cywilny

Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wstępują odpowiednie przepisy ustawy.

Pomocnicze

k.c. art. 355 § § 1

Kodeks cywilny

Dłużnik jest zobowiązany do staranności wymaganej od osób, które zawodowo trudnią się działalnością związaną z daną czynnością.

k.c. art. 599 § § 1

Kodeks cywilny

Przepisy o prawie pierwokupu stosuje się w wypadkach przewidzianych w ustawie oraz w umowie.

u.k.w.h. art. 6 i 8

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Przepisy nie miały zastosowania, ponieważ nie wystąpiła niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Naruszenie prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez spadkobierców byłego właściciela. • Niezawiadomienie spadkobierców o sprzedaży nieruchomości. • Prawo pierwszeństwa jako norma bezwzględnie obowiązująca (iuris cogentis).

Odrzucone argumenty

Stosowanie przepisów o prawie pierwokupu do prawa pierwszeństwa. • Wyłączenie art. 58 kc przez art. 599 kc. • Brak obowiązku powiadomienia byłego właściciela na ostatni znany adres. • Konieczność wykazania możliwości finansowych przez powódkę.

Godne uwagi sformułowania

Prawo pierwszeństwa (...) polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tą samą rzecz, a jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym immanentnie w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. • Tak sformułowane prawo pierwszeństwa oznacza normę o charakterze iuris cogentis. • Zasada pierwszeństwa byłych właścicieli ma nie mniejsze znaczenie niż zasada przetargu.

Skład orzekający

M. Wysocka

przewodniczący

L. Walentynowicz

sprawozdawca

Z. Świeboda

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja i stosowanie prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez byłych właścicieli lub ich spadkobierców, a także konsekwencje naruszenia tego prawa."

Ograniczenia: Dotyczy stanu prawnego obowiązującego w momencie wydania orzeczenia (ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z 1985 r.).

Wartość merytoryczna

Ocena: 7/10

Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia reprywatyzacyjnego i ochrony praw byłych właścicieli, co jest nadal aktualne w kontekście sporów o nieruchomości.

“Naruszenie prawa pierwszeństwa przy sprzedaży nieruchomości przez gminę może prowadzić do jej nieważności.”

Dane finansowe

koszty postępowania kasacyjnego: 7500 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników