Pełny tekst orzeczenia I CKN 368/97

Sygn. akt I CKN 368/97

W Y R O K
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 stycznia 1998 r

Sąd Najwyższy Izba Cywilna
w składzie następującym:

Przewodniczący: SSN
- M.Wysocka

Sędziowie: SN - L. Walentynowicz (spraw.)

SN - Z. Świeboda

Protokólant: J. Sawczenko
po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 1998 r.
na rozprawie
sprawy z powództwa L. G.
przeciwko Gminie Miasta G., Towarzystwu Ubezpieczeń […] S.A. w W.
i […] Bankowi […] SA w P.
o ustalenie
na skutek kasacji pozwanej Gminy Miasta G.
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 27 listopada 1996 r., sygn. akt I ACr […]

1) oddala kasację;
2) zasądza od pozwanej Gminy Miasta G. na rzecz powódki
kwotę 7.500 zł (siedem tysięcy pięćset złotych) tytułem kosztów
postępowania kasacyjnego.

U Z A S A D N I E N I E

Uwzględniając w całości powództwo L. G., Sąd Wojewódzki w G.
wyrokiem z dnia 12 marca 1996 r. ustalił, że nieważna jest umowa sprzedaży
nieruchomości, składającej się z działek nr […]/2, nr […]/1 i nr […] o łącznej
powierzchni 2165 m2 i wpisanej do księgi wieczystej nr […] Sądu Rejonowego
w G. (poprzednio do Kw Nr […]), zawarta w dniu 21 maja 1991 r. w kancelarii
notarialnej notariusza E. J. w G. między pozwaną Gminą Miasta G.
jako sprzedawcą a pozwanymi: Towarzystwem Ubezpieczeń […] SA w W.
i […] Bankiem […] SA w P. jako nabywcami po 1/2 niewydzielonej części.

Sąd ustalił też nieważność przetargu poprzedzającego zawarcie umowy
sprzedaży oraz orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu stron.

Z ustaleń sądowych wynikało, że mąż powódki J. A. G., będący
właścicielem wymienionych wyżej działek, sprzedał je Skarbowi Państwa
reprezentowanemu przez b. Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w G. umową
notarialną z dnia 5 stycznia 1970 r., zawartą w trybie art. 6 ustawy z dnia
12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U.
z 1961 r., Nr 18, poz. 94). Nieruchomość ta została skomunalizowana w 1990 r.
i w konsekwencji przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miasta G..
Następnie przeznaczono ją do sprzedaży i uruchomiono procedurę przetargową,
w wyniku której ustalono nabywców. Kupili oni od pozwanej Gminy w dniu
25 maja 1991 r. nieruchomość położoną przy ulicy B. i ulicy A. w G. o łącznej
powierzchni 3084 m2, w tym działki nr […]/2, nr […]/1 i nr […], za ówczesną
cenę 12,4 mld zł.

W chwili sprzedaży - jak ustalił Sąd – J. A. G. już nie żył (zmarł 14 lutego
1989 r.), a spadek po nim nabyła powódka jako żona, synowie R. J. G. i A. A.
G. oraz wnuczka J. A. G. - wszyscy po 1/4 części, co zostało stwierdzone
postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia 30 stycznia 1990 r. (sygn. akt III
Ns […]). Spadkobiercy nie wiedzieli o sprzedaży, gdyż pozwana Gmina nie

3
powiadomiła ich o takim przeznaczeniu działek nr nr […]/2, […]/1 i […] ani o
ich uprawnieniach z tytułu pierwszeństwa. Nie wysłała też zawiadomienia
kierowanego do poprzedniego właściciela, na ostatni znany jego adres (P., ul. Ł.
nr […]), gdzie mieszkał spadkobierca A. A. G.. Adres ten znajdował się w
aktach ksiąg wieczystych nr […] (k. 119) i nr […] (k. 7) i załączone w nich były
dowody skutecznego doręczania korespondencji dla mieszkającego tam J. A. G..

Sąd Wojewódzki ustalił także, iż pozwana Gmina była pouczona przez
przeprowadzającą
przetarg
[…]
Dyrekcję
Inwestycji
o
konieczności
wcześniejszego zawiadomienia poprzednich właścicieli o przysługującym im
pierwszeństwie. W tym celu pracownik Gminy badał m.i. akta Kw nr […].

Niezawiadomienie przez pozwaną Gminę osób mających prawo
pierwszeństwa nabycia nieruchomości stanowiło - zdaniem Sądu - naruszenie
bezwzględnie obowiązującego przepisu z art. 23 ust. 3 i 4 ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), wywołujące nieważność umowy
sprzedaży z dnia 21 maja 1991 r. w odniesieniu do działek nr […]/2, […]/1
i […] (art. 58 § 1 i 2 kc). Sąd wyraził przy tym pogląd, że zbywca
nieruchomości przy realizacji obowiązku zawiadomienia osób uprawnionych
do pierwszeństwa powinien zachować należytą staranność (art. 355 § 1 kc
w związku z art. 7 ustawy o g.g.). Nie miały natomiast, w ocenie
Sądu Wojewódzkiego, zastosowania w tej sprawie przepisy dotyczące
pierwokupu (art. 599 kc).

W rewizji Gmina Miasta G. podniosła zarzut naruszenia prawa
materialnego, a mianowicie art. 23 ustawy o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości oraz art. 58 kc i art. 599 kc, a także zarzut
niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy związanych z dopuszczalnością
przetargowego trybu sprzedaży oraz wniosła o zmianę bądź o uchylenie
zaskarżonego wyroku.

Rewizję wnieśli też pozostali pozwani z powołaniem się na podstawę z
art. 368 pkt 4 kpc, kwestionując przypisany im, jako nabywcom, obowiązek
zachowania aktów staranności obciążających sprzedawcę.

Sąd Apelacyjny w […] wyrokiem z dnia 27 listopada 1996 r. oddalił
wszystkie rewizje.

Sąd odwoławczy podkreślił, że prawo pierwszeństwa z art. 23 ust. 4
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie jest oparte na
konstrukcji ustawowego prawa pierwokupu, w związku z czym nie mają w
rozpoznawanej sprawie zastosowania przepisy art. 76 -79 tej ustawy ani też
przepisy art. 596 - 602 kodeksu cywilnego. Sąd podzielił przy tym wyrażone w
zaskarżonym wyroku stanowisko co do bezwzględnie obowiązującego
charakteru uprawnienia z tytułu pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przez
byłych właścicieli lub ich spadkobierców, a także zaakcentował, iż
niezawiadomienie byłego właściciela na ostatni znany jego adres było
naruszeniem podstawowych, elementarnych czynności przez pozwaną Gminę,
wywołującym konsekwencje z art. 58 § 1 kc.

W umowie z dnia 21 maja 1991 r. zostały sprzedane także inne działki,
nie należące niegdyś do J. A. G., ale - zdaniem Sądu Apelacyjnego -
nie ograniczało to pierwszeństwa byłego właściciela i jego spadkobierców
do nabycia działek nr […]/2, […]/1 i […]. Roszczenie powódki nie może być
też, w ocenie tego Sądu, uzależnione od wykazania przez nią możliwości
finansowych uwiarygadniających zamiar powrotnego nabycia nieruchomości.

Ustalenie nieważności przetargu uznał Sąd rewizyjny za zbędne, ale nie
mające wpływu na wynik sporu.

Konsekwencją naruszenia przy sprzedaży normy o charakterze iuris
cogentis było oddalenie rewizji pozwanych nabywców.

W kasacji pozwana Gmina wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i
oddalenie powództwa bądź o jego uchylenie i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania.

Skarżąca podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 23
ust.4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, art. 58 §1
kc, art. 596 kc i art. 599 § 1 kc oraz art. 6 i 8 ustawy o księgach wieczystych i
hipotece.

Pozwana Gmina zakwestionowała w szczególności uznanie przepisu art.
23 ust. 4 ustawy o g.g. za normę o charakterze bezwględnie obowiązującym i
dopuszczenie możliwości stwierdzenia nieważności umowy przetargowej na
podstawie art. 58 § 1 kc. Ten ostatni przepis, jako subsydiarny, zostaje -
zdaniem skarżącej - wyłączony przez przepis szczególny (art. 599 § 1 kc), a
powódka może jedynie domagać się odszkodowania, jeżeli w następstwie
niezawiadomienia jej o sprzedaży poniosła szkodę.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powódce - jako spadkobierczyni byłego właściciela działek nr […]/2,
[…]/1 i […] - bezspornie przysługiwało pierwszeństwo w ich nabyciu
na podstawie art. 23 ust. 4 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn.
Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.). Zgon J. A. G. oraz stwierdzenie
nabycia spadku po nim nastąpiły jeszcze przed komunalizacją nieruchomości
Skarbu Państwa w G., stąd pozwana Gmina decydując się na sprzedaż
skomunalizowanej nieruchomości miała obowiązek powiadomić na piśmie
spadkobierców
byłego
właściciela
o
zamierzonej
sprzedaży
oraz
o przysługującym im pierwszeństwie (art. 23 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 4
in fine tej ustawy). Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego
co do tego, że Gmina Miasta G. nie powiadomiła spadkobierców, mimo iż
mogła powiadomić jednego z nich, a tym samym uniemożliwiła uprawnionym
realizację ich pierwszeństwa. Ustalenie te, należące do sfery prawa
procesowego, jest wiążące w postępowaniu kasacyjnym, ponieważ nie została
powołana przez stronę skarżącą podstawa z art. 3931 pkt 2 kpc.

Zgodzić się należy z poglądem Sądu Apelacyjnego, że przewidziane w
art. 23 ust. 4 ustawy o g.g. pierwszeństwo nie jest oparte na konstrukcji
ustawowego prawa pierwokupu i dlatego przepis art. 599 kc (w związku z art.
596 kc) nie ma tu zastosowania. Przepisy kodeksu są wyłączone także w
następstwie uregulowania prawa pierwokupu w rozdziale siódmym ustawy z
dnia 29 kwietnia 1985 r. w sposób odrębny (vide: art. 596 kc). Przede
wszystkim jednak prawo pierwszeństwa reguluje inny mechanizm prawny,
wyłączający stosowanie przepisów dotyczących pierwokupu nawet w drodze
analogii. Należy w tej mierze podzielić stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy
w uchwale składu siedmiu sędziów III CZP 161/94 z dnia 24 lutego 1995 r.
(OSNC 1995, z. 5, poz. 71).

Rozważając charakter prawny pierwszeństwa uregulowanego w ustawie o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości Sąd Najwyższy w
uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów III CZP 62/92 z dnia 23 lipca
1992 r. (OSNCP 1992, z. 12, poz. 214) wskazał, że pierwszeństwo najemców
lub dzierżawców lokalu do nabycia zajmowanego lokalu (art. 23 pkt 7 w
związku z art. 23 pkt 3 cyt. ustawy), które łączy się z nabyciem ułamkowej
części gruntu lub otrzymaniem jej w użytkowanie wieczyste (art. 21 pkt 1 cyt.
ustawy) oraz pierwszeństwo byłych właścicieli nieruchomości przejętych na
rzecz Skarbu Państwa do nabycia tych nieruchomości (art. 23 ust. 4 cyt. ustawy)
polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tą
samą rzecz, a jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz
na tkwiącym immanentnie w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w
sposób je naruszający. Takie rozwiązanie prawne zostało przyjęte przez
ustawodawcę z uwagi na społecznie uzasadnione względy; w odniesieniu do
byłych właścicieli nieruchomości - dla złagodzenia następstw władczej
działalności Państwa w minionej formacji społeczno-gospodarczej.

Tak sformułowane prawo pierwszeństwa oznacza normę o charakterze
iuris cogentis. Sąd Najwyższy wyraził już taki pogląd w odniesieniu do prawa

7
pierwszeństwa najemcy w uchwale III CZP 50/90 z dnia 5 października 1990 r.
(OSNCP 1991, z. 4, poz. 47), na którą powołał się Sąd Apelacyjny, oraz w
wyroku III ARN 74/92 z dnia 26 listopada 1992 r. (OSNCP 1993, z. 10, poz.
182). Niesłusznie pozwana Gmina twierdzi, że pierwszeństwo byłego
właściciela i jego spadkobierców ma inny charakter. Otóż w uchwale W 19/95
19/95 z dnia 18 czerwca 1996 (Dz. U. z 1996, Nr 91, poz. 414) Trybunał
Konstytucyjny wyjaśnił, że określone w art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce
gruntami pierwszeństwo byłych właścicieli i ich spadkobierców wyraża
ustawodawcze tendencje reprywatyzacyjne i znajduje również uzasadnienie w
konstytucyjnych
zasadach
sprawiedliwości
społecznej
i
poszanowania
własności. Właśnie z racji „zakotwiczenia” w wartościach konstytucyjnych
omawiane pierwszeństwo należy traktować jako jedną z istotnych zasad
określonego w tej ustawie systemu dysponowania nieruchomościami będącymi
w gestii publicznej, mającą przede wszystkim wymiar moralny. Trybunał
Konstytucyjny wyjaśnił również, że zasada pierwszeństwa byłych właścicieli
ma nie mniejsze znaczenie niż zasada przetargu.

W ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości nie określono skutków prawnych wynikających z
dokonania czynności prawnej naruszającej pierwszeństwo, uniemożliwiającej
uprawnionemu skorzystanie z niego. Z uwagi jednak na omówiony charakter
prawny art. 23 ust. 4 cyt. ustawy należy przyjąć, że zamieszczona w tym
przepisie norma o charakterze bezwzględnie obowiązującym oznacza zakaz
sprzedaży przetargowej nieruchomości, z konsekwencjami wynikającymi z art.
58 § 1 kc, jeżeli poprzedni właściciel tej nieruchomości lub jego spadkobiercy
skorzystali z pierwszeństwa. Takie same konsekwencje prawne następują w
sytuacji, gdy uprawnieni zostaną pozbawieni możliwości skorzystania z
pierwszeństwa.

Nie można podzielić wywodów kasacyjnych również w części pozostałej.
W cyt. uchwale W 19/95 Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że pierwszeństwo z

8
art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami dotyczy także nieruchomości, które
zostały zabudowane lub których części składowe zostały w inny sposób
zmienione po przejęciu od byłych właścicieli. Jeżeli natomiast granice zbywanej
nieruchomości nie są już tożsame z granicami przejmowanej nieruchomości
przez Skarb Państwa, to pierwszeństwo nabycia dotyczy nieruchomości opisanej
według stanu z chwili utraty własności przez właściciela. Żądanie pozwu
dostosowane zostało do tej wykładni, którą aprobował też Sąd Apelacyjny.

Przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz.U. Nr 19, poz. 147) nie mają w tej sprawie zastosowania. Nie występuje
bowiem niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Należało w konsekwencji kasację oddalić (art. 39312 kpc) oraz zasądzić na
rzecz powódki kwotę 7.500 zł tytułem poniesionych kosztów zastępstwa
adwokackiego w postępowaniu kasacyjnym (art. 98 i 108 § 1 kpc oraz § 10 ust.
2 pkt 8 i § 18 ust. 1 obowiązującego w postępowaniu kasacyjnym
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 4 czerwca 1992 r. w sprawie
opłat za czynności adwokackie w postępowaniu przed organami wymiaru
sprawiedliwości - Dz. U. Nr 48, poz. 220 ze zm.).

aw
jg