I C 369/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód B. G., właściciel lokalu w małej wspólnocie mieszkaniowej składającej się z czterech lokali, wniósł pozwy o uchylenie trzech uchwał podjętych przez wspólnotę. Pierwsza uchwała dotyczyła zlecenia administrowania nieruchomością spółce z o.o. od 1 czerwca 2018 r. za wynagrodzeniem 0,55 zł/m². Druga uchwała udzielała pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu do działania w sprawach przeciwko współwłaścicielom niewyrażającym zgody na czynności podjęte większością głosów. Trzecia uchwała upoważniała spółkę z o.o. do reprezentowania wspólnoty w sprawach remontowo-budowlanych i składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Powód zarzucał, że uchwały zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności art. 199 k.c. jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, większością głosów zamiast jednomyślnie, a także naruszają jego interes i są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Pozwani, pozostali właściciele lokali, wnieśli o oddalenie powództw, argumentując, że dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, które nie określiły sposobu zarządu, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, a nie przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zaskarżania uchwał. Sąd Okręgowy w Słupsku oddalił powództwa. Sąd uznał, że w sytuacji, gdy strony tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową i nie określiły sposobu zarządu nieruchomością wspólną, do zarządu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 199-209 k.c.), a nie przepisy ustawy o własności lokali dotyczące podejmowania i zaskarżania uchwał przez właścicieli lokali w dużych wspólnotach mieszkaniowych (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23, 24, 25). Sąd podzielił stanowisko Sądu Najwyższego, że przepisy Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną są kompletne i wystarczające. W związku z tym, tryb zaskarżania uchwał przewidziany w art. 25 ustawy o własności lokali nie miał zastosowania, a brak było podstaw prawnych do uchylenia uchwał w świetle przepisów Kodeksu cywilnego. Sąd oddalił również wnioski dowodowe dotyczące okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc w zw. z art. 99 kpc, zasądzając od powoda na rzecz pozwanych solidarnie zwrot kosztów procesu, w tym wynagrodzenie pełnomocnika.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zaskarżania uchwał nie mają zastosowania do małych wspólnot mieszkaniowych, dla których właściwe są przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.
Dotyczy wyłącznie sytuacji małych wspólnot mieszkaniowych (zazwyczaj do 3-7 lokali), które nie określiły sposobu zarządu w umowie.
Zagadnienia prawne (2)
Czy przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zaskarżania uchwał mają zastosowanie do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zaskarżania uchwał są przeznaczone do dużych wspólnot mieszkaniowych i nie mają zastosowania do małych wspólnot, dla których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na orzecznictwie Sądu Najwyższego, zgodnie z którym przepisy Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną są kompletne i wystarczające dla małych wspólnot, które nie określiły sposobu zarządu w umowie. Tryb zaskarżania uchwał z ustawy o własności lokali jest przeznaczony dla dużych wspólnot.
Czy uchwały dotyczące zlecenia administrowania, udzielenia pełnomocnictwa procesowego oraz upoważnienia do reprezentacji w sprawach remontowo-budowlanych, podjęte przez małą wspólnotę mieszkaniową większością głosów, mogą zostać uchylone na podstawie przepisów o czynnościach przekraczających zwykły zarząd?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ponieważ tryb zaskarżania uchwał z ustawy o własności lokali nie ma zastosowania do małych wspólnot, a przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności nie przewidują możliwości uchylenia takich uchwał w tym trybie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że nawet jeśli uchwały dotyczyły czynności przekraczających zwykły zarząd, to brak było podstaw prawnych do ich uchylenia w rozpoznawanej sprawie ze względu na nieadekwatny tryb postępowania dla małej wspólnoty mieszkaniowej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| B. G. | osoba_fizyczna | powód |
| T. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
| T. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
| J. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
| W. G. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
u.w.l. art. 19
Ustawa o własności lokali
W przypadku braku określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.
Pomocnicze
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, które nie określiły sposobu zarządu, stosuje się odpowiednio te przepisy.
k.c. art. 750
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące zlecenia (art. 734 i n.) stosuje się do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami. W kontekście uchwały o zleceniu administrowania, sąd wskazał na potrzebę określenia istotnych postanowień umowy.
k.c. art. 734
Kodeks cywilny
Zleceniodawca może wypowiedzieć zlecenie w każdym czasie.
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
Uchwałę właściciela lokalu można zaskarżyć do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali albo naruszania zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszania interesu właściciela lokalu. Sąd orzeka w postępowaniu nieprocesowym. Tryb ten jest przeznaczony dla dużych wspólnot mieszkaniowych.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
Do niezbędnych kosztów procesu zalicza się koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Mała wspólnota mieszkaniowa, która nie określiła sposobu zarządu, podlega przepisom Kodeksu cywilnego o współwłasności, a nie przepisom ustawy o własności lokali dotyczącym zaskarżania uchwał. • Tryb zaskarżania uchwał z art. 25 ustawy o własności lokali jest przeznaczony dla dużych wspólnot mieszkaniowych.
Odrzucone argumenty
Uchwały zostały podjęte z naruszeniem prawa (art. 199 k.c., art. 750 k.c. w zw. z art. 734 k.c.). • Uchwały naruszają interes powoda i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. • Uchwały są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Godne uwagi sformułowania
tryb zaskarżania uchwały przewidziany w art. 25 ustawy o własności lokali co do zasady przeznaczony jest do dużych wspólnot, nie zaś do małych. • Brak jest jednocześnie podstaw prawnych do uchylenia uchwał w świetle przepisów kodeksu cywilnego odnoszących się do współwłasności.
Skład orzekający
Beata Kopania
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zaskarżania uchwał nie mają zastosowania do małych wspólnot mieszkaniowych, dla których właściwe są przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności."
Ograniczenia: Dotyczy wyłącznie sytuacji małych wspólnot mieszkaniowych (zazwyczaj do 3-7 lokali), które nie określiły sposobu zarządu w umowie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy częstego problemu w małych wspólnotach mieszkaniowych, jakim jest sposób podejmowania i zaskarżania uchwał. Wyjaśnia kluczową różnicę w procedurach prawnych między małymi a dużymi wspólnotami.
“Mała wspólnota mieszkaniowa: Czy możesz zaskarżyć uchwałę jak w dużej wspólnocie? Sąd wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.