I C 306/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód P. R. wniósł pozew przeciwko A. M. o zapłatę 15 000 zł tytułem zwrotu zadatku wraz z odsetkami oraz o zwrot kosztów procesu. Strony zawarły w dniu 7 grudnia 2014 r. umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowej za cenę 415 000 zł, a powód wpłacił pozwanemu 15 000 zł zadatku. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 31 marca 2015 r. Powód argumentował, że umowa nie doszła do skutku z winy pozwanego, który okazał się być jedynie współwłaścicielem nieruchomości w ½, a drugi współwłaściciel, jego syn P. M., nie wyraził zgody na transakcję. Powód odstąpił od umowy i wezwał pozwanego do zwrotu zadatku, czego pozwany nie uczynił. Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dowodów, w tym księgi wieczystej, umowy przedwstępnej, zeznań świadków i wyjaśnień stron. Sąd uznał, że pozwany ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej, ponieważ jako sprzedający miał obowiązek zapewnić możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej, co wymagało porozumienia z drugim współwłaścicielem. Brak zgody syna pozwanego uniemożliwił finalizację transakcji, a pozwany nie podjął skutecznych działań w celu jej uzyskania. Sąd orzekł o zwrocie zadatku na podstawie art. 394 § 1 k.c., zasądził odsetki ustawowe od dnia następującego po upływie terminu do zwrotu zadatku oraz zasądził zwrot kosztów procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja odpowiedzialności sprzedającego będącego współwłaścicielem za niewykonanie umowy przedwstępnej.
Dotyczy sytuacji, gdy sprzedający nie jest jedynym właścicielem nieruchomości i nie zapewnił zgody pozostałych współwłaścicieli na transakcję.
Zagadnienia prawne (2)
Czy sprzedający, który jest współwłaścicielem nieruchomości w udziale ½, ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jeśli drugi współwłaściciel nie wyraził zgody na transakcję?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedający ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej, ponieważ miał obowiązek zapewnić możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej, co wymagało porozumienia z drugim współwłaścicielem.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że sprzedający, który nie jest jedynym właścicielem nieruchomości, ma obowiązek uzgodnienia transakcji z pozostałymi współwłaścicielami. Brak takiego porozumienia, skutkujący niemożnością zawarcia umowy przyrzeczonej, obciąża sprzedającego.
Czy w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej z powodu braku zgody współwłaściciela, kupującemu przysługuje zwrot zadatku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, kupującemu przysługuje zwrot zadatku, a w tym przypadku również odsetki ustawowe i zwrot kosztów procesu.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na art. 394 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku. Sąd stwierdził, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanego.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| P. R. | osoba_fizyczna | powód |
| A. M. | osoba_fizyczna | pozwany |
| P. M. | osoba_fizyczna | współwłaściciel nieruchomości |
| J. R. | osoba_fizyczna | świadek |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 394 § § 1
Kodeks cywilny
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Pomocnicze
k.c. art. 394 § § 3
Kodeks cywilny
Gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Dz.U. z 2010 Nr 90, poz. 594 art. 13
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Podstawa do zasądzenia opłaty od pozwu.
Dz. U. z 2006r. Nr 225, poz. 1635 art. 1 § ust. 1 pkt 2
Ustawa o opłacie skarbowej
Podstawa do zasądzenia opłaty skarbowej.
Dz. U. 2002r. Nr 163, poz.1348 art. 6 § pkt 5
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu
Podstawa do zasądzenia kosztów zastępstwa prawnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pozwany jako sprzedający miał obowiązek zapewnić możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej, co wymagało porozumienia z drugim współwłaścicielem. • Niewykonanie umowy przedwstępnej nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanego, który nie był jedynym właścicielem nieruchomości. • Powód odstąpił od umowy zgodnie z jej postanowieniami i przepisami prawa.
Godne uwagi sformułowania
A. M. okazał się być wyłącznie współwłaścicielem przedmiotu umowy w udziale ½, zaś drugi ze współwłaścicieli – syn pozwanego P. M. , nie wyraził zgody na finalizację transakcji. • Współwłaścicielami nieruchomości objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kędzierzynie-Koźlu nr (...) są: A. M. i P. M. (syn pozwanego) w udziałach po ½ części każdy z nich. • Ponieważ A. M. miał świadomość, iż nie jest jedynym właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) (a więc wyłącznie legitymowanym do rozporządzenia nią), ciążył na nim obowiązek ustalenia wspólnego stanowiska z P. M. , aprobującego mającą się odbyć transakcję.
Skład orzekający
Aleksandra Gawlas
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja odpowiedzialności sprzedającego będącego współwłaścicielem za niewykonanie umowy przedwstępnej."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji, gdy sprzedający nie jest jedynym właścicielem nieruchomości i nie zapewnił zgody pozostałych współwłaścicieli na transakcję.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z umowami przedwstępnymi sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza gdy sprzedający nie jest jedynym właścicielem. Jest to częsty problem w obrocie nieruchomościami.
“Sprzedajesz dom, ale nie jesteś jedynym właścicielem? Uważaj na zadatek!”
Dane finansowe
WPS: 15 000 PLN
zwrot zadatku: 15 000 PLN
zwrot kosztów procesu: 3167 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.