I C 1207/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuGmina G. wniosła pozew o eksmisję przeciwko L. B. (1), twierdząc, że pozwana zajmuje lokal mieszkalny przy ul. (...) w G. bez tytułu prawnego. Pozwana broniła się, wskazując na umowę najmu zawartą przez jej ojca, B. B., z Gminą, oraz na fakt, że ojciec oddał jej lokal do bezpłatnego używania na podstawie art. 688(2) Kodeksu cywilnego, realizując w ten sposób obowiązek alimentacyjny. Sąd Rejonowy ustalił, że Gmina G. jest właścicielem lokalu, a umowa najmu z B. B. została zawarta na czas nieoznaczony. Pozwana mieszkała w lokalu od 2005 roku, a w 2008 roku jej ojciec opuścił lokal i wyjechał za granicę. Gmina G. wypowiedziała umowę najmu B. B. w 2011 roku, wskazując jako przyczynę jego niezamieszkiwanie w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd uznał wypowiedzenie za skuteczne, stwierdzając, że B. B. faktycznie przestał zamieszkiwać w lokalu, a jego wyjazd i oddanie lokalu córce nie stanowiło dalszego zamieszkiwania ani zamiaru stałego pobytu. W związku z tym, pochodne uprawnienie pozwanej do używania lokalu wygasło wraz z rozwiązaniem umowy najmu z jej ojcem. Sąd oddalił argumentację pozwanej o istnieniu tytułu prawnego i nakazał eksmisję. Jednocześnie, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, sąd orzekł o uprawnieniu pozwanej do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę jej trudną sytuację materialną (niskie wynagrodzenie). Wykonanie nakazu eksmisji zostało wstrzymane do czasu złożenia przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Sąd odstąpił również od obciążania pozwanej kosztami procesu, uwzględniając jej sytuację.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego z powodu niezamieszkiwania najemcy, skutków oddania lokalu do bezpłatnego używania w ramach obowiązku alimentacyjnego, doręczenia korespondencji w przypadku braku zawiadomienia o zmianie adresu oraz możliwości oddalenia roszczenia eksmisyjnego na podstawie art. 5 Kc.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej lokali komunalnych i specyficznych okoliczności faktycznych związanych z opuszczeniem lokalu przez najemcę i zamieszkiwaniem w nim osoby bliskiej.
Zagadnienia prawne (4)
Czy pozwana, która zamieszkuje w lokalu na podstawie zgody najemcy (ojca) i w ramach jego obowiązku alimentacyjnego, posiada skuteczny tytuł prawny do lokalu po tym, jak umowa najmu z ojcem została wypowiedziana?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pozwana utraciła pochodne uprawnienie do używania lokalu wraz z wygaśnięciem umowy najmu z jej ojcem, ponieważ wypowiedzenie umowy było skuteczne.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wypowiedzenie umowy najmu ojcu pozwanej było skuteczne, ponieważ faktycznie opuścił on lokal i nie zamieszkiwał w nim od dłuższego czasu. Oddanie lokalu córce do bezpłatnego używania w ramach obowiązku alimentacyjnego nie stanowiło dalszego zamieszkiwania najemcy ani nie dawało pozwanej niezależnego tytułu prawnego po wygaśnięciu umowy z ojcem.
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy jest skuteczne, gdy oświadczenie zostało wysłane na adres lokalu, który najemca opuścił, nie informując wynajmującego o zmianie adresu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wypowiedzenie jest skuteczne na podstawie art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów, który traktuje korespondencję wysłaną na ostatni znany adres jako doręczoną w przypadku braku zawiadomienia o zmianie adresu.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że najemca, opuszczając lokal i wyjeżdżając za granicę, nie poinformował wynajmującego o zmianie adresu. Zgodnie z ustawą, korespondencja wysłana na ostatni adres listem poleconym i nieodebrana jest uważana za doręczoną. Najemca, zaniedbując obowiązek informowania o zmianie adresu, godzi się na takie doręczenie.
Czy w przypadku nakazania eksmisji lokatora, który nie posiada tytułu prawnego, sąd powinien orzec o jego uprawnieniu do lokalu socjalnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego, badając sytuację materialną i rodzinną lokatora.
Uzasadnienie
Sąd, nakazując eksmisję, zbadał sytuację pozwanej i uznał, że jej niskie wynagrodzenie uniemożliwia samodzielne zapewnienie sobie lokalu, przyznając jej tym samym prawo do lokalu socjalnego.
Czy żądanie eksmisji właściciela lokalu może być oddalone na podstawie art. 5 Kodeksu cywilnego (zasady współżycia społecznego) ze względu na trudną sytuację osobistą i materialną lokatora?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w tym przypadku żądanie eksmisji nie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a oddalenie go prowadziłoby do naruszenia istoty prawa własności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że ochrona własności prywatnej jest naczelną zasadą prawa, a oddalenie roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 Kc powinno mieć charakter wyjątkowy. Trwała ochrona lokatora bez tytułu prawnego kosztem podstawowych uprawnień właściciela (ius utendi i ius possidendi) byłaby naruszeniem istoty prawa własności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina G. - G. Zarząd (...) w G. | instytucja | powódka |
| L. B. (1) | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 222 § § 1
Kodeks cywilny
Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
u.o.p.l. art. 11 § ust. 3 pkt 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
u.o.p.l. art. 14 § ust. 1 i 3
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Pomocnicze
k.c. art. 688²
Kodeks cywilny
Najemca może oddać lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnająć, jednakże bez zgody wynajmującego nie może tego czynić osobie, względem której najemca nie jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
u.o.p.l. art. 6 § g
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby; w razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
k.c. art. 61
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Nie można powoływać się na naruszenie prawa podmiotowego przeciwko osobie, która z jego naruszenia wyciągnęła korzyść, chyba że druga strona również postępuje w złej wierze.
u.o.p.l. art. 14 § ust. 6
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Sąd orzeka o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Kpc art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Kpc art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 140
Kodeks cywilny
Konstytucja RP art. 64 § ust. 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ojciec pozwanej, będący najemcą, faktycznie opuścił lokal i wyjechał za granicę, co stanowiło podstawę do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. • Wypowiedzenie umowy najmu zostało skutecznie doręczone najemcy zgodnie z art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów, mimo że nie odebrał przesyłki, ponieważ nie poinformował o zmianie adresu. • Pozwana posiadała jedynie pochodne uprawnienie do używania lokalu, które wygasło wraz z rozwiązaniem umowy najmu z jej ojcem. • Żądanie eksmisji nie narusza zasad współżycia społecznego (art. 5 Kc) i nie ogranicza nadmiernie prawa własności właściciela.
Odrzucone argumenty
Pozwana posiadała skuteczny tytuł prawny do lokalu, wywodzący się z umowy najmu ojca i oddania lokalu do bezpłatnego używania na podstawie art. 688(2) Kc w ramach obowiązku alimentacyjnego. • Oddanie lokalu córce do używania przez najemcę oznaczało dalsze korzystanie z lokalu przez najemcę przy pomocy innej osoby, co nie stanowiło 'niezamieszkiwania' w rozumieniu ustawy. • Wypowiedzenie umowy najmu było nieskuteczne, ponieważ nie zostało prawidłowo doręczone najemcy (art. 61 Kc). • Żądanie eksmisji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 Kc) ze względu na trudną sytuację materialną i osobistą pozwanej.
Godne uwagi sformułowania
oddanie lokalu pozwanej przez jej ojca stanowiło „korzystanie z lokalu przez najemcę […] przy pomocy innej osoby [...] względem której najemca realizował obowiązek alimentacyjny” • pozwana uzyskała w ten sposób pochodne uprawnienie do używania lokalu, wywodzące się z uprawnienia najemcy • brak choćby jednego z tych elementów [przebywania i zamiaru stałego pobytu] jest równoznaczny z „niezamieszkiwaniem” • najemca, który na skutek zaniedbania ustawowego obowiązku nie powiadamia wynajmującego o zmianie adresu, godzi się, że korespondencja wysłana na dotychczasowy adres zostanie uznana za prawidłowo doręczoną mu • trwałe pozbawienie Gminy G. podstawowych uprawnień właścicielskich, jakimi są ius utendi i ius possidendi
Skład orzekający
Marek Jankowski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego z powodu niezamieszkiwania najemcy, skutków oddania lokalu do bezpłatnego używania w ramach obowiązku alimentacyjnego, doręczenia korespondencji w przypadku braku zawiadomienia o zmianie adresu oraz możliwości oddalenia roszczenia eksmisyjnego na podstawie art. 5 Kc."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej lokali komunalnych i specyficznych okoliczności faktycznych związanych z opuszczeniem lokalu przez najemcę i zamieszkiwaniem w nim osoby bliskiej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje konflikt między prawem własności a potrzebami socjalnymi, a także złożoność przepisów dotyczących najmu lokali komunalnych i skutków opuszczenia lokalu przez najemcę.
“Czy można stracić mieszkanie, bo ojciec wyjechał za granicę? Sąd rozstrzyga o losie lokatorki.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.