I AGa 105/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód G. C. domagał się od pozwanego D. P. zapłaty 133 549,16 zł tytułem kosztów przywrócenia lokalu użytkowego do stanu sprzed zawarcia umowy najmu. Sąd Okręgowy w Lublinie oddalił powództwo, uznając je za nieudowodnione, a także z uwagi na adaptacje lokalu dokonane przez pozwanego za zgodą powoda, które skutkowały obniżeniem czynszu. Sąd Okręgowy uznał, że powód nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego lokalu, a ewentualne szkody nie przekroczyły wysokości kaucji w wysokości 15 000 zł, którą pozwany uznał i zgłosił do potrącenia. Powód wniósł apelację, zarzucając m.in. obrazę art. 322 kpc. Sąd Apelacyjny w Lublinie, po rozpoznaniu apelacji, zmienił częściowo zaskarżony wyrok. Sąd Apelacyjny uznał, że powód nie może żądać zwrotu kosztów usunięcia adaptacji dokonanych przez pozwanego, gdyż były one akceptowane i finansowane przez powoda poprzez obniżenie czynszu. Jednakże, Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z opinii biegłej w celu ustalenia rzeczywistych kosztów usunięcia usterek powstałych w wyniku eksploatacji lokalu, niezwiązanych z adaptacjami. Opinia biegłej wykazała, że kosztorys powoda był zawyżony, a rzeczywisty koszt usunięcia usterek powstałych w wyniku eksploatacji wyniósł 30 533,18 zł. Po pomniejszeniu tej kwoty o 15 000 zł kaucji, którą pozwany uznał i która została zatrzymana przez powoda, Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda 15 533,18 zł z ustawowymi odsetkami. W pozostałej części powództwo oddalono, a apelację pozwanego oddalono.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności najemcy za szkody w lokalu, rozliczeń adaptacji i potrącenia kaucji.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego związanego z umową najmu lokalu użytkowego i dokonanymi w nim adaptacjami.
Zagadnienia prawne (3)
Czy najemca jest zobowiązany do przywrócenia lokalu do stanu sprzed dokonania przez niego adaptacji, jeśli adaptacje te były zaakceptowane i częściowo sfinansowane przez wynajmującego poprzez obniżenie czynszu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, najemca nie jest zobowiązany do przywrócenia lokalu do stanu sprzed dokonania adaptacji, jeśli adaptacje te były zaakceptowane i sfinansowane przez wynajmującego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny uznał, że skoro powód zaakceptował zmiany adaptacyjne dokonywane przez pozwanego i zgodził się na obniżenie czynszu, co stanowiło formę finansowania tych ulepszeń, nie może później żądać ich usunięcia ani zasądzenia kosztów przywrócenia stanu poprzedniego.
Jak ustalić wysokość odszkodowania za szkody w lokalu powstałe w wyniku jego eksploatacji przez najemcę, które nie są związane z adaptacjami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Wysokość odszkodowania należy ustalić na podstawie opinii biegłego, który zweryfikuje kosztorys powoda, oddzielając koszty usunięcia usterek eksploatacyjnych od kosztów usunięcia adaptacji.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny, w celu merytorycznego rozpoznania sporu, dopuścił dowód z opinii biegłej, która miała ustalić rzeczywisty koszt usunięcia usterek powstałych w wyniku eksploatacji lokalu, odrzucając zawyżone wyceny i koszty związane z adaptacjami.
Czy można dokonać potrącenia wierzytelności z kaucji bez wcześniejszego ustalenia istnienia i wysokości obu wzajemnych wierzytelności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, potrącenie wierzytelności nie jest możliwe bez wcześniejszego ustalenia istnienia i wysokości obu wierzytelności.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wskazał, że Sąd Okręgowy błędnie uznał roszczenie powoda za zaspokojone poprzez zatrzymanie kaucji, nie ustalając wcześniej istnienia i wysokości wierzytelności powoda z tytułu szkód.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| G. C. | osoba_fizyczna | powód |
| D. P. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 676
Kodeks cywilny
Wynajmujący może żądać przywrócenia stanu poprzedniego lub zatrzymać ulepszenia za wynagrodzeniem.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Pomocnicze
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Dopiero od dnia wezwania do zapłaty należą się odsetki ustawowe.
k.c. art. 481 § § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźni się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia.
k.c. art. 498 § § 2
Kodeks cywilny
Wskazuje, że wzajemne wierzytelności umarzają się do wysokości wierzytelności niższej.
k.p.c. art. 322
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy sytuacji, gdy powód nie może udowodnić wysokości szkody, a sąd może zasądzić według swojego uznania.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje zasady zasądzania kosztów procesu.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Reguluje możliwość zmiany zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Szkody w lokalu powstałe w wyniku eksploatacji, niezwiązane z adaptacjami, podlegają naprawieniu. • Koszty usunięcia usterek eksploatacyjnych powinny zostać ustalone na podstawie opinii biegłego, a nie zawyżonego kosztorysu powoda. • Potrącenie kaucji jest możliwe tylko po ustaleniu istnienia i wysokości wzajemnych wierzytelności.
Odrzucone argumenty
Powód ma prawo żądać przywrócenia lokalu do stanu sprzed adaptacji dokonanych przez pozwanego. • Roszczenie powoda oparte na kosztorysie A. B. (2) jest w pełni uzasadnione. • Sąd Okręgowy powinien był zastosować art. 322 kpc i zasądzić odszkodowanie według swojego uznania.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Apelacyjny uznał, że powód nie może żądać usunięcia dokonanych przez pozwanego zmian w lokalu. • W ocenie Sądu Apelacyjnego zgodnie ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, kosztorys pod względem przedmiotowym opisywał stan lokalu po rozwiązaniu umowy najmu i korespondował w tym zakresie z zeznaniami świadków. • Sąd Apelacyjny uznał opinię biegłej W. M. za wiarygodny materiał dowodowy i w oparciu o nią ustalił, że wobec oddania przez pozwanego lokalu, którego był najemcą w stanie zniszczonym, pozwany jest zobowiązany do zwrotu kosztów przywrócenia lokalu w wysokości 30 533,18zł.
Skład orzekający
Bogdan Radomski
przewodniczący
Ewa Popek
sędzia
Jerzy Nawrocki
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności najemcy za szkody w lokalu, rozliczeń adaptacji i potrącenia kaucji."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego związanego z umową najmu lokalu użytkowego i dokonanymi w nim adaptacjami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z rozliczeniami po zakończeniu umowy najmu lokalu użytkowego, w tym kwestie adaptacji i odpowiedzialności za szkody, co jest częstym problemem w obrocie prawnym.
“Adaptacje lokalu po najmie: Kiedy wynajmujący może żądać zwrotu kosztów?”
Dane finansowe
WPS: 133 549,16 PLN
odszkodowanie: 15 533,18 PLN
zwrot kosztów procesu: 725,5 PLN
zwrot kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym: 1287 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.