I ACA 654/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa o nakazanie opróżnienia i wydania lokali niemieszkalnych, wytoczonego przez powodów R. H. i M. H. przeciwko pozwanej (...) Spółce jawnej. Powodowie wstąpili w stosunek najmu jako wynajmujący i podwyższyli czynsz na podstawie art. 685¹ k.c., a następnie wypowiedzieli umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu nieuiszczenia podwyższonego czynszu. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, uznając wypowiedzenie czynszu za skuteczne i dopuszczalne na gruncie umowy zawartej na czas oznaczony, mimo istnienia klauzuli waloryzacyjnej. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok w całości, oddalając powództwo. Sąd odwoławczy uznał, że zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. przez Sąd Okręgowy był zasadny. Stosując kombinowaną metodę wykładni umów, Sąd Apelacyjny stwierdził, że wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej oznaczało wyłączenie przez strony możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu na podstawie art. 685¹ k.c. W ocenie Sądu Apelacyjnego, taka interpretacja jest zgodna z zasadą pacta sunt servanda i celem umowy, a sama klauzula waloryzacyjna stanowiła pełną regulację zasad zmiany wysokości czynszu. W związku z tym, wypowiedzenie czynszu przez powodów było nieskuteczne, a co za tym idzie, nie było podstaw do wypowiedzenia umowy najmu i żądania opróżnienia lokali.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 65 § 2 k.c. w kontekście umów najmu lokali użytkowych, wyłączenie stosowania art. 685¹ k.c. przez klauzulę waloryzacyjną, zasada pacta sunt servanda w stosunkach zobowiązaniowych.
Dotyczy umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony z klauzulą waloryzacyjną. Wykładnia oparta na konkretnych okolicznościach faktycznych i treści umowy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy art. 685¹ k.c. (wypowiedzenie wysokości czynszu) ma zastosowanie do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony, w której strony nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy, a wysokość czynszu została ustalona na cały okres obowiązywania umowy, zwłaszcza w sytuacji, gdy umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w sytuacji gdy umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony zawiera klauzulę waloryzacyjną, która stanowi kompleksową regulację zasad zmiany wysokości czynszu, nie można zastosować art. 685¹ k.c. do jednostronnego podwyższenia czynszu.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny, stosując kombinowaną metodę wykładni umów (art. 65 § 2 k.c.), uznał, że wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy najmu oznaczało wyłączenie przez strony możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu na podstawie art. 685¹ k.c. Klauzula waloryzacyjna stanowiła pełną regulację zasad zmiany czynszu, a jej istnienie wykluczało potrzebę stosowania art. 685¹ k.c. w celu podwyższenia czynszu ponad ustaloną waloryzacją.
Jak należy interpretować umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas oznaczony, w której strony ustaliły coroczną waloryzację czynszu, w kontekście możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego na podstawie art. 685¹ k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zgodnie z zasadą wykładni zgodnego zamiaru stron (art. 65 § 2 k.c.), wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony należy interpretować jako wyłączenie przez strony możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego na podstawie art. 685¹ k.c.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny podkreślił, że przy wykładni umów należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie. Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej zostało uznane za wyłączenie uprawnienia wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu na podstawie art. 685¹ k.c., ponieważ waloryzacja ma na celu jedynie utrzymanie wartości ekonomicznej świadczenia, podczas gdy art. 685¹ k.c. pozwala na podwyższenie czynszu z innych powodów. Taka interpretacja jest zgodna z zasadą pacta sunt servanda.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| R. H. | osoba_fizyczna | powód |
| M. H. | osoba_fizyczna | powód |
| (...) Spółka jawna z siedzibą w W. | spółka | pozwany |
| (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. | spółka | interwenient uboczny po stronie powodów |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 685¹
Kodeks cywilny
Przepis ten ma zastosowanie do umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony po 1 stycznia 2005 r., nawet jeśli strony nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy. Jednakże, jego zastosowanie może być wyłączone przez strony umowy, np. poprzez wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej.
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, niż opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Pomocnicze
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Dotyczy umów najmu zawartych na czas oznaczony, które nie przewidują możliwości wypowiedzenia.
k.c. art. 672
Kodeks cywilny
Uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu.
k.c. art. 675 § § 1
Kodeks cywilny
Obowiązek najemcy zwrotu rzeczy po wygaśnięciu stosunku najmu.
k.c. art. 65 § § 1
Kodeks cywilny
Zasada interpretacji umów, zgodnie z którą należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy.
k.c. art. 357¹
Kodeks cywilny
Klauzula rebus sic stantibus, umożliwiająca modyfikację zobowiązania w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony wyłącza możliwość jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego na podstawie art. 685¹ k.c. • Zgodnie z art. 65 § 2 k.c., przy wykładni umowy należy badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie.
Odrzucone argumenty
Art. 685¹ k.c. ma zastosowanie do umów najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony, w których strony nie przewidziały dopuszczalności wypowiedzenia umowy, a wysokość czynszu została ustalona na cały okres obowiązywania umowy. • Sąd Okręgowy prawidłowo zinterpretował umowę, uznając, że brak wyłączenia art. 685¹ k.c. w umowie pozwala na jego zastosowanie.
Godne uwagi sformułowania
W umowach należy raczej badać jaki być zgodny zamiar stron i cel umowy, niż opierać się na jej dosłownym brzmieniu. • Poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. • Taka interpretacja art. 685¹ k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda.
Skład orzekający
Beata Kozłowska
przewodniczący-sprawozdawca
Przemysław Kurzawa
sędzia
Bogdan Świerczakowski
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 65 § 2 k.c. w kontekście umów najmu lokali użytkowych, wyłączenie stosowania art. 685¹ k.c. przez klauzulę waloryzacyjną, zasada pacta sunt servanda w stosunkach zobowiązaniowych."
Ograniczenia: Dotyczy umów najmu lokali użytkowych zawartych na czas oznaczony z klauzulą waloryzacyjną. Wykładnia oparta na konkretnych okolicznościach faktycznych i treści umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia interpretacji umów najmu i stosowania przepisów dotyczących podwyższania czynszu, co jest istotne dla wielu przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości. Wykładnia sądu apelacyjnego oparta na zgodnym zamiarze stron i zasadzie pacta sunt servanda jest cennym przykładem dla praktyków.
“Czy klauzula waloryzacyjna w umowie najmu lokalu użytkowego chroni przed podwyżką czynszu? Sąd Apelacyjny wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.