Pełny tekst orzeczenia IV SA/PO 748/25

IV SA/Po 748/25 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-10-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-08-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Józef Maleszewski /przewodniczący/
Sebastian Michalski
Tomasz Grossmann /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono postanowienie I i II instancji
Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 92 ust. 1, art. 93
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 6 ust. 1, art. 15 ust. 3 pkt 10
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 107 par. 3, art. 126
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędzia WSA Sebastian Michalski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 30 października 2025 r. sprawy ze skargi J. S. i K. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 czerwca 2025 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia 1 kwietnia 2025 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących J. S. i K. S., solidarnie, kwotę 100 zł (słownie: sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z 9 czerwca 2025 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako "SKO" lub "organ II instancji") – po rozpatrzeniu zażalenia J. i K. małżonków S. (zwanych dalej "Wnioskodawcami" lub "Skarżącymi") – utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z 1 kwietnia 2025 r. ([...]) w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Zaskarżone postanowienie SKO zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.
Wnioskiem datowanym na 29 listopada 2024 r. (wpływ do organu: 20 grudnia 2024 r.) Wnioskodawcy wystąpili do Wójta Gminy [...] (zwanego dalej "Wójtem" lub "organem I instancji") o wydanie opinii w sprawie podziału nieruchomości położonej w miejscowości [...], stanowiącej działkę nr ewid. [...], o powierzchni 2,2258 ha, "zapisanej w księdze wieczystej nr [...]" (zwanej dalej "Nieruchomością"). Wnioskodawcy wyjaśnili, że podział ma na celu wydzielenie działek zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie "m.p.z.p.") zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia 29 listopada 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek położonych w miejscowości [...], rej. zbiornika "[...]" w Gminie [...] (dalej jako "Uchwała", "Plan miejscowy" lub "Plan").
Przywołanym wyżej postanowieniem z 1 kwietnia 2025 r. Wójt zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału Nieruchomości, w oparciu o ustalenia art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, z późn. zm.; w skrócie "u.g.n."). W uzasadnieniu wyjaśnił, że mapa z wstępnym projektem podziału Nieruchomości zakłada wydzielenie pięciu działek gruntu o powierzchni powyżej 0.3000 ha każda. W Planie miejscowym przedmiotowa Nieruchomość jest położona na terenach zieleni oznaczonych symbolem 2Z, przy czym w poświęconym takim terenom § 12 Planu nie przewiduje się dokonania wtórnych podziałów nieruchomości. Stanowisko to potwierdził autor Planu miejscowego ([...] Sp. z o.o. w P.) – do którego Wójt zwrócił się z prośbą o interpretację zapisów Planu w aspekcie wnioskowanego podziału – stwierdzając jednoznacznie, że dalsze podziały przedmiotowego terenu są niedopuszczalne. W konkluzji organ I instancji stwierdził, że jego zdaniem "skoro uchwała nie przewiduje przeprowadzania dalszych podziałów geodezyjnych terenu zieleni, który winien zachować określony charakter izolacyjny istniejącego akwenu wodnego należy respektować jej ustalenia. Poza tym ewentualne rozdrobnienie terenów przyległych mogłoby zaburzyć zaplanowany naturalny porządek w przestrzeni urbanistycznej oraz przyczynić się do niekontrolowanego chaosu".
W zażaleniu na opisane postanowienie Wójta, Wnioskodawcy zarzucili jego wydanie z naruszeniem prawa, gdyż ustalenia Planu miejscowego w żadnym punkcie nie zabraniają wtórnych podziałów. Ponadto, jak podkreślili, proponowany podział nie spowoduje w żaden sposób zmiany charakteru terenu, który nadal pozostanie zgodnie z ustaleniami Planu terenem zielonym. Z powołaniem się na te zarzuty wnieśli o uchylenie przez SKO postanowienia Wójta i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o odpowiednio umotywowane uchylenie tego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, ze szczególnym uwzględnieniem spraw, co do których organ I instancji winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające.
Utrzymując w mocy postanowienie Wójta z 1.4.2025 r. – przywołanym na wstępie postanowieniem z 9.6.2025 r. – SKO wyjaśniło w uzasadnieniu, że podstawowym elementem oceny zgodności projektowanego podziału z ustaleniami m.p.z.p. jest to, czy na skutek podziału powstaną działki o powierzchni co najmniej minimalnej, jakie plan dopuszcza, w terenie o określonym przeznaczeniu. Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem wynikającym z planu, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest np. minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Zgodność z planem – w myśl art. 93 ust. 2 u.g.n. – dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zatem ustawowym kryterium zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami m.p.z.p. jest to, czy na wydzielanej działce gruntu będzie bezwarunkowo możliwe zrealizowanie jej zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem terenu, na którym jest położona, określonym w planie miejscowym. Powiązanie dopuszczalności podziału z możliwością zrealizowania na nieruchomości po podziale przeznaczenia określonego w m.p.z.p. oznacza, że to konfigurację wydzielanych w ramach podziału działek gruntu należy dostosować do możliwości inwestycyjnych określonych w planie miejscowym, a nie ustalenia planu do wydzielonych działek. Podział ewidencyjny nie może zatem niweczyć przeznaczenia terenu wynikającego z m.p.z.p. Ewidencyjny podział nieruchomości umożliwia bowiem dokonanie w przyszłości podziału prawnego tej nieruchomości, w wyniku którego wyodrębnione działki gruntu staną się odrębnymi nieruchomościami. Wobec tego już na etapie podziału ewidencyjnego niezbędne jest zapewnienie wydzielanym działkom gruntu takiej powierzchni i konfiguracji przestrzennej, która zapewni możliwość ich zagospodarowania według ustaleń obowiązującego m.p.z.p. Przy ewidencyjnym podziale nieruchomości w ramach obowiązującego planu miejscowego dokonuje się oceny skutków tego podziału w świetle zachowania możliwości inwestycyjnych na wydzielanych działkach gruntu (tj. możliwości samodzielnego zagospodarowania wydzielonych działek, szczególnie wtedy, gdy staną się odrębnymi własnościowo działkami gruntu – czyli nowymi nieruchomościami).
Odnosząc powyższe do realiów sprawy, SKO wskazało, że Plan miejscowy obowiązujący na ocenianym terenie, istotnie – jak twierdzą Skarżący – nie zabrania expressis verbis wtórnych podziałów nieruchomości, ale zakazuje na objętym zapisami Planu obszarze o przeznaczeniu pod zieleń, lokalizacji budynków, "co czyni niemożliwym jego zagospodarowanie w procesie inwestycyjnym. Nie spełnia zatem wymogu zgodności z planem w kwestii możliwości w przyszłości zabudowy wydzielonych działek. Tym samym nie spełnia jednej z przesłanek wskazanych w art. 93 ust. 2 u.g.n."
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisane postanowienie SKO, Wnioskodawcy zarzucili naruszenie art. 7, art. 8 § 2, art. 12 § 1 i 2 oraz art. 77 § 1 k.p.a. Powtórzyli w ślad za odwołaniem, iż ustalenia Planu miejscowego w żadnym punkcie nie zabraniają wtórnych podziałów oraz że proponowany podział nie spowoduje w żaden sposób zmiany charakteru terenu, który nadal pozostanie zgodnie z ustaleniami Planu terenem zielonym. Ponadto, przywoławszy treść art. 92 ust. 1 i 2 u.g.n., postawili pytanie, "czy w ogóle Wójt powinien opiniować wstępny projekt podziału, skoro z ww. przepisów wynika, iż nie stosuje się ustawy dla tego typu nieruchomości".
W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumenty przywołane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – z tym że ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm.; w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie – a do takich niewątpliwe zalicza się zaskarżone postanowienie w sprawie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości, co jasno wynika z art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, z późn. zm.; w skrócie "u.g.n."). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Przedmiotem tak sprawowanej kontroli sądowej jest w niniejszej sprawie postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 9 czerwca 2025 r. ([...]), utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z 1 kwietnia 2025 r. ([...]) o zaopiniowaniu negatywnie wstępnego projektu podziału działki nr ewid. [...] w miejscowości [...], gmina [...].
Prawną podstawę obu ww. decyzji stanowiły przede wszystkim przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, na czele z jej art. 93.
Z przepisów tych jasno wynika, że w sytuacji gdy – tak jak w kontrowanej sprawie – na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami tego planu, przy czym owa zgodność dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (zob. art. 93 ust. 1 zd. pierwsze i ust. 2 u.g.n.). W myśl art. 93 ust. 4 zd. pierwsze i ust. 5 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 [a który to przepis nie znajdował zastosowania w niniejszej sprawie – uw. Sądu], opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Jednocześnie ustawodawca wyraźnie zastrzegł w art. 92 ust. 1 u.g.n., że przepisów o podziale nieruchomości zawartych w rozdziale 1 działu III u.g.n. (tj. w art. 92–100) "nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha".
Wyłączenia spod ustawowego reżimu podziału nieruchomości przewidziane w cytowanym art. 92 ust. 1 u.g.n. obejmują dwie zasadnicze grupy przypadków:
a) w odniesieniu do terenów objętych m.p.z.p. – gdy nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne;
b) w odniesieniu do terenów nieobjętych m.p.z.p. – gdy nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana na cele rolne i leśne, w sposób opisany ("zdefiniowany") przez ustawodawcę w art. 92 ust. 2 u.g.n.
W niniejszej sprawie Nieruchomość jest objęta Planem miejscowym, ale nie została w nim przeznaczona "na cele rolne i leśne", lecz na "tereny zieleni" – których to pojęć nie można utożsamiać. Z tego względu, wbrew sugestiom skargi, do podziału Nieruchomości znajdowały zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym zwłaszcza jej art. 93.
Wypada zauważyć, że choć w tej sprawie organy obu instancji zgodnie uznały, że przedłożony przez Wnioskodawców wstępny projekt podziału Nieruchomości należy zaopiniować negatywnie, to jednak każdy z organów umotywował to inaczej.
i) Według Wójta na przeszkodzie wydaniu opinii pozytywnej stanęła okoliczność, że w Planie miejscowym "nie przewiduje się dokonania wtórnych podziałów analizowanej nieruchomości".
ii) Z kolei SKO przyznało rację Skarżącym, że Plan miejscowy expressis verbis nie zabrania wtórnych podziałów nieruchomości, ale położyło nacisk na ustanowiony w Planie dla terenów zieleni (tu: 2Z) zakaz lokalizacji budynków, "co czyni niemożliwym jego zagospodarowanie w procesie inwestycyjnym. Nie spełnia zatem wymogu zgodności z planem w kwestii możliwości w przyszłości zabudowy wydzielonych działek".
Ad (i) Stanowisko Wójta zdaje się opierać na przyjętym milcząco założeniu, że aby podział danej nieruchomości był możliwy zgodnie z planem miejscowym, to musi być wyraźnie w tym planie "przewidziany" (dopuszczony).
W ocenie Sądu jest to stanowisko błędne. Możliwość dokonania podziału nieruchomości (tu: ewidencyjnego) stanowi refleks prawa własności jej dysponenta – na które to prawo, od strony pozytywnej, składa się klasyczna "triada" uprawnień właścicielskich: do posiadania rzeczy (ius possidendi), do korzystania z niej (ius utendi et fruendi) oraz do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Co w tym przypadku jednak najistotniejsze, prawo własności znamionuje domniemanie generalnej kompetencji – domniemanie leżące po stronie właściciela, a odnoszące się do ogółu zachowań względem określonej rzeczy – w świetle którego to po stronie wszystkich innych podmiotów leży ciężar dowodu co do ewentualnych ich uprawnień do wkraczania w sferę właścicielskich kompetencji (por. W. Pańko, O prawie własności i jego współczesnych funkcjach, Katowice 1984, s. 75). Skoro zaś, jak wynika z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn. zm.; w skrócie: u.p.z.p.), ustalenia planu miejscowego (współ)kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, to w istocie limitują one zakres kompetencji właściciela w sferze korzystania z i dysponowania należącymi doń nieruchomościami objętymi planem, które to kompetencje, w braku owych ustaleń, byłyby bez wątpienia szersze – zgodnie z ww. domniemaniem kompetencji właściciela.
W rezultacie należy przyjąć, że dla dopuszczalności podziału nieruchomości, nie jest konieczne, aby plan miejscowy taką możliwość "przewidywał"; on może ją ewentualnie ograniczać (np. przez określenie minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek na podstawie art. 15 ust. 3 pkt 10 u.p.z.p.), tudzież – w skrajnym, szczególnie uzasadnionym przypadku – wyjątkowo nawet podziału zakazywać (por. wyrok NSA z 6.11.2013 r. II OSK 437/13, a także wyroki WSA: z 21.4.2021 r. II SA/Bd 705/20, z 16.12.2021 r. I SA/Po 829/21; o ile nie zastrzeżono inaczej, wszystkie orzeczenia NSA i WSA przywołane w nin. uzasadnieniu są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, w skrócie "CBOSA", pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Ubocznie godzi się zauważyć, że w doktrynie został wyrażony dalej jeszcze idący pogląd, w myśl którego rada gminy nie ma "podstaw do formułowania zakazu dalszych podziałów na danym terenie czy zakazu dokonywania podziału w ogóle. Wyjątkowo, w ramach kompetencji z art. 1 ust. 2 pkt 4 i art. 15 ust. 2 pkt 4 u.p.z.p. dotyczących wymogów ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, rada gminy może ustanowić dodatkowe zasady podziału (w tym i nawet zakaz podziału) na danym terenie. Powinna to jednak uczynić z zachowaniem zasady proporcjonalności i niezbędności oraz uzasadnić wymogiem ochrony dziedzictwa kulturowego, np. dla zachowania danego układu architektonicznego miasta przy jego charakterystycznej historycznej zabudowie (ze wskazaniem w podstawie prawnej na art. 19 ust. 3 ustawy z 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Kompetencja rady gminy w zakresie ustanawiania zasad ładu przestrzennego musi być wykładana ściśle. Z normy zawartej w art. 93 ust. 2 u.g.n. określającej wymóg zgodności projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego nie wynika kompetencja dla rady gminy do ustanawiania jego zasad. Te zostały bowiem sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 93, 94, 95 i n. u.g.n."
W świetle powyższych uwag – a wbrew stanowisku organu I instancji – istotną okolicznością w kontrolowanej sprawie nie jest więc to, że Plan miejscowy "nie przewiduje dokonywania wtórnych podziałów analizowanej nieruchomości", ale że takich podziałów nie zakazuje. Jak bowiem trafnie skonstatowano w wyroku WSA w Olsztynie z 9 kwietnia 2008 r. o sygn. akt II SA/Ol 112/08: nie jest poparte argumentem prawnym stanowisko, "że skoro w planie nie określono zasad podziału działek, to taki podział w ogóle jest niedopuszczalny. Brak regulacji zakazujących podziału tego rodzaju nieruchomości stanowi wręcz przesłankę sankcjonującą dokonywanie takich działań. Nie jest bowiem dopuszczalne wyinterpretowanie takiego zakazu w drodze wykładni prawa przez organ administracji publicznej. [...] Stwierdzenia organu [...], że proponowany podział jest niezgodny z zapisami planu miejscowego, ponieważ w części opisowej brak jest wskazań co do podziału, a w części graficznej nie oznaczono dla tego terenu jakichkolwiek zasad podziału, nie zawierają żadnych argumentów merytorycznych i nie spełniają wymogów prawidłowego orzekania w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości."
Oceny tej nie zmienia pozyskanie w kontrolowanej sprawie przez organ I instancji stanowiska autora Planu, zgodnie z którym "wnioskowany teren, zgodnie z przeznaczenie w planie nie jest dopuszczalny do dalszych podziałów". Sąd w niniejszym składzie podziela bowiem stanowisko, zgodnie z którym opinia autora planu miejscowego odnośnie do interpretacji jego ustaleń może mieć charakter jedynie posiłkowy, a nie zasadniczy, a tym bardziej wiążący (por.: wyroki WSA z 24.4.2025 r. II SA/Bk 464/25 oraz z 15.12.2022 r. II SA/Bk 778/22, a także S. Piekarczyk, S. Tkacz, Wykładnia autentyczna w świetle nauki o wykładni prawa, Katowice 2023, s. 77-85, i tam przywołane orzecznictwo). Ubocznie godzi się zauważyć, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego został wyrażony pogląd jeszcze dalej idący, w myśl którego posiłkowanie się przez organ administracji opinią autora planu miejscowego przy wykładni jego spornych ustaleń (tam: w celu oceny zgodności inwestycji z planem) "nie powinno mieć miejsca" (zob. wyrok NSA z 4.11.2020 r. II OSK 154/20).
Z tych wszystkich względów należało stwierdzić, że postanowienie Wójta zostało oparte na błędnej wykładni wymogu (pojęcia) zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego, w rozumieniu art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.
Ad (ii) Z kolei stanowisko SKO w kwestii przesłanek odmowy pozytywnego zaopiniowania projektowanego podziału nieruchomości – bazujące na konstatacji, że na spornym obszarze Plan zakazuje lokalizacji budynków, "co czyni niemożliwym jego zagospodarowanie w procesie inwestycyjnym. Nie spełnia zatem wymogu zgodności z planem w kwestii możliwości w przyszłości zabudowy wydzielonych działek" – jawi się jako wysoce niejasne, gdyż może być rozumiane co najmniej dwojako.
Po pierwsze – że zdaniem SKO w ogóle niedopuszczalny jest podział nieruchomości na obszarach, które w m.p.z.p. nie zostały przeznaczone pod zabudowę (tudzież "zagospodarowanie w procesie inwestycyjnym"). Takie stanowisko jawi się jako ewidentnie nietrafne, już choćby z tego względu, że nie wytrzymuje konfrontacji z przepisem art. 92 ust. 1 u.g.n., z którego wyraźnie wynika możliwość dokonywania podziałów nieruchomości również na obszarach zasadniczo wyłączonych spod zabudowy, jakimi zwykle są tereny przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne lub leśne.
W świetle drugiego z możliwych sposobów odczytania argumentacji SKO, celem zaprojektowanego przez Wnioskodawców podziału Nieruchomości jest stworzenie warunków dla jej (a ściślej: dla wydzielonych z niej działek) przyszłego przeznaczenia pod zabudowę, a więc dla zagospodarowania w sposób niezgodny z ustaleniami Planu, który expressis verbis zakazuje lokalizacji budynków na terenach zieleni (tu: oznaczonych symbolem 2Z). Takiego stanowiska również nie sposób zaakceptować, i to przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, z uwagi na jego gołosłowność, gdyż z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia nie wynika, na czym konkretnie (na jakich dowodach lub choćby toku rozumowania) organ II instancji oparł swe supozycje co do takich właśnie zamiarów Wnioskodawców względem Nieruchomości (jej przyszłego zagospodarowania). Po drugie, sam (projektowany) podział ewidencyjny Nieruchomości nie zmieni przeznaczenia wydzielonych z niej działek, ani nie zniesie obowiązującego na tym terenie zakazu lokalizacji budynków. Zwracali na to uwagę także Wnioskodawcy – już w zażaleniu podnosząc (i następnie powtarzając skardze), że "proponowany podział nie spowoduje w żaden sposób zmiany charakteru terenu, który nadal pozostanie zgodnie z ustaleniami Planu terenem zielonym" – a SKO, mimo ciążącego na organie obowiązku, do tych twierdzeń się w ogóle nie odniosło w motywach zaskarżonego postanowienia, ani nawet w odpowiedzi na skargę. W konsekwencji organ II instancji dopuścił się istotnego naruszenia art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a.
Wszystko to prowadzi do wniosku, że na obecnym etapie wyjaśnienia sprawy przez organy obu instancji brak było dostatecznych podstaw do twierdzenia o braku zgodności projektowanego podziału Nieruchomości z ustaleniami Planu miejscowego, skoro za całe uzasadnienie miało starczyć odwołanie się:
- przez Wójta – do chybionego argumentu o braku wyraźnego dopuszczenia w Planie miejscowym możliwości dokonywania na terenach 2Z wtórnych podziałów,
- a przez SKO – do nieumotywowanej i wysoce spekulatywnej "kwestii możliwości w przyszłości zabudowy wydzielonych działek".
W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił postanowienia organów obu instancji (pkt 1 sentencji wyroku).
O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 202 § 2 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez Skarżących, solidarnie, koszt wpisu, w wysokości 100 zł.
Ponownie rozpoznając sprawę po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, organ administracji powtórnie oceni zgodność projektowanego podziału Nieruchomości z Planem miejscowym, wszakże uwzględniając – stosownie do art. 153 p.p.s.a. – wiążące oceny prawne i wskazania Sądu zawarte w niniejszym uzasadnieniu wyroku.