IV CK 343/05
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczeń Franciszka C. wobec wspólniczek spółki cywilnej F. K. z tytułu umowy zarządu nieruchomością, której powód był współwłaścicielem. Powód domagał się zapłaty ponad 22 tys. zł z ustawowymi odsetkami. Sąd Rejonowy uwzględnił jedynie 80,50 zł, oddalając pozostałe żądania. Sąd uznał za bezzasadne żądania dotyczące czynszu od lokatora, zwrotu kosztów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemcę, rozbieżności w interpretacji wynagrodzenia zarządcy (15% czystego dochodu) oraz wydatków przekraczających zakres umocowania. Sąd Rejonowy zasądził jedynie kwotę 80,50 zł tytułem kosztów ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy. Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda, aprobując ustalenia i ocenę prawną Sądu Rejonowego, w tym odwołanie do uchwały Sądu Najwyższego III CZP 26/03. Sąd Najwyższy oddalił kasację powoda, uznając zarzuty naruszenia prawa materialnego i procesowego za nieuzasadnione. Sąd Najwyższy podkreślił, że kasacja nie może opierać się na zarzutach dotyczących uchybień sądu pierwszej instancji, a interpretacja umowy zarządu powinna uwzględniać zamiar stron i cel umowy (art. 65 k.c.).
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja umowy zarządu nieruchomością, zakres uprawnień zarządcy, zasady wykładni umów (art. 65 k.c.), dopuszczalność dowodu z opinii biegłego w sprawach cywilnych.
Dotyczy specyficznej umowy i stanu faktycznego; orzeczenie Sądu Najwyższego ma jednak ogólne znaczenie dla wykładni prawa.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zarządca nieruchomości, będący jednocześnie współwłaścicielem, może samodzielnie występować z powództwem o ustalenie wysokości czynszu lub zapłatę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zarządca nieruchomości nie ma uprawnienia do występowania z powództwem o ustalenie wysokości czynszu, treści stosunku najmu, czy zapłatę w imieniu właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej lub właściciel udzieli mu pełnomocnictwa.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do konstytucyjnej zasady równości form własności i orzecznictwa Sądu Najwyższego, wskazując, że takie żądania może zgłosić właściciel.
Jak należy interpretować postanowienia umowy dotyczące wynagrodzenia zarządcy, w szczególności zwrot „czysty dochód”?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Interpretacja niejasnych postanowień umowy powinna uwzględniać zamiar stron, cel umowy, stosunki gospodarcze, zwyczaje oraz sposób zachowania się stron po zawarciu umowy, zgodnie z art. 65 k.c.
Uzasadnienie
Sąd pierwszej instancji, aprobowany przez Sąd Okręgowy i Sąd Najwyższy, uznał, że dla rozstrzygnięcia tej kwestii nie są niezbędne wiadomości specjalne, a interpretacja opiera się na analizie umowy i okoliczności jej zawarcia.
Czy wydatki poniesione przez zarządcę na remonty i inne czynności związane z nieruchomością przekraczały zakres umocowania wynikający z umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli czynności te mieściły się w ramach zwykłego zarządu lub były uzasadnione potrzebami nieruchomości, a umowa nie precyzowała ściśle zakresu działań.
Uzasadnienie
Sąd analizował pojęcie zarządu i administrowania, wskazując, że obowiązki współwłaściciela wykonywała firma zarządcy, a zakres czynności nie został sprecyzowany w umowie.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Franciszka C. | osoba_fizyczna | powód |
| Anna J. | osoba_fizyczna | pozwana |
| Bożena N. | osoba_fizyczna | pozwana |
| Spółka Cywilna Firma „K.” w B. | spółka | pozwana |
Przepisy (4)
Główne
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
W umowach należy badać zamiar stron i cel umowy, a dopiero w dalszej kolejności dosłowne brzmienie. Sąd może uwzględniać pozatekstowe okoliczności, rokowania, cele stron, sposób zachowania po zawarciu umowy, ich rozumienie tekstu.
Pomocnicze
k.c. art. 200
Kodeks cywilny
Obowiązki współwłaściciela w zakresie zarządu nieruchomością.
u.g.n. art. 184
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 185
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak uprawnienia zarządcy do samodzielnego występowania z powództwem o zapłatę lub ustalenie wysokości czynszu. • Interpretacja umowy zarządu zgodnie z art. 65 k.c., uwzględniająca zamiar stron i cel umowy. • Wydatki poniesione przez zarządcę mieściły się w ramach zwykłego zarządu lub były uzasadnione potrzebami nieruchomości. • Kasacja nie może opierać się na zarzutach dotyczących uchybień sądu pierwszej instancji.
Odrzucone argumenty
Żądanie zasądzenia kwoty 7.323,05 zł związane z realizacją umowy o najem mieszkania nr [c]. • Żądana od pozwanych kwota 8.742,92 zł dotycząca lokalu nr 2. • Żądana kwota 2.822,01 zł wynikająca z rozbieżności wykładni wynagrodzenia zarządcy. • Żądana kwota 3.252,86 zł obejmująca wydatki zakwestionowane jako przekraczające zakres umocowania. • Naruszenie art. 184 i 185 u.g.n. oraz art. 200-203 k.c. • Naruszenie przepisów postępowania przez nieuwzględnienie faktów powszechnie znanych (art. 228 § 1 k.p.c.) • Naruszenie przepisów postępowania przez bezpodstawne odrzucenie wniosku o powołanie biegłego (art. 278 k.p.c.)
Godne uwagi sformułowania
„... wynagrodzenie w kwocie 15% czystego dochodu miesięcznie” • „... w umowach należy przede wszystkim badać zamiar stron i cel umowy, a dopiero w dalszej kolejności ma znaczenie dosłowne jej brzmienie.” • „... dowód z opinii biegłego powinien być przeprowadzony tylko w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych.” • „... przedmiotem powszechnej znajomości mogą być fakty, a nie prawo.”
Skład orzekający
Tadeusz Żyznowski
przewodniczący-sprawozdawca
Mirosław Bączyk
członek
Barbara Myszka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja umowy zarządu nieruchomością, zakres uprawnień zarządcy, zasady wykładni umów (art. 65 k.c.), dopuszczalność dowodu z opinii biegłego w sprawach cywilnych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej umowy i stanu faktycznego; orzeczenie Sądu Najwyższego ma jednak ogólne znaczenie dla wykładni prawa.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy interpretacji umowy zarządu nieruchomością i zakresu uprawnień zarządcy, co jest istotne dla praktyków prawa cywilnego, choć stan faktyczny nie jest wyjątkowo ciekawy.
“Czy zarządca nieruchomości może sam decydować o wysokości czynszu? Sąd Najwyższy wyjaśnia granice umocowania.”
Dane finansowe
WPS: 22 382,84 PLN
koszty ubezpieczenia: 80,5 PLN
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.