III CZP 77/10

Uchwała z dnia 22 października 2010 r., III CZP 77/10 
 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący) 
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca) 
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "N.S." w T. 
przy uczestnictwie Zofii U. w przedmiocie dokonania czynności notarialnej, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 października 
2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Toruniu 
postanowieniem z dnia 9 czerwca 2010 r.: 
"1. Czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej uprawniony jest do podjęcia uchwały 
zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali 
mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości wydaną w trybie 
art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 
(jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz 
2. czy zróżnicowanie wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości 
wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu ujawnione w księdze 
wieczystej może stać na przeszkodzie ustanowieniu odrębnej własności kolejnych 
lokali?". 
podjął uchwałę: 
 

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie art. 42 ust. 2 ustawy z 
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 
2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), nie jest uprawniony do podjęcia uchwały 
zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich 
lokali mieszkalnych i udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. 
Jeżeli istnieje ważna uchwała zarządu spółdzielni określająca wielkość 
udziału w nieruchomości wspólnej, to nie ma przeszkód do ustanowienia 
odrębnej własności lokalu, nawet wtedy, gdy na podstawie zmieniającej ją 
uchwały zarządu, która jest nieważna, wpisano już do księgi wieczystej 
udziały w nieruchomości wspólnej w nieprawidłowej wysokości. 
 
Uzasadnienie 
 
Notariusz Tomasz O. odmówił wnioskodawcy Spółdzielni Mieszkaniowej 
"N.S." w T. dokonania czynności notarialnej ustanowienia na rzecz Zofii U. odrębnej 
własności lokalu mieszkalnego nr 21 położonego w T. przy ulicy W. nr 7B, 
wyodrębnionego z nieruchomości wskazanej w uchwale zarządu Spółdzielni z dnia 
20 lutego 2006 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w 
nieruchomości mieszkalnej "R." oraz w uchwale zarządu Spółdzielni z dnia 29 
września 2008 r. określającej przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości 
mieszkalnej "R.". 
Notariusz, powołując się na przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o 
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ustawy z 
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m."), uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa, 
wydając dwie uchwały określające zróżnicowaną wielkość udziałów we 
współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego 
lokalu, doprowadziła do stanu niezgodnego z prawem, w którym w księdze 
wieczystej występują dwa różne ułamki określające wielkość udziałów. Jego 
zdaniem, stoi to na przeszkodzie ustanawianiu odrębnej własności lokali do czasu 
ujednolicenia ułamka określającego wielkość udziałów współwłaścicieli. 
Sąd Okręgowy w Toruniu rozpoznając zażalenia Spółdzielni od decyzji 
notariusza Tomasza O. powziął istotne wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. 

przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne 
przytoczone na wstępie. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej, 
który na podstawie art. 42 ust. 2 u.s.m. podjął uchwałę, określającą przedmiot 
odrębnej własności lokali w określonej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, 
może w tym samym trybie podjąć kolejną uchwałę, w której odmiennie określi 
udziały w nieruchomości wspólnej właścicieli poszczególnych lokali. Poszukując 
odpowiedzi na to pytanie należy zauważyć, że zgodnie z art. 42 w związku z art. 1 
ust. 3 i 5 u.s.m., zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma prawo decydowania o 
przedmiocie odrębnej własności lokali i związanym z nią udziale w nieruchomości 
wspólnej tylko w odniesieniu do nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Co 
do zasady brak więc podstaw prawnych do decydowania o zmianie udziału w 
nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną własnością spółdzielni, lecz 
stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali. Podstawy takiej nie stwarza 
też art. 27 u.s.m., z którego wynika tylko uprawnienie spółdzielni do zarządu 
nieruchomością, której jest współwłaścicielem. Zarząd nieruchomością wspólną nie 
obejmuje prawa rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej nienależącymi 
do spółdzielni, takie bowiem uprawnienie, jako stanowiące ograniczenie prawa 
własności, musiałoby mieć swoją wyraźną podstawę ustawową. Należy wobec tego 
uznać, że w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brak podstawy 
prawnej do zmiany, na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 u.s.m., 
wielkości udziału w nieruchomości wspólnej należącej do spółdzielni i właścicieli 
lokali, na rzecz których powstała już odrębna ich własność. Jeżeli więc na 
podstawie pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni ustanowiono już odrębną 
własność choćby jednego lokalu, zarząd spółdzielni nie może określić innego 
udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni i właściciela lokalu, 
gdyż brak do tego podstaw prawnych. Taka uchwała może natomiast być 
skutecznie podjęta i stanowić podstawę ustanowienia odrębnej własności lokali na 
nieruchomości spółdzielczej, jeżeli na podstawie pierwotnej uchwały nie 
ustanowiono jeszcze odrębnej własności żadnego lokalu. 
Jeżeli jednak, jak w rozpoznawanej sprawie, powstała już odrębna własność 
lokali na podstawie ważnej pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni oraz na 
podstawie drugiej nieważnej uchwały zarządu, należy uznać, że istnieją podstawy 

do ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości spółdzielni na 
podstawie ważnej uchwały zarządu podjętej na podstawie art. 42 u.s.m. Wobec 
tego brak podstaw do odmowy przez notariusza ustanowienia odrębnej własności 
kolejnego lokalu, jeżeli jest on wskazany w pierwszej uchwale, w której został 
określony udział w nieruchomości wspólnej. W razie ustanowienia odrębnej 
własności lokali na podstawie drugiej uchwały, ujawnione w księdze wieczystej 
udziały w nieruchomości wspólnej powinny zostać zmienione, chyba że na nową 
wielkość udziałów wyrazi zgodę, w formie aktu notarialnego, spółdzielnia oraz 
pozostali współwłaściciele nieruchomości, czyli właściciele lokali, których własność 
powstała na podstawie pierwszej uchwały zarządu spółdzielni. 
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. orzekł, jak w 
uchwale.