III CZP 50/07

Uchwała z dnia 20 czerwca 2007 r., III CZP 50/07 
 
Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Tadeusz Żyznowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "I.I.", spółki z o.o. w S. przy uczestnictwie 
BPH Banku Hipotecznego S.A. z siedzibą w W. o wpis hipotek do księgi wieczystej, 
po rozstrzygnięciu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 czerwca 2007 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie 
postanowieniem z dnia 9 marca 2007 r.: 
"Czy przepis art. 95 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665) w brzmieniu ustalonym ustawą z 1 kwietnia 
2004 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe i o zmianie innych ustaw (Dz.U. Nr 91, 
poz. 870) jest przepisem szczególnym (lex specialis) w stosunku do przepisu art. 31 
ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; innymi słowy: czy od 1 maja 
2004 r. wystarczającą podstawą wpisu hipoteki na rzecz banku jest – obok 
dokumentów bankowych wymienionych w art. 95 ust. 1 prawa bankowego – 
oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku lub 
o zmianie treści już wpisanej hipoteki złożone w zwykłej formie pisemnej bez 
notarialnego poświadczenia podpisu właściciela?" 
podjął uchwałę: 
 
Artykuł 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) jest przepisem szczególnym w 
stosunku do art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach 
wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne 
wyłoniło się w sprawie, w której Sąd Rejonowy w Koszalinie oddalił wniosek o wpis 

zmiany hipoteki ustanowionej na rzecz banku z powodu nieprzedłożenia przez 
wnioskodawcę, będącego dłużnikiem – mimo wezwania – oświadczenia o zmianie 
treści hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym. 
Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w Koszalinie powziął poważne 
wątpliwości ujęte w przedstawionym zagadnieniu, które w istocie – mimo niezbyt 
klarownego ujęcia – dotyczą stosunku art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – 
Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm. – dalej: 
"Pr.bank.") do art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i 
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") 
oraz formy, w jakiej powinno być złożone oświadczenie właściciela nieruchomości o 
ustanowieniu hipoteki, jeżeli stanowi podstawę wpisu łącznie z dokumentami 
bankowymi. Źródłem wątpliwości jest brak jednolitego stanowiska orzecznictwa co 
do wykładni art. 95 Pr.bank. i rozbieżna praktyka sądów wieczystoksięgowych w 
przedmiocie podstawy wpisu hipoteki bankowej. 
Sąd Okręgowy nie podzielił poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w 
postanowieniu z dnia 15 października 2004 r., II CK 76/04 (nie publ.), że 
oświadczenie właściciela nieruchomości, o którym mowa w art. 95 ust. 4 Pr.bank., 
stanowi podstawę wpisu hipoteki, jeżeli podpis jest notarialnie poświadczony, i 
przyjął, iż art. 95 ust. 4 stanowi lex specialis w stosunku do art. 245 § 2 k.c., 
natomiast co do oświadczenia właściciela nieruchomości ustanawiającego hipotekę 
na rzecz banku zawiera minimum wymagań formalnych, stanowiąc, że powinno być 
ono złożone w formie pisemnej. Zdaniem Sądu Okręgowego, nie powoduje to 
zagrożenia dla pewności obrotu prawnego, gdyż banki we własnym interesie 
dokładnie sprawdzają tożsamość kredytobiorcy przed podpisaniem umowy. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia wymaga dokonania wykładni 
art. 95 Pr.bank. w powiązaniu z art. 245 § 2 k.c. oraz art. 31 i 32 u.k.w.h. Przy jej 
dokonaniu nie można pominąć zmian legislacyjnych art. 95 Pr.bank., 
spowodowanych rozbieżnością w orzecznictwie co do jego wykładni i stosowania. 
W okresie obowiązywania ustawy  z dnia  31 stycznia 1989 r. – Prawo 
bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1992 r. Nr 72, poz. 359 ze zm. – dalej: "Pr.bank. z 
1989 r.") hipotekę bankową regulował art. 50 ust. 1, według którego wystawione 
przez banki dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu, jego wysokość, zasady 
oprocentowania i warunki spłaty były podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej 

nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy. W orzecznictwie przeważał 
pogląd, że przepis ten wprowadzał uproszczony tryb ustanawiania hipoteki 
umownej i stanowił wyjątek od regulacji zawartych w art. 245 § 1 i 2 k.c. w zakresie 
zastrzeżonej nim formy oraz w art. 32 u.k.w.h., określającym podstawę wpisu (por. 
postanowienie Sądu Najwyższego  z dnia 13 września 1995 r., II CRN 82/95, OSNC 
1995, nr 12, poz. 185, i uchwała Sądu Najwyższego  z dnia 5 października 1995 r., 
III CZP 129/95, OSNC 1996, nr 1, poz. 14). Unormowanie art. 50 ust.1 Pr.bank. 
uważano powszechnie za przywilej banków, a także kredytobiorców, którzy 
oszczędzali wydatki na sporządzenie aktu notarialnego. 
Takiego wyjątku nie stanowił regulujący hipotekę bankową art. 95 Pr.bank., 
stanowiący, że księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez 
osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków 
majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten 
sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań mają 
moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania 
wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych. Na gruncie tego przepisu, 
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 kwietnia 1998r., III CZP 10/98 (OSNC 1998, nr 
10, poz. 154) stwierdził, że podstawę wpisu w księdze wieczystej hipoteki na rzecz 
banku stanowią dokumenty bankowe łącznie z oświadczeniem właściciela 
nieruchomości lub innej osoby, której prawo ma być obciążone hipoteką, złożonym 
w formie aktu notarialnego. 
W wyniku nowelizacji Prawa bankowego, dokonanej ustawą z dnia 9 kwietnia 
1999 r. o zmianie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych 
innych ustaw (Dz.U. Nr 40, poz. 399), do treści art. 95 dodano zdanie drugie w 
brzmieniu: „dokumenty te są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej 
nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku”. Sąd Najwyższy dokonał 
wykładni tego przepisu w uchwale z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 21/01 (OSNC 
2002, nr 1, poz. 1), stwierdzając, że dokumenty w nim wymienione stanowią 
podstawę wpisu do księgi wieczystej, jeżeli oświadczenie woli o ustanowieniu 
hipoteki na rzecz banku złożone zostało w formie aktu notarialnego. Sąd Najwyższy 
dostrzegł podobieństwo znowelizowanego art. 95 Pr.bank. do art. 50 Pr.bank. z 
1989 r., jednakże uznał, że powielanie interpretacji tego przepisu przy wykładni art. 
95 nie jest uzasadnione, u podstaw zmian art. 95 legło bowiem założenie, iż 
szczególne uprawnienia banków w przedmiocie zabezpieczenia ich wierzytelności 

mają charakter cywilnoprawny, zatem zasada równości stron wymaga objęcia 
ochroną dłużnika, który w stosunkach z bankiem, mającym przewagę ekonomiczną, 
jest stroną słabszą. (...) 
Dokonując wykładni art. 95 Pr.bank. w brzmieniu określonym ustawą z dnia 1 
kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo bankowe oraz o zmianie innych ustaw 
(Dz.U. Nr 91, poz. 870), obowiązującym od dnia 1 maja 2004 r., Sąd Najwyższy w 
postanowieniu z dnia 15 października 2004 r., II CK 76/04 (nie publ.) stwierdził, że 
art. 95 ust. 4 Pr.bank. traktuje oświadczenie właściciela nieruchomości jako 
dokument świadczący o istnieniu pewnego stanu prawnego nieruchomości. Dla 
jego pewności niezbędne jest, by oświadczenie takie zostało złożone w oryginale, 
określało sumę ustanowienia hipoteki oraz było aktualne na datę dokonania wpisu, 
a podpis właściciela był notarialnie poświadczony. 
Co do formy oświadczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się w postanowieniu 
z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 148/04 (nie publ.), stwierdzając, że wymagane w 
art. 95 ust. 4 Pr.bank. oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu 
hipoteki stanowi podstawę wpisu hipoteki tylko wtedy, gdy jest oryginalne, aktualne 
w chwili wpisu i określa sumę hipoteki, a podpis właściciela jest notarialnie 
poświadczony. Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 
stycznia 2005 r., V CK 304/04 (nie publ.), uznał bowiem, że wystarczającą 
podstawę wpisu hipoteki stanowi oświadczenie właściciela nieruchomości w formie 
pisemnej, lecz nie przedstawił szerszej argumentacji tego stanowiska. Takie 
poglądy co do formy pisemnej oświadczenia prezentują przedstawiciele doktryny, 
nie zajmują jednak zdecydowanego stanowiska co do tego, czy stanowi ono 
podstawę wpisu hipoteki. 
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma 
wyjaśnienie kwestii wstępnej, sprowadzającej się do udzielenia odpowiedzi na 
pytanie, czy omawiane oświadczenie stanowi podstawę wpisu hipoteki bankowej. 
W nauce prawa wyróżnia się dwa systemy dokonywania wpisów do ksiąg 
wieczystych: system oparty na zasadzie legalizmu materialnego oraz system 
realizujący zasadę konsensu formalnego. W polskim prawie obowiązuje zasada 
legalizmu materialnego wyrażona w art. 31 ust. 2 u.k.w.h., według którego wpis 
potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a 
rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana 
orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Wyjątki od tej zasady, 

realizujące zasadę konsensu formalnego lub zasadę oświadczenia jednej strony, 
muszą wynikać z przepisu ustawy. Wyjątek taki zawiera art. 32 ust. 1 u.k.w.h., 
według którego podstawą wpisu ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki, 
może być oświadczenie właściciela nieruchomości. 
Podstawę wpisu hipoteki bankowej reguluje art. 95 ust. 3 Pr.bank., według 
którego podstawę tę stanowią dokumenty, o których mowa w ust. 1. Przepis ten nie 
wymienia natomiast ust. 4, w którym jest mowa o wspomnianym oświadczeniu 
właściciela nieruchomości, mimo że oświadczenia tego nie ma wśród dokumentów 
określonych w ust. 1. 
Jednoznaczne brzmienie art. 95 ust. 3 oznacza, że dokumenty bankowe 
wymienione w art. 95 ust. 1 stanowią samodzielną podstawę wpisu hipoteki. 
Takiego waloru nie można natomiast przyznać oświadczeniu właściciela 
nieruchomości, o którym mowa w art. 95 ust. 4, a które powinno być złożone w 
formie pisemnej pod rygorem nieważności, gdyby bowiem wolą ustawodawcy było 
uznanie za tę podstawę także omawianego oświadczenia właściciela 
nieruchomości, to dałby temu wyraz w treści art. 95 ust. 3. 
Według utrwalonych w orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa, 
podstawowe znaczenie ma wykładnia językowa, a dopiero gdy ona zawodzi, 
prowadząc do wyników niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem 
ustawodawcy i celem jaki ma realizować dana norma, należy sięgać do dyrektyw 
wykładni systemowej i funkcjonalnej. Innymi słowy, odstępstwo od jasnego i 
oczywistego sensu przepisu wyznaczonego jego jednoznacznym brzmieniem mogą 
uzasadniać tylko szczególnie istotne i doniosłe racje prawne, społeczne lub 
ekonomiczne, a jeśli takie nie zachodzą, należy oprzeć się na wykładni językowej. 
Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału 
Konstytucyjnego (por. orzeczenie z dnia 28 maja 1986 r., U 1/86, OTK 1986, poz. 2 
i z dnia 5 listopada 1986 r., U 5/86, OTK 1986, poz. 1) oraz w orzecznictwie Sądu 
Najwyższego (por. uzasadnienie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 14 
października 2004 r., III CZP 37/04, OSNC 2005, nr 3, poz. 42, wyrok z dnia 21 
lipca 2004 r., V CK 21/04, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 137, i uchwała  z dnia 20 lipca 
2005 r., I KZP 18/05, OSNKW 2005, nr 9, poz. 74). 
Przy ocenie, czy art. 95 ust. 3 Pr.bank. można prawidłowo odczytać tylko przy 
zastosowaniu wykładni językowej, należy mieć na względzie uzasadnienie 
rządowego projektu ustawy nowelizującej art. 95 Pr.bank., z którego jednoznacznie 

wynika, że intencją normodawcy było wykluczenie przyjętej przez Sąd Najwyższy w 
uchwale z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 21/01 (OSNC 2002, nr 1, poz. 5) 
konieczności zachowania formy aktu notarialnego oświadczenia właściciela 
nieruchomości, o którym mowa w art. 95 ust. 4, i odformalizowanie trybu 
ustanawiania hipoteki bankowej. Nie można więc pomijać tej rationis legis i 
zakładać, że redakcja art. 95 Pr.bank. jest wynikiem przeoczenia ustawodawcy. 
Przeciwnie, gdyby jego wolą było uznanie omawianego oświadczenia właściciela 
nieruchomości za podstawę wpisu hipoteki, to dałby temu wyraz w brzmieniu tego 
przepisu. Odmienny pogląd oznacza podważanie racji, które legły u podstaw zmian 
legislacyjnych art. 95 Pr.bank., inspirowanych przez powołane orzecznictwo 
dotyczące wykładni tego przepisu. W konsekwencji trzeba przyjąć, że dokumenty 
bankowe wymienione w art. 95 ust. 1 Pr.bank. stanowią samodzielną podstawę 
wpisu hipoteki bankowej. 
Do takiego wniosku prowadzi też analiza art. 95 Pr.bank. w powiązaniu z art. 
31 ust. 1 u.k.w.h., stanowiącym, że wpis może być dokonany na podstawie 
dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie 
przewidują innej formy dokumentu. Przepis ten dotyczy dokumentów stanowiących 
podstawę wpisu, jednak nie ma on zastosowania nawet do tych dokumentów, gdy 
przepisy szczególne przewidują inną formę. Takim przepisem szczególnym jest 
właśnie art. 95 Pr.bank., gdyż w sposób całościowy reguluje podstawę wpisu 
hipoteki bankowej, którą stanowią dokumenty bankowe wymienione w art. 95 ust. 1. 
Zagadnienie stosunku legis specialis do legis generalis wyłożył Sąd 
Najwyższy w uzasadnieniu uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 14 stycznia 
1960 r., 1 CO 45/59 (OSN 1961, nr 1, poz. 1), stwierdzając, że stosunek ten może 
wchodzić w rachubę tylko jako jedna z postaci tzw. zbiegu norm prawnych, tj. 
sytuacji, w której ten sam stan faktyczny daje się podciągnąć pod więcej niż jeden 
przepis prawa. Przy założeniu, że co najmniej dwie normy w swoich hipotezach 
zawierają wszystkie elementy stanu faktycznego, o który chodzi, za przepis 
szczególny należy uznać tę normę, której hipoteza jest węższa. Jeśli więc podstawą 
wpisu hipoteki bankowej są dokumenty bankowe wymienione w art. 95 ust. 1 
Pr.bank., przepis art. 31 ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania, gdyż art. 95 ust. 3 
Pr.bank. przewiduje „inną formę dokumentu”. Dokumentem tym są dokumenty 
bankowe wymienione w art. 95 ust. 1, sporządzone w przepisanej formie i mające 

moc prawną dokumentów urzędowych. One też stanowią samodzielną podstawę 
wpisu hipoteki bankowej. 
Przyjęta wykładnia art. 95 Pr.bank. nie pozwala na podzielenie stanowiska 
Sądu Najwyższego wyrażonego w orzeczeniu z dnia 15 października 2004 r., II CK 
76/04 (nie publ.). 
Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 § 1 i 2 k.p.c., podjął 
uchwałę, jak na wstępie.