III CZP 5/10

Uchwała z dnia 19 marca 2010 r., III CZP 5/10 
 
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Dariusz Dończyk 
Sędzia SN Marek Sychowicz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Małgorzaty U. i Bartosza Ś. przy 
uczestnictwie Katarzyny B. o wpis prawa własności, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 marca 2010 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27 
października 2009 r.: 
„Czy w przypadku zawarcia umowy zamiany i darowizny, której przedmiotem 
jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym 
współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego lokalu przysługuje – w 
świetle art. 172 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach 
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) – prawo 
pierwokupu?” 
podjął uchwałę: 
 
W przypadku zawarcia umowy zamiany, której przedmiotem jest 
ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 
pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego 
lokalu nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172 ust. 6 
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie 
postanowieniem z dnia 28 maja 2009 r. oddalił wniosek Małgorzaty U. i Bartosza Ś. 
o wpis w dziale II księgi wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
mieszkalnego. Z ustaleń wynika, że Bartosz Ś. był współuprawniony w 1/2 części 

do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a Małgorzacie 
U. przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do innego lokalu. 
Wnioskodawcy zawarli bezwarunkową umowę, mocą której Bartosz Ś. zamienił 
przysługujący mu udział na udział w 1/2 części prawa dotychczas przysługującego 
Małgorzacie U., a ponadto Małgorzata U. darowała Bartoszowi Ś. pozostały jej 
udział w spółdzielczym prawie do lokalu. W ocenie Sądu Rejonowego, umowa 
zobowiązująca do zamiany udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do 
lokalu powinna zostać zawarta pod warunkiem, że osoba współuprawniona nie 
wykona prawa pierwokupu, a umowa bezwarunkowa jest nieważna. 
Przy rozpoznaniu apelacji wnioskodawców od tego postanowienia Sąd 
Okręgowy w Szczecinie przedstawił zagadnienie prawne, sformułowane na wstępie. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Z dniem 15 stycznia 2003 r. do ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o 
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze 
zm. – dalej: "u.s.m.") został dodany art. 172, z którego ust. 6 wynika, że zbywalne 
jest nie tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lecz również udział w 
takim prawie. Przepis ten stanowi także, że pozostałym współuprawnionym z tytułu 
własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia 
ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo 
bez zawiadomienia uprawnionych w zbyciu lub z podaniem im do wiadomości 
istotnych postanowień umowy niezgodne rzeczywistością jest nieważna. 
Ze względu na użycie przez ustawodawcę pojęcia „zbycia” może się 
wydawać, że prawo pierwokupu dotyczy nie tylko umowy sprzedaży, ale wszystkich 
przypadków przeniesienia udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do 
lokalu na podstawie jakiejkolwiek umowy, także na podstawie umowy zamiany. Nie 
można jednak abstrahować od tego, że istota prawa pierwokupu, sposób jego 
wykonania i skutki określone zostały w przepisach kodeksu cywilnego (art. 596-
602), a model prawa pierwokupu jest ściśle związany z umową sprzedaży. 
Stosownie do art. 596 k.c., jeżeli ustawa lub czynność prawa zastrzega dla jednej 
ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona 
sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów 
szczególnych przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 600 § 1 k.c., przez 
wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między uprawnionym a 

zobowiązanym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez 
zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. 
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczególnych przepisów 
regulujących sposób wykonania prawa pierwokupu i jego skutki, zatem ma 
zastosowanie art. 600 § 1 k.c., który odnosi się wprost do umowy sprzedaży. Do 
umowy zamiany nie może być stosowany nawet przez analogię ze względu na brak 
przedmiotu świadczenia wzajemnego po stronie uprawnionego do pierwokupu; 
zamiana dotyczy prawa do rzeczy oznaczonej co do tożsamości i przedmiotem 
świadczenia wzajemnego dysponuje wyłącznie osoba trzecia. Przyjęcie więc, że na 
podstawie art. 172 ust. 6 u.s.m. prawo pierwokupu przysługuje nie tylko w razie 
umowy sprzedaży udziału we własnościowym prawie do lokalu, ale również w 
przypadku zamiany, powodowałoby niewykonalność tego prawa, a nie można 
przypisywać ustawodawcy zamiaru ustanowienia niewykonalnego prawa 
pierwokupu. Prowadzi to do wniosku, że w art. 172 ust. 6 u.s.m. posłużono się 
nieprecyzyjnie pojęciem zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu; w rzeczywistości nie chodzi w tym przepisie o umowę zbycia, lecz 
tylko i wyłącznie o umowę sprzedaży. 
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął 
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.