III CZP 104/10

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 
 
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski 
Sędzia SA Anna Kozłowska 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ryszarda P. przeciwko 
Mieczysławowi R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez 
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 6 października 2010 r.: 
"Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i 
przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie 
pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia 
odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia 
nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu, 
kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody 
obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu 
stanowiącego przedmiot umowy?" 
podjął uchwałę: 
 
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy 
deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń 
odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 19 maja 2010 r. uwzględnił 
częściowo powództwo Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę, 
ustalając, że strony łączyły dwie umowy, w których pozwany, realizujący budowę 
osiedla mieszkaniowego przy ul. B. w W., jako „sprzedawca" zobowiązał się wobec 
powoda jako „nabywcy" do wybudowania i sprzedaży określonych lokali 
mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał 

w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i 
wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści 
utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd przyjął, że 
strony zawarły umowy deweloperskie. Są to umowy nienazwane, niebędące 
umowami przedwstępnymi; zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje 
ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w 
pełnej wysokości na podstawie art. 471 k.c. 
Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało przytoczone na wstępie 
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny 
przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – do rozstrzygnięcia Sądowi 
Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma 
kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu deweloperską, zawartej w 
formie pisemnej. Kwestia ta pojawiała się już w orzecznictwie Sądu Najwyższego 
oraz była przedmiotem rozważań doktryny. Część autorów wyraża pogląd, że art. 9 
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 
80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") w sposób wyczerpujący określa wymagania 
formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego 
przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w 
bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może 
prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie 
aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną. 
Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne 
powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne 
zobowiązania po obu stronach, wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej. 
Zauważa się, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby 
w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów ze względu na ograniczony 
zakres odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w art. 390 k.c. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa 
deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może 
wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (por. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130 
oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s. 

341). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest 
umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i nast. k.c. 
(wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 
7-8, poz. 130, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, nie publ., z dnia 30 czerwca 
2004 r., IV CK 521/03, "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268, z dnia 8 sierpnia 2007 r., I 
CSK 177/07, OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 
463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s. 341). W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r. 
(V CSK 19/05, nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że niezachowanie formy 
notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej, 
zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na 
podstawie art. 390 k.c. 
Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie 
prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 
19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy 
przedwstępnej. Pogląd ten pomija, że umowa przedwstępna nie ma samodzielnego 
charakteru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy 
przyrzeczonej. Ścisły związek między umową przedwstępną a przyrzeczoną 
powoduje, że umowa przedwstępna nieraz nabiera właściwości konkretnej umowy 
przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie ma rozbudowanej 
charakterystyki własnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów 
przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy 
przyrzeczonej prowadzą. Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy 
i ma służyć umowa przedwstępna, wiąże się „instrumentarium” prawne 
przewidziane przez ustawodawcę dla tej umowy, mające ograniczony, ale 
jednocześnie szczególny charakter. 
W przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej 
szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być 
zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia 
umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.). Z drugiej strony mocno ograniczono 
regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 k.c.), 
natomiast pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony. Takie 
uregulowanie wynika ze wskazanego już wąskiego celu umowy przedwstępnej; 
umowa ta nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu 

społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na 
stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej. 
Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie 
zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie 
pisemnej, mająca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany 
świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej 
stosunek prawny ma charakter samodzielny; nie można go sprowadzać jedynie do 
zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się 
powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie 
zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu 
umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia 
własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, 
sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, 
wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie 
miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp. 
Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu 
inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej 
części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten 
obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje 
przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu 
inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta. 
Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności 
dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV 
CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze 
mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w 
ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania 
inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się 
elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z 
zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do 
ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy 
właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje 
nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń 
rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 u.w.l. 
Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu, 

dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z 
należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia 
deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego 
kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy 
deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń 
odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą 
pełnego wyrównania szkody. 
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.