III CZP 104/10
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w Izbie Cywilnej rozpoznał zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, dotyczące możliwości dochodzenia przez kontrahenta dewelopera roszczeń odszkodowawczych obejmujących utratę spodziewanych korzyści, w sytuacji gdy umowa deweloperska została zawarta w zwykłej formie pisemnej i nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Sąd Najwyższy, opierając się na dominującym orzecznictwie i doktrynie, uznał, że pisemna umowa deweloperska jest ważna, choć nie wywołuje skutków prawnych przewidzianych w art. 9 ustawy o własności lokali. Podkreślono, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, lecz samodzielnym, nienazwanym stosunkiem prawnym o charakterze mieszanym, łączącym elementy różnych umów nazwanych. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania takiej umowy, kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., które powinno obejmować pełne wyrównanie poniesionej szkody, w tym utracone korzyści, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUgruntowanie stanowiska, że pisemna umowa deweloperska jest ważna i pozwala na dochodzenie pełnego odszkodowania na podstawie art. 471 k.c., nawet jeśli nie została zawarta w formie aktu notarialnego.
Dotyczy umów zawartych w zwykłej formie pisemnej, nie w formie aktu notarialnego. Nie wywołuje skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (np. wpis do księgi wieczystej).
Zagadnienia prawne (1)
Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu, kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.
Uzasadnienie
Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, stanowi samodzielny stosunek prawny, a nie umowę przedwstępną. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności, ale ogranicza roszczenia rzeczowe. Kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu na podstawie art. 471 k.c., obejmujące pełne wyrównanie szkody, w tym utraconych korzyści.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Ryszard P. | osoba_fizyczna | powód |
| Mieczysław R. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (3)
Główne
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
Pomocnicze
k.c. art. 390
Kodeks cywilny
Przepisy dotyczące umowy przedwstępnej, w tym skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i odpowiedzialność odszkodowawcza, nie mają zastosowania do umowy deweloperskiej.
u.w.l. art. 9
Ustawa o własności lokali
Wymagania formalne dotyczące umowy deweloperskiej określone w art. 9 u.w.l. (forma aktu notarialnego) nie są warunkiem ważności umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej, ale pozbawiają kontrahenta roszczeń rzeczowych i ochrony przewidzianej w ust. 3.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pisemna umowa deweloperska jest ważna i stanowi samodzielny stosunek prawny, a nie umowę przedwstępną. • Niewykonanie umowy deweloperskiej uprawnia do dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. • Szkoda obejmuje utracone korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu.
Odrzucone argumenty
Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest nieważna. • Umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy przedwstępnej, a roszczenia odszkodowawcze należy dochodzić na podstawie art. 390 k.c.
Godne uwagi sformułowania
umowa deweloperska to specyficzne powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło • umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną • umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym • zasada pełnego wyrównania szkody
Skład orzekający
Marian Kocon
przewodniczący-sprawozdawca
Krzysztof Pietrzykowski
członek
Anna Kozłowska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ugruntowanie stanowiska, że pisemna umowa deweloperska jest ważna i pozwala na dochodzenie pełnego odszkodowania na podstawie art. 471 k.c., nawet jeśli nie została zawarta w formie aktu notarialnego."
Ograniczenia: Dotyczy umów zawartych w zwykłej formie pisemnej, nie w formie aktu notarialnego. Nie wywołuje skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (np. wpis do księgi wieczystej).
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Orzeczenie jest bardzo istotne dla rynku nieruchomości i dla osób zawierających umowy deweloperskie, wyjaśniając kluczowe kwestie odpowiedzialności dewelopera i praw konsumenta.
“Umowa deweloperska na piśmie? Sąd Najwyższy wyjaśnia, jakie masz prawa do odszkodowania!”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.