III CZP 100/10

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 100/10 
 
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
Sędzia SA Anna Kozłowska 
 
Sąd Najwyższy w sprawie zażalenia S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na 
odmowę dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na 
posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Suwałkach postanowieniem z dnia 25 
sierpnia 2010 r.: 
„Czy dopuszczalne jest ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu 
(garażu) w budynku posadowionym na nieruchomości (prawie użytkowania 
wieczystego gruntu) składającej się z więcej niż jednej wyodrębnionych geodezyjnie 
i nie sąsiadujących ze sobą działek?" 
podjął uchwałę: 
 
Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w 
budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności 
lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także 
wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych 
geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek. 
 
Uzasadnienie 
 
Dnia 12 maja 1990 r. notariusz odmówił – powołując się na art. 1714 ustawy z 
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") – sporządzenia umowy ustanowienia 
odrębnej własności lokalu (garażu) i przeniesienia jego własności na osoby, którym 
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu (garażu). Podkreślił, 
że budynek, w którym znajduje się garaż, stanowi własność S. Spółdzielni 
Mieszkaniowej w S. i znajduje się na nieruchomości gruntowej złożonej z czterech 

działek geodezyjnych, które nie graniczą ze sobą, a między nimi znajduje się 
siedem innych działek stanowiących własność osób trzecich. Nieruchomość ta jest 
własnością Gminy S. i została oddana Spółdzielni w użytkowanie wieczyste. 
Zdaniem notariusza, wspomniana nieruchomość nie może stanowić nieruchomości 
wspólnej, z której zostaną wyodrębnione części budynków stanowiących odrębne 
lokale, gdyż każda z działek stanowi odrębny przedmiot własności, jest otoczona 
innymi nieruchomościami i stanowi zabudowaną budynkiem garażu nieruchomość. 
Przy rozpoznawaniu zażalenia Spółdzielni Sąd Okręgowy w Suwałkach 
powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do 
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą tego, czy sposób korzystania z 
nieruchomości gruntowej, całkowicie zajętej przez znajdujące na niej garaże, 
pozwala uznać, iż istnieje nieruchomość wspólna w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy 
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 
903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Sąd Okręgowy pominął jednak kwestię statusu 
prawnego budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej w sytuacji, w 
której każdy z nich zawiera jeden samodzielny lokal o innym przeznaczeniu (garaż). 
Ustawa o własności lokali z natury rzeczy nie reguluje takiej sytuacji, problem 
bowiem ustanowienia odrębnej własności lokalu może, według tej ustawy, powstać 
dopiero wtedy, gdy w budynku znajdują się co najmniej dwa samodzielne lokale. Z 
tego względu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10 
(OSNC 2011, nr 5, poz. 57), trafnie przyjął, że w budynku, który obejmuje tylko 
jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. 
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje w art. 2 ust. 2 dom 
jednorodzinny jako dom mieszkalny oraz samodzielną część domu bliźniaczego lub 
szeregowego, przeznaczoną przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb 
mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, do domów jednorodzinnych stosuje się 
przepisy ustawy dotyczące lokali odpowiednio (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 
dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10, "Biuletyn SN" 2011, nr 1, s. 12). Można 
zatem przyjąć, że domem jednorodzinnym jest taki budynek, który zawiera jeden 
lokal mieszkalny. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje natomiast 
domu, który zawiera jeden lokal o innym przeznaczeniu (dawny lokal użytkowy, 
garaż). Powstaje w związku z tym pytanie, czy w takiej sytuacji osoba, której 

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu, może skutecznie 
żądać ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu na podstawie art. 1714 
u.s.m. 
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 (nie publ.) 
podkreślił, że jeżeli spółdzielcze prawo zostało ustanowione do lokalu użytkowego 
obejmującego cały pawilon handlowy i zostały spełnione inne przesłanki 
wymienione w art. 1714 u.s.m., można skutecznie żądać od spółdzielni wykonania 
obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności takiego lokalu. Uprawnienia 
wynikającego z art. 1714 u.s.m. nie może wówczas przekreślać art. 3 u.w.l., 
ponieważ przepis ten ma charakter techniczny i w konkretnym przypadku 
nieruchomość wspólną stanowić może jedynie grunt, tj. działka na której położony 
jest budynek. Pogląd ten został potwierdzony przez Sąd Najwyższy w uchwale z 
dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w 
budynku znajduje się tylko jeden lokal, co uniemożliwia ustanowienie jego odrębnej 
własności, osobie uprawnionej przysługuje roszczenie o przeniesienie własności 
budynku wraz z prawem do działki na podstawie stosowanego w drodze analogii 
art. 52 u.s.m. 
Podzielając co do zasady stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z 
dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110) i w uchwale z 
dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, które różnią się wskazaniem podstawy 
prawnej roszczenia (art. 1714 albo art. 52 u.s.m.), należy podkreślić, że zagadnienie 
rozstrzygnięte w niniejszej sprawie dotyczy innego stanu faktycznego. 
Nieruchomość gruntowa znajdująca się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni 
obejmuje cztery wydzielone geodezyjnie i niesąsiadujące z sobą działki, z których 
każda jest zabudowana budynkiem garażowym. Zgodnie z koncepcją 
wieczystoksięgowego wyodrębnienia nieruchomości, działki gruntu stanowiące 
własność tej samej osoby i graniczące ze sobą, objęte oddzielnymi księgami 
wieczystymi, są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., 
jednakże odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej 
(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, 
OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Oceny tej nie zmienia w niniejszej sprawie 
okoliczność, że działki gruntu nie sąsiadują ze sobą, skoro możliwość istnienia 
jednej nieruchomości wynika w takiej sytuacji wprost z art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 
1361 ze zm.). (...) 
Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części 
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, grunt 
zatem zawsze współtworzy nieruchomość wspólną. Do uznania gruntu za składnik 
nieruchomości wspólnej nie jest więc wymagane badanie, czy „służy on wyłącznie 
do użytku właścicieli lokali”; taka ocena jest potrzebna jedynie w odniesieniu do 
części budynku i urządzeń, których status prawny może kształtować się różnie w 
zależności od sposobu ich wykorzystania. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, czy 
uprawnieni z tytułu innych praw do lokali (garaży) będą mieli zapewniony 
rzeczywisty dostęp do całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. 
Przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie może być również 
akcentowana przez Sąd Okręgowy okoliczność, że ewentualny ułamkowy udział 
właściciela garażu w całej nieruchomości wspólnej (budynku i prawie użytkowania 
wieczystego gruntu) będzie się pokrywał z zajmowaną przez garaż działką. 
W badanej sytuacji podstawą określenia wielkości udziału będzie powierzchnia 
użytkowa lokalu, odniesiona do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. 
Jest to zwykły, odzwierciedlający zasadę wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l., sposób 
obliczania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Trudno stwierdzić, 
dlaczego, zdaniem Sądu Okręgowego, stosowanie tej reguły miałoby nie wchodzić 
w rachubę w niniejszej sprawie lub wręcz przemawiać przeciwko dopuszczalności 
ustanowienia odrębnej własności lokalu. 
Według art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l., samodzielność jest jedyną przesłanką 
wyodrębnienia własności lokalu. Skoro w niniejszej sprawie wymaganie to zostało 
spełnione, powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, do 
którego przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe, gdy bezspornie zostały 
spełnione również przesłanki określone w art. 1714 ust. 1 u.s.m. Zaprzeczeniem 
takiego wnioskowania byłoby uznanie, że wprawdzie lokal jest samodzielny, a 
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje uprawnionym osobom 
stosowne roszczenie, jednak ze względu na nietypową konfigurację gruntu nie jest 
możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu. Rodziłoby się pytanie, jaki sens 
ma przyznanie uprawnionym osobom roszczenia, którego nie można byłoby 
zrealizować ani na drodze sądowej, ani przez zawarcie umowy. 

W art. 1718 u.s.m. został unormowany szczególny przypadek nabycia 
własności lokalu wskutek przekształcenia z mocy prawa spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu z chwilą nabycia budynku lub udziału w budynku, 
obciążonego takim prawem, w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo 
postępowania egzekucyjnego przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, przez osobę, 
która nie jest inną spółdzielnią mieszkaniową. Przyjęcie konstrukcji nabycia 
własności lokalu ex lege pozwala przyjąć, że ustawodawca założył istnienie 
zupełnego systemu uzyskiwania prawa własności przez wszystkie podmioty, którym 
do chwili nabycia budynku lub udziału w budynku przysługiwało spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu. Sprzeczne z tym założeniem byłoby uznanie, że w 
przypadku posadowienia na nieruchomości budynku mieszczącego jeden lokal, 
unormowanie zamieszczone w art. 1718 u.s.m. nie wywołałoby skutku w postaci 
nabycia prawa własności tego lokalu. 
Z tych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w 
uchwale.