II SA/Wr 732/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła odmowy wydania przez Starostę Kłodzkiego, a następnie utrzymania w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w L. Skarb Państwa, reprezentowany przez Agencję O. R. we W., domagał się wydania takiego zaświadczenia, aby móc sprzedać ostatni pozostały w zasobach lokal. Organy administracji odmówiły, powołując się na brak uwzględnienia powierzchni loggii w powierzchni użytkowej lokalu oraz, w przypadku SKO, na nieaktualność dokumentacji technicznej z 2005 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uchylił zaskarżone postanowienie SKO oraz poprzedzające je postanowienie Starosty. Sąd uznał, że organy administracji naruszyły przepisy postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7, 77, 80 k.p.a., poprzez zaniechanie wszechstronnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz nierozpatrzenie wszystkich zarzutów skargi. Sąd podkreślił, że organy nie odniosły się w sposób merytoryczny do kluczowych argumentów strony skarżącej dotyczących art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali (zasada jednolitej metodologii obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej) oraz art. 8 § 2 k.p.a. (zasada pogłębiania zaufania do organów władzy publicznej, w kontekście utrwalonej praktyki organów w tym samym budynku). Sąd wskazał, że organy nie mogły opierać się na hipotetycznej możliwości zmiany stanu technicznego lokalu, a w przypadku wątpliwości powinny przeprowadzić postępowanie wyjaśniające. Sąd uchylił oba postanowienia, nakazując organom ponowne rozpatrzenie sprawy z uwzględnieniem wskazanych przez sąd wytycznych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, stosowania zasady jednolitej metodologii obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 7 u.w.l.), definicji powierzchni użytkowej lokalu oraz zasady pogłębiania zaufania do organów administracji.
Dotyczy specyficznej sytuacji wyodrębniania ostatniego lokalu w budynku, gdzie występują loggie i wcześniejsza metodologia obliczania udziałów nie uwzględniała ich powierzchni.
Zagadnienia prawne (4)
Czy organ administracji może odmówić wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, jeśli dokumentacja techniczna jest z 2005 roku, a stan techniczny lokalu mógł się zmienić?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie może opierać odmowy wydania zaświadczenia na hipotetycznej możliwości zmiany stanu technicznego lokalu bez przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i bez odniesienia się do wszystkich zarzutów strony.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy administracji nie wykazały w sposób należyty, że dokumentacja techniczna z 2005 r. jest nieaktualna i uniemożliwia wydanie zaświadczenia. Odmowa oparta na przypuszczeniach narusza przepisy postępowania.
Czy przy wyodrębnianiu ostatniego lokalu w budynku należy stosować tę samą metodologię obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej, która była stosowana przy poprzednich lokalach, nawet jeśli uwzględniała ona pominięcie powierzchni loggii?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, należy stosować dotychczasowe zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej aż do wyodrębnienia ostatniego lokalu, aby zapewnić jednolitość.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że art. 3 ust. 7 u.w.l. nakazuje stosowanie raz przyjętej metodologii obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej, nawet jeśli była ona odmienna od standardowej, w celu zachowania jednolitości i uniknięcia przekroczenia sumy udziałów wynoszącej 1.
Czy organ administracji może arbitralnie zdefiniować powierzchnię użytkową lokalu, ignorując definicje ustawowe i rozporządzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ jest związany definicjami legalnymi zawartymi w przepisach prawa, takimi jak ustawa o ochronie praw lokatorów czy rozporządzenie w sprawie projektu budowlanego, które wyłączają powierzchnię loggii z powierzchni użytkowej.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że organy nie mogą tworzyć własnych, arbitralnych definicji powierzchni użytkowej w oparciu o kryterium 'związku funkcjonalnego', gdy istnieją jasne definicje ustawowe.
Czy organ administracji, zmieniając swoje stanowisko w identycznej sprawie w tym samym budynku, narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów władzy publicznej (art. 8 § 2 k.p.a.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, podejmowanie przeciwstawnych działań przez organy w identycznych stanach faktycznych i prawnych, bez uzasadnionej przyczyny, podważa zaufanie do stabilności działań administracji.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że odmowa wydania zaświadczenia w sytuacji, gdy wcześniej dla analogicznego lokalu w tym samym budynku wydano pozytywne zaświadczenie na podstawie tej samej dokumentacji, stanowi naruszenie zasady pogłębiania zaufania.
Przepisy (11)
Główne
u.w.l. art. 2 § ust. 3
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Stwierdzenie samodzielności lokalu następuje w formie zaświadczenia starosty.
u.w.l. art. 3 § ust. 7
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Nakazuje stosowanie dotychczasowych zasad obliczania udziału w nieruchomości wspólnej aż do wyodrębnienia ostatniego lokalu, aby zachować jednolitość.
Pomocnicze
k.p.a. art. 218 § par. 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.
k.p.a. art. 219
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Odmowa wydania zaświadczenia następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.
k.p.a. art. 8 § par. 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Postępowanie powinno być prowadzone w sposób budzący zaufanie jego uczestników do organów władzy publicznej.
k.p.a. art. 138 § par. 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy utrzymuje w mocy lub uchyla postanowienie organu I instancji.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ ocenia na podstawie materiału dowodowego, czy zostały spełnione przesłanki do wydania decyzji lub postanowienia.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 2 § ust. 1 pkt 7
Definicja powierzchni użytkowej lokalu, która nie obejmuje m.in. powierzchni loggii.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego art. 20 § ust. 1 pkt 4 lit. b
Wskazuje, że powierzchnię budynku pomniejsza się o loggie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie art. 3 ust. 7 u.w.l. poprzez niezastosowanie zasady jednolitej metodologii obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej. • Naruszenie art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów i § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia Ministra Rozwoju poprzez błędne wliczanie powierzchni loggii do powierzchni użytkowej. • Naruszenie art. 8 § 2 k.p.a. poprzez odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w identycznym stanie faktycznym i prawnym. • Naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia organu I instancji i zaniechanie wszechstronnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. • Naruszenie art. 217 i 219 k.p.a. poprzez błędną interpretację istoty postępowania o wydanie zaświadczenia i bezpodstawne zakwestionowanie dokumentacji z 2005 r.
Godne uwagi sformułowania
„związek funkcjonalny nakazuje zaliczyć powierzchnię loggii do powierzchni użytkowych pomieszczeń lokalu mieszkalnego nr [...]” • „wobec stwierdzenia niewykonania wezwania w zakresie wykazania loggii w zestawieniu powierzchni pomieszczenia lokalu nr [...]” • „w tym zakresie organ powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 22.10.2004 r., sygn. akt II CK 98/04” • „realizacja żądania organu, tj. doliczenie do powierzchni użytkowej lokalu nr [...] powierzchni loggii (jako jedynemu z lokali w tym budynku, ponieważ jest to ostatni niewyodrębniony lokal) spowodowałoby, że udział w nieruchomości wspólnej, przyporządkowany w pierwotnej inwentaryzacji do lokalu nr [...] byłby niewłaściwy.” • „organ ten stwierdził całkowicie dowolnie, że przedłożona dokumentacja techniczna nie może stanowić podstawy do wydania zaświadczenia.” • „nie sprzyja realizacji zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej podejmowanie w takiej samej sprawie przeciwstawnych działań przez organy administracyjne”
Skład orzekający
Wojciech Śnieżyński
przewodniczący sprawozdawca
Olga Białek
sędzia
Halina Filipowicz-Kremis
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, stosowania zasady jednolitej metodologii obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 7 u.w.l.), definicji powierzchni użytkowej lokalu oraz zasady pogłębiania zaufania do organów administracji."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wyodrębniania ostatniego lokalu w budynku, gdzie występują loggie i wcześniejsza metodologia obliczania udziałów nie uwzględniała ich powierzchni.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy praktycznego problemu z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu, który ma wpływ na możliwość sprzedaży nieruchomości. Wyjaśnia złożone kwestie prawne związane z własnością lokali i udziałami w nieruchomości wspólnej, a także pokazuje, jak sądy kontrolują działania administracji publicznej.
“Czy loggia może zablokować sprzedaż mieszkania? WSA wyjaśnia zasady ustalania samodzielności lokalu.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.