II SA/Wr 36/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę A. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymało w mocy decyzję Starosty Wrocławskiego odmawiającą wydania zaświadczenia o samodzielności lokali w czterech budynkach mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych. Strona skarżąca, będąca deweloperem, domagała się wydania zaświadczenia, argumentując, że jest ono niezbędne do sprzedaży lokali klientom w ramach inwestycji. Podkreślała swój interes prawny wynikający z umów deweloperskich i konieczność sprzedaży lokali przed upływem terminu. Organy administracji oraz sąd oparły swoje rozstrzygnięcie na wykładni przepisów ustawy o własności lokali oraz Kodeksu postępowania administracyjnego. Kluczowe było stanowisko, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, który nie wymaga korzystania z innych lokali. Ponadto, art. 2 ust. 1c Prawa budowlanego oraz art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali stanowią, że w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą być wyodrębnione co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. W przypadku budynków jednolokalowych, gdzie lokal pokrywa się fizycznie z całym budynkiem, nie można mówić o jego samodzielności w rozumieniu przepisów pozwalających na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Sąd uznał, że organy prawidłowo odmówiły wydania zaświadczenia, ponieważ nie mogły potwierdzić stanu faktycznego zgodnego z wnioskiem, a kwestie biznesowe dewelopera nie mogły wpłynąć na ocenę prawną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących samodzielności lokali w budynkach jednorodzinnych, zwłaszcza w kontekście inwestycji deweloperskich i możliwości uzyskania zaświadczenia.
Dotyczy specyficznej sytuacji budynków jednorodzinnych jednolokalowych w zabudowie bliźniaczej. Interpretacja przepisów o budynkach jednorodzinnych może być różna w zależności od kontekstu.
Zagadnienia prawne (2)
Czy w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym można stwierdzić samodzielność lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, aby wydać zaświadczenie o jego samodzielności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jednolokalowym nie można stwierdzić samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, ponieważ lokal ten pokrywa się fizycznie z całym budynkiem, a przepisy wymagają istnienia co najmniej dwóch lokali w budynku, aby można było mówić o ich wyodrębnieniu i samodzielności.
Uzasadnienie
Ustawa o własności lokali oraz Prawo budowlane definiują budynek jednorodzinny i dopuszczają wyodrębnienie co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych. W przypadku budynku jednolokalowego, lokal ten stanowi całość z budynkiem, co wyklucza możliwość jego samodzielnego wyodrębnienia jako odrębnej nieruchomości lokalowej.
Czy organ administracji ma obowiązek wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu, jeśli wnioskodawca wykaże swój interes prawny, nawet jeśli stan faktyczny nie spełnia wymogów ustawowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ administracji ma obowiązek wydać zaświadczenie jedynie wtedy, gdy może potwierdzić określone fakty lub stan prawny zgodny z przepisami. Odmowa wydania zaświadczenia jest uzasadniona, gdy stan faktyczny nie spełnia wymogów ustawowych, nawet jeśli wnioskodawca wykaże interes prawny.
Uzasadnienie
Zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie woli organu. Organ nie może potwierdzić stanu prawnego niezgodnego z posiadanymi danymi lub przepisami. Interes prawny wnioskodawcy nie zwalnia organu z obowiązku weryfikacji zgodności stanu faktycznego z prawem.
Przepisy (12)
Główne
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
k.p.a. art. 217 § § 1 i 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
u.w.l. art. 2 § ust. 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 2 § ust. 3
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 1a
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
u.w.l. art. 1c
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
P. budowlane art. 3 § pkt 2a
Ustawa z dnia 20 maja 1974 r. Prawo budowlane
Pomocnicze
k.p.a. art. 219
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
u.w.l. art. 3 § ust. 1 i 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
k.c. art. 46 § § 1
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Budynek jednorodzinny jednolokalowy nie spełnia definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali, ponieważ lokal ten pokrywa się fizycznie z budynkiem. • Przepisy ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego dopuszczają wyodrębnienie co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych w budynku jednorodzinnym. • Organ administracji nie może wydać zaświadczenia, jeśli stan faktyczny nie odpowiada wymogom ustawowym, nawet jeśli wnioskodawca wykaże interes prawny.
Odrzucone argumenty
Lokal w budynku jednorodzinnym jednolokalowym spełnia kryteria samodzielności określone w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. • Interes prawny dewelopera w sprzedaży lokali uzasadnia wydanie zaświadczenia o ich samodzielności. • Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 85/10 i inne orzeczenia sądów administracyjnych, na które powołuje się skarżąca, powinny być interpretowane w sposób pozwalający na wydanie zaświadczenia w tej sprawie.
Godne uwagi sformułowania
lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego lokalu • w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych • zaświadczenie stanowi więc urzędowe potwierdzenie, w formie pisemnej, okoliczności faktycznych lub prawnych. Jest ono aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego
Skład orzekający
Olga Białek
przewodniczący
Halina Filipowicz-Kremis
sprawozdawca
Gabriel Węgrzyn
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących samodzielności lokali w budynkach jednorodzinnych, zwłaszcza w kontekście inwestycji deweloperskich i możliwości uzyskania zaświadczenia."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji budynków jednorodzinnych jednolokalowych w zabudowie bliźniaczej. Interpretacja przepisów o budynkach jednorodzinnych może być różna w zależności od kontekstu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu deweloperów i właścicieli nieruchomości związanych z wyodrębnianiem lokali i uzyskiwaniem zaświadczeń. Wyjaśnia kluczowe kwestie prawne dotyczące definicji samodzielności lokalu w specyficznych typach zabudowy.
“Deweloperzy, uwaga! Dlaczego nie dostaniesz zaświadczenia o samodzielności lokalu w domu jednorodzinnym?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.