II SA/Wr 133/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga A. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza Miasta O. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego na działce nr [...], AM - [...], obręb O. Organ pierwszej instancji odmówił, wskazując na brak zabudowy na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, która pozwalałaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i cech zabudowy. Organ odwoławczy podtrzymał tę decyzję, podkreślając, że teren inwestycji znajduje się w centralnej części terenów zielonych, stanowiących zintegrowaną tkankę urbanistyczno-przyrodniczą, a wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej stanowiłoby naruszenie ładu przestrzennego i środowiskowego. Sąd administracyjny oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo oceniły, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a jej realizacja zaburzyłaby ład przestrzenny ze względu na położenie na terenach zielonych, oddzielonych od zabudowy mieszkaniowej rzeką O. i pasem zieleni.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego w kontekście lokalizacji zabudowy mieszkaniowej na terenach zielonych, a także dopuszczalność podziału obszaru analizowanego na strefy urbanistyczne.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i przestrzennej, gdzie teren inwestycji jest wyraźnie oddzielony od zabudowy mieszkaniowej barierami naturalnymi i stanowi część kompleksu zieleni miejskiej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna może zostać zlokalizowana na terenie o dominującej funkcji zieleni, rekreacji i wypoczynku, jeśli teren ten jest oddzielony od istniejącej zabudowy mieszkaniowej rzeką i pasem zieleni?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, lokalizacja zabudowy mieszkaniowej na terenach zielonych, stanowiących zintegrowaną jednostkę funkcjonalno-przestrzenną, oddzielonych od istniejącej zabudowy mieszkaniowej barierami naturalnymi (rzeka, zieleń), stanowi naruszenie ładu przestrzennego i nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy prawidłowo oceniły, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej w centralnej części terenów zielonych miasta, oddzielonych od zabudowy mieszkaniowej rzeką i pasem zieleni, zaburzyłoby ład przestrzenny i stanowiłoby dysonans.
Jak należy interpretować pojęcie "działki sąsiedniej" oraz "sąsiedztwa urbanistycznego" na potrzeby ustalenia warunków zabudowy, zwłaszcza w kontekście barier naturalnych i antropogenicznych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być rozumiane z uwzględnieniem kategorii sąsiedztwa urbanistyczno-architektonicznego. Bariery naturalne i antropogeniczne, takie jak rzeka, linia kolejowa czy droga, mogą zerwać sąsiedztwo urbanistyczne, nawet jeśli działki znajdują się w obszarze analizowanym.
Uzasadnienie
Sąd podzielił stanowisko organów, że rzeka O. wraz z otaczającymi ją terenami zielonymi stanowi barierę zerwającą sąsiedztwo urbanistyczne między terenem inwestycji a zabudową mieszkaniową po drugiej stronie rzeki. W analizie urbanistycznej dopuszczalne jest wydzielenie w ramach obszaru analizowanego mniejszych jednostek urbanistycznych (stref), jeśli różnią się one rodzajem zabudowy i zagospodarowania.
Czy analiza urbanistyczna może dzielić obszar analizowany na mniejsze jednostki (strefy) w celu oceny spełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczalne jest wyznaczenie w ramach obszaru analizowanego stref (podobszarów) urbanistycznych, jeśli różnią się one rodzajem zabudowy i zagospodarowania, w celu pełniejszego zapewnienia realizacji zasady dobrego sąsiedztwa.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że podział obszaru analizowanego na kwartały zabudowy (strefy) był uzasadniony ze względu na różnice w zagospodarowaniu terenu po obu stronach rzeki O. oraz zgodność z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Przepisy (13)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko przy łącznym spełnieniu warunków, w tym wymogu kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy istniejącej w sąsiedztwie.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa sposób wyznaczania obszaru analizowanego dla potrzeb analizy urbanistycznej.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli sądu administracyjnego.
u.p.z.p. art. 1 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja ładu przestrzennego.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji.
u.p.z.p. art. 2 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja ładu przestrzennego.
k.p.a. art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada praworządności i prawdy obiektywnej.
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa.
k.p.a. art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
p.u.s.a. art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Zakres kognicji sądów administracyjnych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Teren inwestycji położony jest na obszarze o dominującej funkcji zieleni, rekreacji i wypoczynku, a wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej naruszałoby ład przestrzenny. • Rzeka O. wraz z pasem zieleni stanowi barierę urbanistyczną, która zerwała sąsiedztwo między terenem inwestycji a zabudową mieszkaniową po drugiej stronie rzeki. • Analiza urbanistyczna prawidłowo wydzieliła w ramach obszaru analizowanego odrębne jednostki urbanistyczne (strefy) ze względu na różnice w zagospodarowaniu terenu.
Odrzucone argumenty
Niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne zawężenie obszaru analizowanego. • Błędna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie istoty zasady kontynuacji funkcji. • Naruszenie przepisów k.p.a. poprzez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania i brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego.
Godne uwagi sformułowania
Wprowadzenie do tej jednostki funkcjonalnej zabudowy mieszkaniowej i to w dodatku w jej centralnej części stanowiłoby jednoznaczne naruszenie uwarunkowań nie tylko urbanistycznych, ale również środowiskowych. • Wdzieranie się zabudowy mieszkaniowej, w zielone tereny miasta stanowi ewidentne naruszenie ładu przestrzennego w płaszczyźnie historycznej, społecznej, gospodarczej, środowiskowej i urbanistycznej. • Naturalna koncentracja kluczowych terenów zielonych tej części miasta pomiędzy terenem inwestycji a zabudową mieszkaniową skutkuje, zdaniem Kolegium, zerwaniem sąsiedztwa urbanistycznego. • Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być rozumiane z uwzględnieniem kategorii sąsiedztwa urbanistyczno-architektonicznego.
Skład orzekający
Ireneusz Dukiel
przewodniczący
Władysław Kulon
członek
Dominik Dymitruk
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego w kontekście lokalizacji zabudowy mieszkaniowej na terenach zielonych, a także dopuszczalność podziału obszaru analizowanego na strefy urbanistyczne."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i przestrzennej, gdzie teren inwestycji jest wyraźnie oddzielony od zabudowy mieszkaniowej barierami naturalnymi i stanowi część kompleksu zieleni miejskiej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje konflikt między prawem właściciela do zabudowy swojej nieruchomości a ochroną terenów zielonych i ładu przestrzennego w mieście. Pokazuje, jak ważne są analizy urbanistyczne i interpretacja przepisów o warunkach zabudowy.
“Czy można zbudować dom na miejskich terenach zielonych? Sąd administracyjny odpowiada.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.