II SA/SZ 430/25

II SA/Sz 430/25 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-10-30
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-06-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Wojciechowska /przewodniczący sprawozdawca/
Katarzyna Sokołowska
Krzysztof Szydłowski
Symbol z opisem
6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne
Prawo miejscowe
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Rada Miasta
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2025 poz 1153
art. 101 ust. 1
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 977
art. 15 ust. 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1478
art. 2 ust. 1 pkt 5, ust. 2  pkt 4, art. 5 pkt 18
Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Joanna Białas-Gołąb po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 października 2025 r. sprawy ze skargi J. B. na uchwałę Rady Miejskiej w Międzyzdrojach z dnia 27 marca 2025 r. nr XII/122/25 w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu Lubin oraz części obrębu Wapnica, gmina Międzyzdroje oddala skargę
Uzasadnienie
J. B. (dalej "skarżący") złożył skargę na uchwałę z dnia 27 marca 2025 r. nr [...] Rady Miasta w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obrębu L. oraz części obrębu W. , gmina M. (Dz. Urz. Województwa Z. 2025 r. poz. 2021; dalej "uchwała", "mpzp") i wniósł o stwierdzenie nieważności uchwały w części dotyczącej terenu elementarnego [...] w skład, którego wchodzi działka nr [...], obręb L. oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego.
Zdaniem skarżącego, uchwała w zakresie obejmującym teren elementarny [...] w skład, którego wchodzi działka nr [...] jest nieprawidłowa, gdyż została podjęta z naruszeniem zasad racjonalnego planowania i ładu przestrzennego określonych w art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rażąco narusza interes prawny właściciela nieruchomości, który nie może korzystać z prawa własności w sposób efektywny, bowiem działka skarżącego została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia jej zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w planie.
Skarżący podał, że dla wszystkich terenów elementarnych wchodzących w skład mpzp organ przyjął intensywność zabudowy na poziomie 30%, zaś dla terenu elementarnego [...] - przyjął z niewiadomych powodów intensywność zabudowy na poziomie zaledwie 10%. Wszystkie pozostałe tereny elementarne, w tym teren elementarny [...] - bezpośrednio sąsiadujący z terenem elementarnym [...], przewiduje możliwość zabudowy na poziomie 30%.
Ponadto według skarżącego, dla wszystkich terenów elementarnych wchodzących w skład mpzp organ wyznaczył nieprzekraczalne linie zabudowy wzdłuż granic każdego terenu elementarnego. Jedyny, nie uzasadniony niczym wyjątek dotyczy terenu elementarnego [...], gdzie linie zostały wyznaczone w sposób dowolny, prowadzący w istocie do wyłączenia możliwości zabudowy działki [...] zgodnie z jej przeznaczeniem. Co więcej linie te zostały poprowadzone w znacznej odległości od rzekomo istniejącego stanowiska występowania chronionego gatunku fauny. Sytuacja taka nie ma jednak miejsca w odniesieniu do terenu elementarnego [...], gdzie również naniesiono punkt występowania chronionego gatunku flory, lecz nie wpłynęło to w żaden sposób na wyznaczenie nieprzekraczalnych linii zabudowy dla tego terenu elementarnego, a linie zabudowy poprowadzono wzdłuż granic terenu elementarnego [...], tak jak dla innych terenów elementarnych.
Skarżący podniósł, że decyzją z dnia 21 maja 2018 r. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Szczecinie (RDOŚ) odmówił ustalenia strefy ochrony ostoi miejsca rozrodu i regularnego przebywania zwierząt objętych ochroną gatunkową dla gatunku gniewosz plamisty na terenie działek ewidencyjnych numer [...], [...], [...], [...] w obrębie L., Gmina M..
Skarżący wskazał, że sposób poprowadzenia nieprzekraczalnych linii zabudowy w uchwalonym planie w praktyce wyłącza z zabudowy ponad 2000 m˛ z 8000 m˛ działki nr [...], czyli [...] jej powierzchni. Według skarżącego, biorąc pod uwagę ustalenie strefy ochrony wizury dla nabieżnika L. - 2 S., działka [...] w praktyce nie może być zagospodarowana zgodnie z jej przeznaczeniem w 80%. Skarżący podkreślił, że Gmina dokonała sprzedaży tej działki jako działki budowlanej i cena jej była ustalona tak jak dla działki budowlanej w całości, a nie w [...] jej powierzchni. Cena sprzedaży była ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Gminy, który wskazywał na działkę o charakterze budowlanym na całej jej powierzchni. W momencie sprzedaży nie istniały żadne ograniczenia w zabudowie i przeznaczeniu działki, które zostały wprowadzone na podstawie mpzp.
Skarżący podał, że na załączniku graficznym do mpzp naniesiono stanowisko występowania chronionego gatunku fauny, co nie jest zgodne ze stanem faktycznym. Taki gatunek fauny nie występuje, co potwierdza opinia biegłego sądowego z dnia 28 kwietnia 2017 r. wraz z opinia uzupełniającą z dnia 10 listopada 2017 r. sporządzona w trakcie postępowania sądowego prowadzonego przez Sądem Rejonowym w Świnoujściu w sprawie w sprawie o sygn. akt I Ns [...].
Skarżący wskazał, że w mpzp nie zapewniono dostępu działce [...] do drogi publicznej.
Zdaniem skarżącego, w trakcie procedowania mpzp wprowadzono zmiany pomiędzy pierwszym i drugim wyłożeniem głównie na jego niekorzyść w postaci usunięcia projektowanego dojazdu do działki (w praktyce nie zapewniono dojazdu do drogi publicznej); zmniejszenia ilości dopuszczalnych kondygnacji z 3 na 2 oraz wysokości zabudowy z 9,5 m na 8,2 m; zmniejszenia wielkości dopuszczalnych działek z 2500 m˛ do działek po 800 m˛.
Skarżący podał, że jego nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], powstała w wyniku podziału geodezyjnego w dniu 7 grudnia 2000 r. Przed podziałem dla działki obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy M. zatwierdzony uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia 21 sierpnia 1992 r. Przez lata działka była przedmiotem umowy dzierżawy której roczny czynsz nie przekraczał 70 zł. Dzierżawca występował o nieodpłatne wydzierżawienie działki, a następnie o jej zbycie bezprzetargowe. Gmina dokonała sprzedaży działki na rzecz skarżącego (obecnego właściciela) w wyniku przetargu. Skarżący podniósł, że działka została wystawiona na sprzedaż jako działka pod zabudowę mieszkaniową z funkcją usług turystycznych bez żadnych ograniczeń w jej zabudowie, w tym związanych z ochroną przyrody. Skarżący podał, że wydawane warunki zabudowy dla sąsiednich działek wskazywały na możliwość zabudowy jego działki wzdłuż istniejących granic. Zapewniono go, że w nowym planie zostanie zaprojektowany dostęp działki do drogi publicznej.
Zdaniem skarżącego, prawidłowo skonstruowany mpzp powinien przewidywać tę samą intensywność zabudowy na całym terenie oraz te same linie zabudowy wzdłuż granic terenu dla całości terenu objętego mpzp, zapewnić dostęp jego działce nr [...] do drogi publicznej oraz nie powinien ujmować stanowisk chronionych gatunków fauny na jego działce, gdyż ich tam nie ma.
Na poparcie swoich twierdzeń w zakresie braku dostępu do drogi publicznej skarżący przywołał rozstrzygniecie nadzorcze Wojewody Opolskiego z dnia 27 czerwca 2024 r.
Skarżący powołał się także na art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wskazał, że biorąc pod uwagę zakres zmiany przeznaczenia działki i możliwości jej dotychczasowego wykorzystania wysokość odszkodowania, według niego, kształtuje się obecnie poziomie nie mniejszym niż 6 milionów złotych.
W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie. Wskazał, że treści skargi, nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, jakie rzekomo przepisy zostały przez organ naruszone przy sporządzaniu mpzp, czy też w jaki sposób miałoby dojść w niniejszej sprawie do naruszenia trybu sporządzania tego planu albo naruszenia właściwości organów. Podniósł, że kontrola sądu administracyjnego w przedmiocie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie może dotyczyć celowości czy słuszności dokonywanych w planie rozstrzygnięć, lecz ogranicza się jedynie do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał, a zwłaszcza przestrzegania zasad planowania oraz określonej ustawą procedury planistycznej.
Odnosząc się do zarzutów dotyczących intensywności zabudowy, organ wskazał, że nieprawdą jest, jakoby ustalenie intensywności zabudowy na poziomie 10% było "jedynym wyjątkiem" oraz, że "wszystkie pozostałe tereny elementarne posiadają intensywność zabudowy na poziomie 30%". Już sąsiadujący teren [...] posiada "powierzchnię zabudowy: nie większą niż 25% powierzchni działki". Organ podał, że zarówno teren [...] i [...] leżą bezpośrednio przy granicy [...] Parku Narodowego, a także w znacznym oddaleniu od centrum M., co jest zgodne z zasadą ustalania większej intensywności w części centralnej miejscowości i mniejszej intensywności na jej obrzeżach. Wskazał, że ustalenie 10% dla terenu [...] jest wynikiem rozstrzygnięcia uwag złożonych podczas kolejnych wyłożeń projektu planu do publicznego wglądu. Na tym etapie pojawiły się również bowiem głosy za obniżeniem maksymalnej powierzchni zabudowy nawet do 1%, jednak ostatecznie zwiększono tę powierzchnię z 5% do 10%. Co istotne, nawet sam skarżący nie wniósł o zwiększenie maksymalnej powierzchni zabudowy na swojej działce, lecz o zmniejszenie maksymalnej powierzchni zabudowy na wszystkich terenach na obszarze planu do 10%.
Organ podał, że nieprawdziwe jest twierdzenie skarżącego jakoby linie zabudowy dla terenu elementarnego [...] zostały wyznaczone w sposób dowolny. Wręcz przeciwnie, ustalenia przyjęte w planie, są wynikiem wniosków złożonych przez organy wskazane przez ustawodawcę do opiniowania i uzgadniania planów miejscowych, tj.:
- wniosek Dyrektora Urzędu Morskiego w Szczecinie (dalej UMS) z 17.02.2021 r., w którym obliguje autorów planu do (pkt.7) zagwarantowania właściwej wizury od strony Zalewu S. nabieżnika L. (2 s. ) - strefy te naniesiono zgodnie z wytycznymi UMS na podstawie późniejszej korespondencji. Dokładnie wprowadzenie ww. stref i linii zabudowy było warunkiem uzyskania pozytywnego uzgodnienia projektu planu;
- wniosek Dyrektora [...] Parku Narodowego z 17.02.2021r., w którym obliguje autorów planu do (pkt 4.22) zagwarantowania odległości zabudowy 20 m od granicy [...] Parku Narodowego, m.in. ze wskazaniem literalnie działki nr [...];
- wniosek Dyrektora [...] Parku Narodowego z 17.02.2021 r., w którym obliguje autorów planu do (pkt 5.4) uwzględnić istniejące na terenie gminy gatunki zwierząt objęte ochroną i wymagające ochrony czynnej.
W związku z powyższym linie zabudowy ustalono tak, aby uwzględnić ww. wnioski. Linie te są wypadkową uwzględnienia strefy wizury nabieżnika, odległości 20 m od granicy [...] Parku Narodowego, 12 m od granicy pasa technicznego, strefy od stanowiska gniewosza plamistego i 4 m od granicy działki sąsiedniej.
Odnosząc się do ochrony gatunkowej w kontekście ustalonej nieprzekraczalnej linii zabudowy, organ wyjaśnił, że na terenie elementarnym [...] występuje inny gatunek chroniony – pokrzewka jarzębowata, niż występujący na terenie [...] – gniewosz plamisty. Gniewosz plamisty objęty jest ścisłą ochroną gatunkową i został wpisany do Polskiej Czerwonej księgi zwierząt w kategorii VU (narażony na wyginięcie). Pokrzewka jarzębowata jest tez objęta ścisłą ochroną gatunkową i wpisana jest do Polskiej Czerwonej Księgi Zwierząt w kategorii LC (gatunek najmniejszej troski, gdyż nie jest zagrożona wyginięciem). O ile gniewosz jest gatunkiem związanym ściśle z miejscem występowania (jarny lęgowe), o tyle Pokrzewka jarzębowata nie wyprowadza drugiego lęgu. Pokrzewka jarzębata jest ptakiem wędrownym, co wskazuje, że nie przywiązuje się do danego miejsca (jak np. bocian), zatem wyłączenie z linii zabudowy miejsca jej jednorazowego zaobserwowania byłoby nieuzasadnione.
Organ wyjaśnił, że linie zabudowy zostały ustalone optymalnie w stosunku do ograniczeń występujących na tym terenie. Liniami zabudowy został obwiedziony obszar o powierzchni 1607 m˛, co stanowi 19,16% powierzchni działki (8334 m˛). Ustalenia planu dopuszczają zabudowę na obszarze 10% powierzchni działki co oznacza, że można tę powierzchnię sytuować dowolnie w obrębie wyznaczonych nieprzekraczalnych linii zabudowy. W związku z powyższym wskazane na rysunku planu linie zabudowy nie stanowią ograniczenia w zabudowie, gdyż obszar nimi objęty jest niemal dwukrotnie większy niż dopuszczony procent zabudowy. Specyfiką linii nieprzekraczalnych jest to, że można dowolnie sytuować zabudowę w obrębie tych linii bez możliwości ich przekroczenia, natomiast, gdyby jedna z tych linii była obowiązująca, wówczas budynek (budynki) musiałyby jedną z elewacji przylegać do linii obowiązującej.
Organ podał, że działka nr [...] nie została sprzedana jako działka budowalna. W zarządzeniu z 3 listopada 2010 r. w sprawie ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wskazano, m.in., że jest to nieruchomość niezabudowana, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, zaś ustanowienie służebności leży po stronie nabywcy. W zarządzeniu tym podano, że zgodnie ze studium uwarunkowań teren ma oznaczenie UT (usługi turystyczne), a w ewidencji gruntów – działka ta stanowi grunty rolne "R".
Organ wskazał, że skarżący nie dysponuje warunkami zabudowy, brak też wcześniej podjętego mpzp, które ustalałby inny procent zabudowy terenu, nie można zatem mówić, że zapisy obowiązującego mpzp pogorszyły warunki zabudowy działki skarżącego.
Organ wyjaśnił, że stanowisko gniewosza plamistego zostało ujawnione w Waloryzacji Przyrodniczej Województwa Zachodniopomorskiego Biuro Konserwacji Przyrody w Szczecinie gospodarstwo pomocnicze Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska Szczecin (luty 2010 r.) W przedstawionej dokumentacji z akt o sygn. I Ns [...] znajduje się decyzja RDOŚ w Szczecinie znak WOPN-OG.6442.42.2017.MKP odmawiająca ustalenia "strefy ochrony ostoi...", lecz według organu, nie neguje ona faktu bytowania gniewosza plamistego. Strefa nie została ustalona ze względu na brak zgody mieszkańców, natomiast na stronie 5 ww. decyzji RDOŚ jednoznacznie wskazuje, że brak ustalonej strefy ochronnej wokół przedmiotowego stanowiska gniewosza plamistego nie zwalnia z konieczności przestrzegania zakazów z zakresu ochrony gatunkowej, wymienionych w § 6 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie zakazów z ochrony gatunkowej zwierząt (w tym zakaz niszczenia nor). W ocenie organu, posadowienie budynku na stanowisku występowania gniewosza plamistego oraz w jego sąsiedztwie stanowiłoby niewątpliwie zniszczenie nor, stąd konieczne było ustalenie odpowiedniej odległości linii zabudowy od tego stanowiska, które RDOŚ uzgodnił, wydając postanowienie o uzgodnieniu skarżonego planu.
Organ podał, że w § 16 ust. 29 pkt 9 lit. e) mpzp wskazano, iż "dopuszcza się wydzielenie dodatkowych dojazdów do działek na zasadach zgodnych z przepisami odrębnymi", natomiast w § 11 ust. 5 mpzp wskazano, iż: "Dopuszcza się możliwość przeprowadzania korekt istniejących podziałów geodezyjnych w celu: 1) wydzielenia niezbędnego dojazdu." Zapisy te umożliwiają więc realizację dojazdu do działki nr [...] w sposób dowolny, w tym m.in. na jeden z pięciu wariantów zaproponowanych na str. 8 opinii biegłego geodety wykonanej dla potrzeb sprawy o sygn. akt I Ns [...] lub w inny sposób. Skarżący może też posłużyć się drogą, z której korzystają pracownicy Urzędu Morskiego. Organ wskazał, że dojazd do nieruchomości może być zarówno bezpośredni, pośredni, jak i przez ustanowienie odpowiedniej służebności, a zapisy mpzp, dopuszczają każdy z wymienionych wariantów. W przypadku działki budowlanej w mpzp nie musi być od razu fizycznie wydzielony dojazd do każdej działki, ale musi być zapewniona możliwość prawna i techniczna dostępu do drogi publicznej.
Odnosząc się do zmian projektu mpzp pomiędzy pierwszym i drugim wyłożeniem, organ wyjaśnił, że było to spowodowane złożeniem uwag do projektu. Ponadto w ramach władztwa planistycznego organ może też wnieść zmiany, które nie wynikały wprost ze złożonych uwag, jednak jeśli zmiany te rzutują w sposób istotny na treść pierwotnie wyłożonego projektu (z wyłączeniem literówek i błędów w numeracji punktów), to konieczne jest przeprowadzenie kolejnego wyłożenia i tak też uczyniono.
Na rozprawie pełnomocnik skarżącego oświadczył, że interes prawny skarżącego został naruszony w ten sposób, że uniemożliwiono mu zrealizowanie zamiaru inwestycyjnego w postaci budowy dwóch domów mieszkalnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje:
Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. samorządzie gminnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1153), każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
Interes prawny musi mieć charakter indywidualny, osobisty i realny. Naruszenie interesu prawnego oznacza istnienie związku pomiędzy prawnie gwarantowaną, konkretną i indywidualną sytuacją prawną skarżącego a zaskarżonym aktem, polegającego na tym, że zaskarżany akt narusza jego interes prawny, a więc że poprzez naruszenie prawa jednocześnie negatywnie wpływa na jego sferę prawnomaterialną wynikającą z konkretnie wskazanego przepisu prawa materialnego.
Skarżący złożył skargę na uchwałę w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła jego działkę.
Sąd uznał, że skarżący wykazał, że posiada interes prawny do zaskarżenia ww. uchwały.
Według skarżącego, jego interes prawny został naruszony przez przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż uniemożliwiają one podjęcie przez niego zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy dwóch domów mieszkalnych.
Z dokumentacji dołączonej do skargi związanej z ustanowieniem służebności drogowej wynika, że budowa drogi wiązała się z zamierzeniem inwestycyjnym skarżącego w postaci zabudowy apartamentowej.
Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) został podjęty na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.) w brzmieniu na dzień 27 marca 2025 r. (dalej "upzp").
Zapisy mpzp są zgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy M. (uchwała Rady Miasta nr [...] z dnia 30 listopada 2021 r.). Dla przedmiotowego terenu w studium założono rozwój funkcji mieszkaniowej, wypoczynkowej i towarzyszących im usług. Wskazano m.in. na ochronę brzegów morskich i pasa technicznego; ochronę przyrody, w tym gatunków zwierząt objętych ochroną ścisłą i wymagającą ochrony czynnej (strefa ochrony ostoi); eliminację funkcji kolidujących z zasadami ochrony [...] Parku Narodowego i funkcji uciążliwych.
Wobec braku wskazania w treści skargi konkretnych zapisów mpzp, które w ocenie skarżącego naruszają jego prawo, Sąd odniósł treść skargi do zapisów dotyczących terenu elementarnego [...], gdzie znajduje się działka skarżącego.
Symbolem MN/U w mpzp oznaczono tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług. Wystąpienie ww. symbolu w mpzp oznacza, że dla danego obszaru dopuszczalne jest zagospodarowanie w ramach wszystkich zapisanych w ten sposób funkcji, przy czym pierwszy człon oznacza funkcję podstawową przeważającą na danym terenie, a kolejny dopuszczalną, uzupełniającą (§ 4 ust. 1 pkt 2 i ust. 2).
W mpzp w dziale III, rozdziale 12 określono parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także zasady łączenia i podziału nieruchomości, dla terenu elementarnego [...] ujęte zostały w § 15 ust. 29. Powyższy teren elementarny ma powierzchnię 60380 m˛. Na wszystkich terenach objętych planem ustala się nakaz lokalizowania zabudowy zgodnie z nieprzekraczalnymi liniami zabudowy oznaczonymi na rysunku planu (§ 5 ust. 1 pkt 1).
Stosownie do § 15 ust. 29 pkt 3 lit. a) i c) mpzp, zabudowa ww. terenu dopuszczona jest w nieprzekraczalnych liniach zabudowy zgodnie z rysunkiem planu oraz powierzchnia zabudowy nie może być większa niż 10% powierzchni działki. Ponadto na podstawie § 15 ust. 29 pkt 3 lit. b) mpzp, od strony Wolińskiego Parku Narodowego ustala się zakaz wysunięcia poza wyznaczone linie zabudowy takich elementów jak:
– balkony, wykusze,
– tarasy.
Zgodnie z § 3 pkt 3 mpzp., przez nieprzekraczalną linię zabudowy należy rozumieć linię, poza którą nie wolno sytuować zabudowy, w tym kondygnacji podziemnych, o ile ustalenia szczegółowe nie stanowią inaczej; dopuszcza się wysunięcie poza wyznaczone linie zabudowy takich elementów jak:
– balkony, wykusze, zadaszenia, schody zewnętrzne do 3,0 m,
– tarasy do 4,0 m,
– urządzenia dla osób niepełnosprawnych, ganki, na odległość do 1,5 m,
– okapy, gzymsy, rury spustowe do 0,70 m; o ile ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów elementarnych nie stanowią inaczej.
Nieprzekraczalne linie zabudowy należy odczytywać zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu, mierzone w osiach grubości linii (§ 2 ust.1 pkt 1 mpzp).
Na podstawie § 15 ust. 29 pkt 10 lit. c) mpzp, dla terenów i budynków znajdujących się w granicach stanowiska chronionych gatunków fauny (gniewosz plamisty) zgodnie z rysunkiem planu należy uwzględnić wymogi zawarte w § 6 ust. 4 mpzp.
Zgodnie z § 15 ust. 29 pkt 10 lit. a) mpzp, dla terenów i budynków znajdujących się w obszarze Natura 2000 W. i U. PLH 320019 na którym należy uwzględnić wymogi zawarte w § 6 ust. 1 mpzp.
Obszar objęty planem znajduje się poza granicami [...] Parku Narodowego, jednak od strony północno-wschodniej bezpośrednio z nim sąsiaduje (§ 6 ust. 1 mpzp). Stosownie do § 6 ust. 2 mpzp, obszar, objęty planem znajduje się w całości w granicach obszaru Natura 200 W. i U. PLH 320019 zgodnie z rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 14 października 2021 r. w sprawie specjalnego obszaru ochrony siedlisk W. i U. (PLH320019) (Dz. U. z 2021 r. poz. 2418), na którym zabrania się podejmowania działań:
1) mogących osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie, oddziaływać na cele ochrony ww. obszaru, w tym w szczególności pogorszyć stan siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których ochrony wyznaczono obszar Natura 2000,
2) mogących wpływać negatywnie na gatunki, dla których ochrony został wyznaczony ww. obszar,
3) mogących pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązań z innymi obszarami.
Ustala się zachowanie i objęcie ochroną na zasadach zgodnych z przepisami odrębnymi uznanych z mocy uchwały Rady Miasta Nr [...] z dania 28 sierpnia 2014 r. pomników przyrody (drzewa), zgodnie z rysunkiem planu, wymienionych w § 6 ust. 4 mpzp (ochrona flory).
Na terenie objętym planem występują gatunki flory i fauny objęte ochroną lub częściową ochroną. W związku z powyższym, w przypadku występowania niniejszych gatunków, obowiązują ograniczenia wynikające z obowiązujących przepisów odrębnych (§ 6 ust. 5 mpzp).
Teren [...], położony jest częściowo w granicach strefy ochrony wizury nabieżnika L., w granicach której, obowiązują ograniczenia i zakazy określone w przepisach odrębnych należy uwzględnić wymogi zawarte w § 9 ust. 12 i ust. 13 (§ 15 ust. 29 pkt 11 lit. b) mpzp).
Stosownie do § 9 ust. 12 mpzp, realizacja wszelkich przedsięwzięć nie może wpływać negatywnie na poprawną pracę oznakowania nawigacyjnego (nabieżnik L. - 2 stawy), w szczególności: znaki nawigacyjne nie mogą być przesłaniane od strony wody, zasilanie energetyczne znaków nawigacyjnych musi być zapewnione, nie można zakłócać synchronizacji znaków nawigacyjnych, za znakami nawigacyjnymi nie mogą znajdować się obiekty o intensywnym oświetleniu powodującym ograniczenie zasięgu świecenia świateł nawigacyjnych, powinna być zapewniona możliwość dokonywania przecinek roślinności przesłaniających znaki nawigacyjne, a także możliwość dostępu do znaków nawigacyjnych odpowiednich służb technicznych. Ponadto planowane zagospodarowanie, w granicach obszaru planu, nie może mieć negatywnego wpływu na prawidłowe funkcjonowanie toru żeglugowego zlokalizowanego na akwenie sąsiadującym z obszarem planu.
Na podstawie § 9 ust. 13 mpzp, dla nabieżnika L. - 2 stawy ustala się strefę ochrony wizury, zgodnie z rysunkiem planu, w granicach której, obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy kubaturowej oraz nasadzeń roślinności wysokiej.
Wskazać należy, że przepisy nie definiują pojęcia obiekt kubaturowy jednak w powszechnym użyciu przyjęto, że oznacza to budynki i inne obiekty którym można przypisać parametr objętości. Dotyczy to zatem również budynków mieszkalnych.
Skarżący kwestionuje ograniczenia związane z linią zabudowy i powierzchnią zabudowy, gdyż według niego, są one niczym nieuzasadnione, tym bardziej, że na sąsiednich terenach elementarnych są one ustalone w inny sposób. Ponadto na terenie jego działki nie występuje siedlisko gniewosza plamistego, które wymaga ochrony.
Zdaniem skarżącego, zapisy mpzp powinny też uwzględnić połączenie jego działki z drogą publiczną, gdyż do jego działki nie ma dojazdu. Zaznaczył, że Gmina sprzedała mu działkę jako działkę budowlaną, która powinna mieć dojazd do drogi publicznej.
Zgodzić należy się z organem, że kontrola sądu administracyjnego w przedmiocie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie może dotyczyć celowości czy słuszności dokonywanych w planie rozstrzygnięć, lecz ogranicza się jedynie do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał, a zwłaszcza przestrzegania zasad planowania oraz określonej ustawą procedury planistycznej.
Wskazać należy, położenie działki na terenie elementarnym [...] nie jest kwestionowane.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 upzp, w planie miejscowym określa się obowiązkowo:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;
3a) zasady kształtowania krajobrazu;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej;
5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa;
8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4.
Zdaniem Sądu, zaskarżony mpzp nie narusza art. 15 ust. 2 upzp.
Jak wynika z mpzp rozdział 9 dotyczy ogólnych zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji. Przeznacza się pod budowę systemów komunikacji tereny oznaczone symbolami KDZ i KDD (§ 12 ust. 1 mpzp). Takie oznaczenie nie występuje na działce skarżącego. Podkreślić należy, że zarzuty w stosunku do mpzp muszą dotyczyć jego zapisów, a nie ich braku. Wbrew twierdzeniu skarżącego, jego działka nie jest działką budowlaną. Skarżący, kupując działkę w 2012 r. wiedział, że nie ona dostępu do drogi publicznej. Kwestia ceny zakupionej przez skarżącego działki nie rozstrzyga o traktowaniu danej nieruchomości jako działki budowlanej i nie ma wpływu na rozpoznanie niniejszej sprawy. Cena danej rzeczy nieruchomej bądź ruchomej jest elementem umowy sprzedaży, objętym zasadą swobody umów.
W ocenie Sądu, mpzp nie musi zawierać zapisów, które by ujmowały dojazdy z drogi publicznej do każdej z działek osób prywatnych. Pozostawiono to uznaniu i samodzielnemu działaniu ich właścicieli w zależności od ich potrzeb. Zaskarżony mpzp nie zawiera przepisów uniemożliwiających wyznaczenie dojazdu do danej działki, w tym ustanowienia służebności. Kwestia ta była przedmiotem sprawy sądowej przed sądem cywilnym, w której skarżący wskazywał na potrzebę doprowadzenia do jego działki utwardzonej drogi o szerokości 5 m, po której będą mogły poruszać się pojazdy o masie do 3,5 tony oraz posadowieniu w niej urządzeń i instalacji służących do doprowadzania i odprowadzania mediów.
Jak wskazał organ na potrzeby ww. sprawy cywilnej przygotowano kilka wersji przebiegu służebności. Skarżący może podjąć negocjacje z właścicielami sąsiednich nieruchomości w celu ustalenia dojazdu za porozumieniem z nimi, ewentualnym częściowym wykupem lub wymianą części działek. Skarżący może również wnieść ponowny wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, jeśli zmieniły się okoliczności faktyczne, które uzasadniają jego wniesienie, w tym zmianę przebiegu służebności. Okoliczność oddalenia jego wniosku przez sąd cywilny dotyczy bowiem wyłącznie ustanowienia służebności o treści, objętej tym wnioskiem.
W ocenie Sądu, przywołane przez skarżącego rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Opolskiego nie miało wpływu na rozpoznanie sprawy. Ww. rozstrzygnięcie zapadło na tle budowy obiektu wielkopowierzchniowego i układu komunikacyjnego wokół niego w terenie zabudowanym, zatem dotyczyło innego stanu faktycznego niż w niniejszej sprawie.
Strefa ochrony wizury to obszar wyznaczony w celu zapewnienia widoczności znaków nawigacyjnych, takich jak światła, beacon, czy struktury, oraz w celu ochrony ich ekspozycji, na przykład wzdłuż nabrzeży portowych. W strefie tej obowiązują ograniczenia dotyczące budowy nowych obiektów oraz sadzenia wysokiej roślinności, które mogłyby przesłonić lub utrudnić obserwację znaków. Głównym celem jest zapewnienie, że żegluga i nawigacja morska są bezpieczne, a znaki nawigacyjne są dobrze widoczne i czytelne.
Ograniczenia związane z możliwością zabudowy w tej strefie ochrony uzasadnione są zapewnieniem widoczności znaków nawigacyjnych związanym z bezpieczeństwem w żegludze wodnej (ustawa z dnia 18 sierpnia 2011 r. o bezpieczeństwie morskim- Dz.U. nr 228 poz. 1367 ze zm.; rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 4 grudnia 2012 r. w sprawie oznakowania nawigacyjnego polskich obszarów morskich - Dz. U. poz.57).
Ochrona przyrody, w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2024 r. poz. 1478, dalej "u.o.p.") polega m.in. na zachowaniu siedlisk zagrożonych wyginięciem, rzadkich i chronionych gatunków roślin, zwierząt i grzybów art. 2 ust.1 pkt 5). Celem ochrony przyrody jest m.in. zapewnienie ciągłości istnienia gatunków roślin, zwierząt i grzybów, wraz z ich siedliskami, przez ich utrzymywanie lub przywracanie do właściwego stanu ochrony (art. 2 ust. 2 pkt 4). Obowiązkiem organów administracji publicznej, osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych oraz osób fizycznych jest dbałość o przyrodę będącą dziedzictwem i bogactwem narodowym. Organy administracji publicznej są obowiązane do zapewnienia warunków prawnych, organizacyjnych i finansowych dla ochrony przyrody (art. 4 ust. 1 i ust. 2).
Jak wynika z akt, w mpzp na terenie działki skarżącego ujęto siedlisko gniewosza plamistego. Siedlisko to obszar występowania danego gatunku zwierząt (roślin, grzybów) w ciągu całego życia lub dowolnym stadium ich rozwoju (art. 5 pkt 18 u.o.p.). Celem ochrony jest zabezpieczenie przetrwania danego gatunków.
Gniewosz Plamisty (miedzianka) to wąż niejadowity, który objęty jest w Polsce ścisłą ochroną gatunkową. Jest wpisany do Polskiej Czerwonej Księgi Zwierząt w kategorii VU (narażony na wyginięcie). Jest gatunkiem związanym ściśle z miejscem występowania (jamy lęgowe), inaczej niż wskazany przez skarżącego gatunek - pokrzewka jarzębowata (ptak), występujący na terenie innej działki, również objętej mpzp. Skarżący kwestionuje występowanie gniewosza plamistego na jego działce, opierając się na opinii biegłego z 2017 r., sporządzonej do sprawy cywilnej oraz decyzji RDOŚ w Szczecinie z dnia 21 maja 2018 r., w której odmówiono ustalenia strefy ochrony ostoi, miejsca rozrodu i regularnego przebywania dla gniewosza plamistego. Wskazać należy, że przedstawiona Sądowi opinia, zawiera w swojej treści ustosunkowanie się biegłego do opinii innej osoby (osoby, która w toku procesu została Dyrektorem Wolińskiego Parku Narodowego) w zakresie występowania ww. gatunku. Opinia ta powstała na potrzeby postępowania cywilnego i nie ma rozstrzygającego znaczenia dla rozpoznania sprawy. Stanowisko gniewosza plamistego zostało ujawnione w Waloryzacji Przyrodniczej Województwa Zachodniopomorskiego Biuro Konserwacji Przyrody w Szczecinie gospodarstwo pomocnicze Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska Szczecin, luty 2010 r. Podkreślić należy, że decyzja RDOŚ, odmawiająca ustalenia strefy ochrony ostoi nie neguje faktu istnienia gniewosza plamistego na działce skarżącego. Strefa nie została ustalona ze względu na brak zgody mieszkańców.
Wskazać należy również, że w toku prac nad mpzp organ zlecił wykonanie opracowania ekofizjograficznego. Opracowanie ekofizjograficzne to dokumentacja, która charakteryzuje i analizuje poszczególne elementy środowiska przyrodniczego (biotop i biocenozę) na danym obszarze oraz ich wzajemne powiązania. Jest ono przygotowywane na potrzeby planów zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić dostosowanie ich do warunków przyrodniczych i zapewnić zrównoważony rozwój. Sporządzone opracowanie zalecało uwzględnienie ochrony miejsc występowania m.in. gniewosza plamistego, by planowana zabudowa ich nie objęła.
Zgodzić należy się z organem, że ewentualne posadowienie budynku na stanowisku występowania gniewosza plamistego oraz w jego sąsiedztwie stanowiłoby niewątpliwie zagrożenie dla bytowania ww. gatunku z uwagi na możliwość zniszczenia jego nor. Konieczne było zatem ustalenie odpowiedniej odległości linii zabudowy od tego stanowiska. Wskazać należy również, że m.in. Dyrektor RDOŚ i Dyrektor [...] Parku Narodowego uzgodnili projekt mpzp.
Z powyższych rozważań wynika, że linie zabudowy na przedmiotowym terenie są wypadkową uwzględnienia strefy wizury nabieżnika, odległości 20 m od granicy WPN, 12 m od granicy pasa technicznego, strefy od stanowiska gniewosza plamistego i 4 m od granicy działki sąsiedniej. Powyższe jest związane z położeniem działki skarżącego na tym terenie elementarnym. Położenie działki skarżącego ma też wpływ na określenie intensywności zabudowy, w tym bliskości [...] Parku Narodowego.
Zdaniem Sądu, nie sposób zatem porównywać ograniczeń w zabudowie działki skarżącego z ograniczeniami lub ich brakiem dla innych terenów elementarnych.
W ocenie Sądu, zapisy mpzp nie naruszyły interesu prawnego skarżącego. Mpzp dopuszcza zabudowę mieszkaniową na działce skarżącego, choć możliwa będzie ona dopiero po uzyskaniu połączenia z droga publiczną. Brak połączenia z drogą publiczną działki skarżącego istniał zarówno przed uchwaleniem mpzp, jak i po nim. Zapisy mpzp nie zmieniły zatem możliwości zagospodarowania działki skarżącego. Jeżeli skarżący uważa, że wykorzystanie przedmiotowej działki stało się niemożliwe lub ograniczone w istotny sposób lub utraciła ona na wartości z uwagi na zapisy mpzp może domagać się od Gminy m.in. odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p.
Według Sądu, organ nie naruszył przepisów procedury przy uchwaleniu mpzp. Organ uzyskał stosowne opinie i uzgodnienia innych organów. Kilkurazowe wyłożenie projektu mpzp związane było m.in. z rozpoznaniem wniesionych uwag do planu i umożliwieniem zapoznania się ze zmienionym projektem osobom zainteresowanym.
Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) skargę oddalił.