II SA/Rz 901/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie rozpoznał skargę E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Sąd uznał, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego i postępowania, co skutkowało jej uchyleniem wraz z decyzją organu pierwszej instancji. Kluczowym problemem w sprawie było ustalenie parametrów nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniem wykonawczym. Sąd stwierdził, że organy administracji nieprawidłowo ustaliły wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, przyjmując wartość znacznie wyższą od średniej dla obszaru analizowanego (0,46-0,47 zamiast średniej ok. 0,15) bez odpowiedniego, szczegółowego uzasadnienia odstępstwa. Podobnie, wątpliwości wzbudziło ustalenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji, gdzie brak było jasnego powiązania z wnioskiem inwestora i analizą urbanistyczną, a uzasadnienie odstępstw było niewystarczające. Sąd podkreślił, że wszelkie odstępstwa od średnich wskaźników muszą wynikać z analizy i być szczegółowo uzasadnione, aby zapewnić zachowanie ładu przestrzennego i nie naruszać interesu osób trzecich. Sąd wskazał również na naruszenie przepisów postępowania, takich jak art. 7 § 1 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. W konsekwencji, Sąd uchylił obie zaskarżone decyzje i zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie warunków zabudowy, analiza urbanistyczna, uzasadnianie odstępstw od wskaźników zabudowy, stosowanie przepisów k.p.a. i u.p.z.p. w postępowaniu o warunki zabudowy.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustalania warunków zabudowy dla zabudowy szeregowej.
Zagadnienia prawne (2)
Czy organy administracji prawidłowo ustaliły wskaźniki nowej zabudowy (powierzchni, szerokości elewacji, wysokości) w decyzji o warunkach zabudowy, uwzględniając wymogi wynikające z analizy urbanistycznej i przepisy prawa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy nieprawidłowo ustaliły kluczowe wskaźniki zabudowy, w szczególności wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości, bez wystarczającego uzasadnienia odstępstw od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym. Brak szczegółowej analizy i uzasadnienia narusza przepisy prawa materialnego i postępowania.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że organy przyjęły wskaźniki zabudowy (powierzchni, szerokości elewacji, wysokości) znacznie odbiegające od średnich wartości w obszarze analizowanym, nie przedstawiając przy tym wystarczającego uzasadnienia dla tych odstępstw. Podkreślono, że każde odstępstwo od zasady średniej wartości musi wynikać z analizy i być szczegółowo umotywowane, aby zapewnić zachowanie ładu przestrzennego.
Czy decyzja o warunkach zabudowy została wydana z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego?
Odpowiedź sądu
Nie, nieprawidłowe ustalenie parametrów zabudowy, zwłaszcza wskaźnika powierzchni zabudowy, może potencjalnie naruszać ład przestrzenny i zasadę dobrego sąsiedztwa, co wymaga ponownego zbadania przez organy.
Uzasadnienie
Choć sąd nie rozstrzygnął bezpośrednio o naruszeniu zasady dobrego sąsiedztwa, wskazał, że nieprawidłowe ustalenie parametrów zabudowy, takich jak nadmierne zagęszczenie zabudowy wynikające z wysokiego wskaźnika powierzchni zabudowy, może wpływać na ład przestrzenny i stosunki sąsiedzkie.
Przepisy (31)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie przy łącznym spełnieniu określonych warunków, w tym dotyczących zabudowy sąsiedniej, dostępu do drogi, uzbrojenia terenu, zgodności z przepisami odrębnymi oraz braku kolizji z inwestycjami strategicznymi.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
k.p.a. art. 135
Kodeks postępowania administracyjnego
Sąd stosuje środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, jeżeli jest to niezbędne dla jej końcowego załatwienia.
k.p.a. art. 7 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ obowiązany jest wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy może uchylić lub zmienić decyzję organu pierwszej instancji.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji lub postanowienia, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego lub procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § 1
Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 6
Szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, mierząc od średniego poziomu terenu.
k.p.a. art. 7 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy.
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 138 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Rozstrzygnięcia organu odwoławczego.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy uchylenia decyzji przez sąd.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli sądu administracyjnego.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 53 § 5
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Projekt decyzji o warunkach zabudowy podlega uzgodnieniom z właściwymi organami.
u.p.z.p. art. 60 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy.
u.p.z.p. art. 6 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z planem lub decyzją o warunkach zabudowy, o ile nie narusza to interesu publicznego i osób trzecich.
p.p.s.a. art. 134
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Dotyczy orzekania o kosztach postępowania.
p.p.s.a. art. 205 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Dotyczy orzekania o kosztach postępowania.
p.p.s.a. art. 209
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Dotyczy orzekania o kosztach postępowania.
u.p.z.p. art. 53 § 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Projekt decyzji o warunkach zabudowy podlega uzgodnieniom.
u.p.z.p. art. 60 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy.
p.p.s.a. art. 134
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Granice rozpoznania sprawy przez sąd.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzekanie o kosztach.
p.p.s.a. art. 205 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sąдами administracyjnymi
Orzekanie o kosztach.
p.p.s.a. art. 209
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sąдами administracyjnymi
Orzekanie o kosztach.
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych art. 15 § 3
Podstawa do rozpoznania sprawy na posiedzeniu niejawnym.
Prawo budowlane art. 3 § 2a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
u.o.g.r.l. art. 10a
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Ograniczenia dotyczące gruntów rolnych w granicach administracyjnych miasta.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieprawidłowe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. • Nieprawidłowe ustalenie wskaźnika szerokości elewacji frontowej. • Nieprawidłowe ustalenie wskaźnika wysokości górnych krawędzi elewacji. • Brak wystarczającego uzasadnienia odstępstw od średnich wskaźników zabudowy. • Naruszenie przepisów k.p.a. dotyczących wyjaśnienia stanu faktycznego i zebrania dowodów.
Odrzucone argumenty
Argumenty organów o prawidłowym ustaleniu parametrów zabudowy i zgodności z prawem. • Argumenty organów o braku naruszenia ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa.
Godne uwagi sformułowania
każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich • W przypadku każdego ze wskaźników, odstępstwa, jako wyjątki od zasady winny być umotywowane. • Przesłanka "wynikania" z analizy zawarta w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może być przy tym uznana za spełnioną, jeżeli w treści analizy zostanie wskazana jedynie liczbowa wartość wyższa albo niższa od wartości średniej danego wskaźnika istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, bez podania konkretnych i szczegółowych powodów (przyczyn) wprowadzenia w obszarze planowanej zabudowy odstępstwa od wskaźnika średniego. • Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a wyłącznie na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora.
Skład orzekający
Karina Gniewek-Berezowska
sprawozdawca
Marcin Kamiński
członek
Paweł Zaborniak
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie warunków zabudowy, analiza urbanistyczna, uzasadnianie odstępstw od wskaźników zabudowy, stosowanie przepisów k.p.a. i u.p.z.p. w postępowaniu o warunki zabudowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustalania warunków zabudowy dla zabudowy szeregowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe jest precyzyjne ustalanie i uzasadnianie parametrów zabudowy w decyzjach o warunkach zabudowy, co ma bezpośredni wpływ na ład przestrzenny i prawa sąsiadów. Pokazuje też, jak sądowa kontrola może korygować błędy organów administracji.
“Sąd uchyla decyzję o warunkach zabudowy: kluczowe parametry inwestycji muszą być precyzyjnie uzasadnione!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.